Dalej ten temat wałkują?
No ale niech będzie. Przeanalizujmy.
1. Drzymała walczył z władzą o przyznanie zgody na budowę domu.
O co walczy ten rolnik? Jego pole, jego decyzja, co z nim robi. Nikt mu nie zabrania, nie próbuje stosować żadnych sztuczek i zabiegów.
2. Drzymała walczył z władzą pruską o zgodę na budowę domu na działce, którą zakupił.
Ten rolnik właśnie nic budować nie chce.
Strasznie mnie irytuje fakt, że próbuje się z uczciwego człowieka zrobić kombinatora, który próbuje w jakiś sposób obchodzić prawo, lub jakby widok pola za oknem był najgorszą udręką z możliwych. Jakby mogli, to by go niektórzy deweloperzy wywłaszczyli po to, żeby pole zabudować możliwie najgęściej blokami.
Teraz jeszcze porównuje się go z Drzymałą. Czyli z bohaterem pozytywnym. Ale niewiele trzeba, żeby zacząć go porównywać z innymi bohaterami, aż w końcu dojść może się wkrótce okazać, że zaczną go porównywać z rozbójnikami i odsądzać od czci i wiary, bo ma czelność zabierać ludziom... No właśnie, co?
Jak developerowi przeszkadza pole to po kiego grzyba (lub **uja jeśli ktoś woli) budował tam bloki? Pole raczej nie pojawiło się nagle, już po postawieniu osiedla, ale było tam wcześniej.
I co ma niby zrobić rolnik? Jego ziemia, jego pole, zarabia na życie tak jak pewnie od paru pokoleń w tym miejscu. Jakiś debil obok sobie blok wybudował, jego problem (w sensie, tego debila, nie rolnika).
Akurat jest pewien problem. Co lepsze, z jednej strony ludzie jęczą na brak nieruchomości i kosmiczne ceny, a z drugiej przyklaskują ograniczaniu rozbudowy miast przez dzielnych rolników.
Podatek od wartości gruntów (LVT) to całkiem dobry środek do rozwiązywania takich problemów. Podobnie do podatku katastralnego obciąża właściciela gruntów i nieruchomości podatkiem, ale ten zależy od wartości i wielkości gruntu. To znowu oznacza, że nie opłaca się marnować wartościowych gruntów. A jakie to są wartościowe? Z mediami, komunikacją, infrastrukturą, w dobrej okolicy. Jednym słowem, im więcej infrastruktury daje nam miasto, tym więcej mu płacimy. No i teraz jak rolnik chce mieć nadal pole między blokami, koło galerii handlowej z dojazdem tramwajowym, to musi płacić. Nie różni się tutaj od spółdzielni mieszkaniowej, która by miała ileś lokali na tym gruncie, więc dlaczego on ma nie płacić?
@ZONTAR: Dopóki MPZP dopuszcza tam produkcję rolną, a właściciel działki nie odrolnił, to płaci podatek jak od gruntów ornych. Nie ma zmiłuj, był tam pierwszy i dopóki go nie wywłaszczą albo działki sam nie odrolni i nie sprzeda, nic innym do tego. A grunt ma powyżej 30 arów, więc póki jest rolniczy, podpada pod ustawę o handlu gruntami.
Poszukaj na mapach Lublina, ul. Jantarowa.
Obrzeże miasta. Grunty bez żadnej wartości dodanej. Deweloper je kupił od miejscowych rolników, bo sprzedawali je za pół darmo.
Wokół są same pola. To jedno się akurat wyróżnia, bo jest między blokami.
Jeden rolnik nie sprzedał ziemi, bo doskonale wiedział kilka rzeczy:
1. Jak w okolicy powstanie kilka bloków, to ceny gruntów w tym miejscu wystrzelą tak wysoko, że sprzeda za znacznie wyższą kwotę.
2. Pole może być dla mieszkańców na tyle uciążliwe, że być może uda się jemu i/lub jego znajomym kupić kilka mieszkań, sprzedać pole i odsprzedać mieszkania z zyskiem.
3. Jeśli deweloperzy wykupią działki wokół i zabudują, wtedy będzie jeździł po drogach osiedlowych traktorem i kombajnem, co jeszcze bardziej zwiększy uciążliwość i w znacznym stopniu zwiększy chęć mieszkańców i deweloperów do odkupienia jego gruntu. Jeśli mu to uniemożliwią, może wystąpić przeciwko nim o utrudnianie mu działalności rolniczej, bo on był tam pierwszy.
4. Pole na siebie zarabia, więc wcale nie pali mu się do sprzedaży.
5. Koniec końców, Lublin zapewne zmieni plan zagospodarowania przestrzennego dla tej dzielnicy i ustali w tym miejscu obszar zabudowy mieszkaniowej. Wtedy rolnik nie dość, że odsprzeda grunt z zyskiem, to jeszcze będzie mógł dostać odszkodowanie za utracone grunty rolnicze.
Odpowiedz
Zmodyfikowano
1 raz.
Ostatnia modyfikacja:
27 sierpnia 2021 o 13:45
@ZONTAR: wszystko fajnie tylko kto będzie decydował o wielkości tego podatku? bo rozumiem, że nie będzie on wyliczany w prosty sposób (np. od metra kwadratowego)...
druga sprawa, że tej galerii, zajezdni i tramwajów nie było gdy rolnik kupował daną nieruchomość - on tych udogodnień tutaj nie chciał i nie potrzebuje więc dlaczego miałby za nie dodatkowo płacić (więcej niż inni)
@ChiKenn: podatek od nieruchomości pobiera gmina i ustala, w jakiej wysokości jest on dla terenów przemysłowych, usługowych, mieszkalnych, rolniczych, wszystko w zależności od intensywności. Jako że tutaj jest działka rolnicza, to podatek jest płacony od nieruchomości gruntowej rolniczej.
Cała akcja ma na celu zawstydzenie rolnika żeby sprzedał teren za taki sam bezcen, jak wcześniej jego sąsiedzi sprzedali deweloperom.
Właściciel widocznie nie chce się zgodzić i czeka, aż dostanie adekwatną ofertę.
A wszystko przez to, że deweloperzy parę lat temu nie dopilnowali wykupić jego terenu.
@yahoo111: mój komentarz odnosi się do wypowiedzi Zontara: "Podatek od wartości gruntów (LVT) to całkiem dobry środek do rozwiązywania takich problemów."
@ChiKenn: Wręcz przeciwnie. LVT zwykle liczy się od powierzchni gruntu i przeciętnej wartości gruntu w tym rejonie. Znowu cenę wartości gruntu nie jest trudno wyliczyć w popularnych lokalizacjach. Znowu w mało popularnym miejscu podatek jest zerowy, i tak nikt tam nic nie kupuje, więc sam grunt jest mało warty.
Problem z gruntem jest taki, że go nie przybywa. W przypadku pieniędzy mamy inflację. Zdobycie połowy pieniędzy na rynku nie znaczy, że posiadasz 50% rynku. Rynek się rozwija, więc inflacja zjada posiadane zasoby. Tylko dzięki temu Rockefellerowie przestali być najbogatsi. Gdyby nie było inflacji, to Musk, Besos czy Gates by im mogli tylko buty lizać. Z gruntem jest jednak inaczej. Gruntów nie przybywa, a ich wartość stale rośnie, a wzrost wartości wynika z rozwoju. Gdyby nie było inflacji, to posiadaczowi 50% pieniędzy byś był w praktyce dłużny połowę swojej pracy. W końcu on posiada połowę pieniędzy, więc połowa wartości pokrywanej przez nie należy do niego. Na rynku gruntów nie ma inflacji, więc posiadając połowę gruntów w praktyce zyskujesz przez samo ich posiadanie. To prowadzi do takich patologii jak trzymanie nieużytków w nieskończoność aby sobie wartość rosła, a to spowalnia rynek. Patrząc na miasta można łatwo zauważyć, że jest wiele fajnych miejsc, które są puste. Dlaczego? Ktoś je trzyma aby zyskiwały na wartości, nic go to nie kosztuje. No i w tym jest problem. Jak chcesz mieć tanią działkę bez dostępu do infrastruktury, kupuj gdzieś dalej. Jak chcesz coś z infrastrukturą, kupuj drogo i płać podatki. No a jak chcesz zainwestować, to kupujesz grunty o niskiej wartości, które mają dużą szansę na wzrost w nadchodzących latach.
Gdyby była mowa o czymkolwiek innym (jak nieruchomości), to sytuacja by wyglądała inaczej. Grunt jest jednak czymś, czego więcej nie będzie i marnowanie go aby jego wartość wzrosła kosztem lokalnej społeczności, która na własny koszt buduje drogi, infrastrukturę i usługi nie jest sprawiedliwe.
Jestem też przeciwny podatkowi katastralnemu w formie, jaka obowiązuje w USA. Nieruchomość to rzecz stworzona. Nie powinienem płacić podatku od czegoś, co sobie stworzyłem. Wręcz przeciwnie. Powinienem być zachęcany do tego, aby jak najlepiej korzystać z gruntów. W przypadku podatku katastralnego mamy do czynienia z pewną patologią. Możesz mieć trzy jednakowe działki w tym samym miejscu. Jedna zarasta, druga ma stary, nieekonomiczny dom, trzecia ma willę z najnowszymi technologiami. No i nagle się okazuje, że mimo tej samej lokalizacji to właściwiel inwestujący w nieruchomość musi płacić najwięcej, a ktoś marnujący teren płaci najmniej. To nie ma sensu. Każdy powinien płacić tyle samo w tym samym rejonie od wielkości używanego gruntu. To już jego decyzja, czy te koszta są warte tego, co robi z tym gruntem. Może i ziemia jest moja, ale wszystko dostępne w tej lokalizacji nie jest. I jak najbardziej w przypadku rozbudowy okolicy należałoby płacić więcej. Zawsze możesz wyprowadzić się w tańsze miejsce jeśli dostęp do komunikacji miejskiej i kanalizację uważasz za zbędną. To właśnie obecne zabetonowanie rynku nieruchomości jest problemem. Masa emerytów i osób bezrobotnych żyje w centrach miast mimo, że nie korzystają z dobrodziejstw życia w mieście. Znowu masa ludzi aktywnych zawodowo wprowadza się na podmiejskie rejony i codziennie musi dojeżdżać, bo w miastach nie ma lokali. Podatek od wartości gruntu jednocześnie pozwala ruszyć rynkiem i nie karze ludzi za to, że inwestują we własne nieruchomości. Teraz w patodzielnicach w centrach miast masz stare kamienice, które nie widziały remontu od ponad wieku. Nawet podatek katastralny byłby niski, bo to są ruiny bez dużej wartości. To jest błąd, ruiny można wyremontować, budynek można zmienić, miejsca się więcej nie zrobi i to właśnie miejsce należy opodatkować.
@ZONTAR: Ale nadal będzie uznaniowości podatków (w jednym miejscu nie ma, w innym jest niższy w innym wyższy) prowadzi do ogromnych nadużyć, korupcji itd...? Ktoś przecież musi o tym decydować, pewnie jakiś urzędnik - taki urzędnik jest często przekupny.
Nie zawsze możesz się wyprowadzić. Rolnik, który w danym miejscu posiada swoje siedlisko, zabudowania gospodarcze, garaże na maszyny czy inne grunty nie może sobie od tak sprzedać działki X i kupić działki Y w zamian, która będzie 20 km dalej.
Prowadząc działalność rozliczą (czy jakąkolwiek inną) ponosisz pewne koszty, inwestycje, które często będą się spłacać i zarabiać na siebie wiele lat... nagła znaczna zmiana podatku z powodów niezależnych od takiego przedsiębiorcy i nie dająca mu żadnych dodatkowych korzyści rozwala mu cały długoletni biznesplan.
@ChiKenn: Zależy. Jeśli dotychczas jego ziemia była warta 1500 zł za ar i nagle podrożała do 30000 zł za ar, to mając 4 ha, z 600 tys. zł wartość skoczyła do 12 mln zł.
Może teraz sprzedać 40 arów, żeby bez problemu kupić 4 hektary 20 km dalej (za dwukrotną przebitkę każdy mu sprzeda). Potem 40 arów i ktoś mu zbuduje siedlisko z domem i kompletem zabudowań gospodarczych. Sprzeda jeszcze 20 arów i będzie mieć na przewiezienie maszyn. I ciągle zostają mu 3 hektary gruntu wartego łącznie 9 mln zł.
Akurat rolnik bez problemu może się wyprowadzić. Jeśli miasto zagarnia te ziemie, to znaczy, że gleba nie jest najwyższej klasy bonitacyjnej, bo tych nie wolno miastom przejąć pod budowę.
@ChiKenn: No nie. Właśnie o to chodzi, że nikt o tym nie ma decydować. Nikt nie mówi nam po ile mamy sprzedawać czy kupować działki. Wartość ustala wolny rynek na podstawie zawieranych transakcji, a rzeczoznawcy opierają się właśnie o te kwoty aby ustalić wartość podobnych działek w tej lokalizacji. Jak sprzedajesz dom to też patrzysz na oferty z okolicy, porównujesz rodzaj zabudowań i szacujesz różnicę w cenie od sąsiednich działek, które ostatnio sprzedano. Gdyby to obowiązywało na skalę kraju, to prowadzenie bazy takich transakcji i zautomatyzowanie systemu porównań byłoby stosunkowo proste i nawet nie będzie dużym kosztem dla samego państwa.
Wzrost wartości gruntu nie jest skokowy. Taki rolnik będzie o tym wiedział na wiele lat przed wzrostem ceny. Dużo wcześniej wiesz o powstawaniu autostrady, która poprawy komunikację z sąsiednimi miastami. Dużo wcześniej widzisz, że pojawiają się niedaleko zabudowania mieszkalne. Dużo wcześniej wiadomo o planowanych inwestycjach i zmianach w zagospodarowaniu terenu. To nie jest kwestia kilku lat, a dekad.
Teraz mamy raczej sytuację z typowym cwaniactwem. Kupuję niedrogą działkę rolną na granicy miasta. To chyba oczywiste, że robię to z potencjalnym wzrostem wartości gdy miasto się rozrośnie. Mogę później grać ofiarę udając, że nic o tym nie wiedziałem. Prawda jest jednak taka, że kilkukrotny wzrost wartości gruntu powinien nam dać tak dużą różnicę w cenie aby to było nadal opłacalne.
Planując jakikolwiek zakup nieruchomości należy patrzeć na najbliższe dekady, plany zagospodarowania, planowane zmiany w zagospodarowaniu, inwestycje, potencjalne zmiany w infrastrukturze. Sam tak kupiłem mieszkanie. Wtedy była tam jedna, dziurawa droga z kostki i druga na 1,5 szerokości samochodu pamiętająca jeszcze Bismarcka. Jeden przystanek z autobusem co godzinę, jeden sklepik osiedlowy, łąki i zarośla. I co? Przedmieścia Wrocławia, w tym kierunku rozwijały się dalsze inwestycje, planowane inwestycje w infrastrukturę wyraźnie wskazywały planowany rozwój miasta w tym kierunku. Od tego czasu powstały galerie handlowe, przebudowano część dróg, kolejne osiedla zaczęły powstawać jak grzyby po deszczu, jest już wytyczona trasa tramwajowa i planowana przebudowa tej starej drogi dokładając tam tramwaj, który jednocześnie ma łączyć miasto i stadion z nowym hubem przesiadkowym (kolej, autobus, tramwaj). To wszystko było łatwo przewidzieć i jak łatwo się domyślić, wartość gruntu poszła ostro w górę w dekadę, do tego nadal będzie wzrastać w miarę finalizowania kolejnych inwestycji. I wiesz, co jest najśmieszniejsze? Pomiędzy nowymi osiedlami i ładnymi domami stoją jakieś ruiny, jakieś składowisko płyt z PRL, kilka kompletnie zaniedbanych działek. Wartość rynkowa tych działek to od 0,5 do miliona za 10 arową działkę. I sobie tak stoją, właściciel nic nie płaci, wszyscy inwestują w okolicy i w pewnym momencie ten właściciel to sprzeda za grubą kasę. No a do tego czasu stoją takie nieużytki, ich właściciel nie dokłada się w żaden sposób do tego, jak rozwija się okoliczna infrastruktura. Tu jest problem.
Jak tworzysz gospodarstwo rolne zaraz pod miastem to z pewnością uwzględniasz bliskość miasta. To żadne zdziwienie, że miasto będzie powoli się zbliżać i za dekadę czy dwie będziesz miał działkę kwadrans jazdy od centrum miasta. Jak bardzo tego nie chcesz to należy szukać czegoś, co nie ma jaskrawej kartki "w tym kierunku miasto się rozwija". To bardzo dobrze widać patrząc na mapę.
No i jak @yahoo111 wspomniał, taki wzrost w podatku oznacza ogromny zarobek na wzroście wartości gruntu. Nikt normalny nie będzie płakał, że jego grunt dziesięciokrotnie podrożał i może tyle na nim zarobić sprzedając. Z pewnością nie rolnicy. Prędzej problemem mogą być tu obszary przemysłowe, ale od tego mamy plan zagospodarowania aby rozróżniać przeznaczenie działek. Jak wartość gruntu pod fabryką wzrośnie 10 krotnie, to faktycznie przeniesienie jej może nie być opłacalne. Z drugiej strony, podnajmowanie części przestrzeni może nawet przynieść dochody, a z czasem może faktycznie przeniesie się inwestycję w tańsze miejsce jeszcze zarabiając na sprzedaży starej lokalizacji. To samo jest z prywatnymi nieruchomościami. Co z tego, że masz dom z dziada-pradziada, który kiedyś był po środku niczego? Teraz jest przy głównej drodze w bardzo drogiej części miasta. Masz teraz dom warty wielokrotnie więcej niż był kiedyś. Czujesz się poszkodowany, bo utrzymanie domu w tak drogim rejonie tyle kosztuje? Będziesz płakał, że jest on tyle warty i byś chciał aby jego wartość spadła aby płacić niższe podatki? To nielogiczne.
Jedynym faktycznie znaczącym argumentem jest sentyment. To jedyna rzecz, której faktycznie nie da się przenieść i wycenić. Sęk w tym, że tak duża zmiana wartości gruntu oznacza też sporą zmianę w okolicy. Nawet jak masz sentyment do domu rodzinnemu, w którym dziadek kury pasał i świnki trzymał, teraz pewnie jest to zupełnie inny dom w bogatej dzielnicy podmiejskiej skoro podatek poszedł tak w górę. Nie ma on już wiele wspólnego z tym, co było dawniej i jeśli nie widzisz sensu w utrzymywaniu nieruchomości w tak drogiej lokalizacji to sprzedaj i kup sobie dużo tańszy gdzieś, gdzie wartość jest niższa.
Zasada jest tu bajecznie prosta. Im wyższa wartość gruntu, tym jest większe zapotrzebowanie na grunt w tym miejscu. Jak to prowadzi do wyższych podatków od tych nieruchomości, to będzie nas zachęcać do jak najbardziej opłacalnego dysponowania tym gruntem. Jedna osoba uzna, że nie chce płacić tyle podatku za luksus posiadania działki z altanką i garażem w mieście. Kupi to druga osoba, dla której ten sam podatek za utrzymanie willi z basenem w takiej lokalizacji będzie opłacalny. To sprawia, że w drogich rejonach będą powstawać głównie drogie inwestycje. Bez tego mamy taką sytuację, w której w niesamowicie drogich rejonach stoją zaniedbane ruiny i pustostany. Skoro jeść nie woła to nikt nic z tym nie robi.
https://i.imgur.com/hLaqUBY.jpeghttps://i.imgur.com/49tKCCV.jpeg
@ChiKenn: Tak wygląda połowa Wrocławia w centrum, pewnie nawet więcej od połowy. Czy to wygląda jak miejsce, w którym grunt kosztuje po kilka milionów za ar? Te mieszkania już spokojnie dobijają do 10-15 tysięcy za metr, mieszkania często po ponad pół miliona pomimo stanu, w jakim to wszystko się znajduje. Dlaczego? Bo utrzymanie tego kosztuje grosze, mieszka tam wielu biednych ludzi, wielu emerytów, wielu żyjących na socjalach, wielu wykonujących bardzo proste prace za najniższą krajową. Ludzie zbyt biedni aby to wszystko utrzymać, a jednocześnie nie ma dla nich lepszej alternatywy. Nie ma ruin na przedmieściach aby mogli to sprzedać i kupić taką samą ruinę po niższej cenie. Nie ma już takich ruin na sprzedaż, tak duże jest zapotrzebowanie. Jedyną opcją dla nich jest sprzedaż takiej ruiny za pół bańki i kupno czegoś w dużo lepszym stanie za niewiele mniej w dużo tańszej lokalizacji. Dlatego też wiele osób nie widzi powodu aby opuszczać takie miejsca.
Wiesz, co jest najlepsze? To ci ludzie są odpowiedzialni za utrzymanie infrastruktury w miejscu, w którym żyją. Skoro są biedni, to te kosmicznie drogie rejony są tak samo biednie utrzymane. Do tej pory są to rozpadajace się ulice, wystające płyty chodnikowe kładzione jeszcze przed wojną, jest bardzo mało funduszy na uporządkowanie tego. Kto ma to finansować? Emeryt mieszkający w kamienicy nie widzącej remontu od 1922? Oczywiście ktoś inny chętnie by kupił te nieruchomości, odnowił je, doprowadził do ładu, zainstalował nowoczesną infrastrukturę i sobie żył w centrum miasta z dostępem do wszystkiego. No ale tego nie zrobi, sam miasta nie zmieni. Dlatego też nie kupiłem nic w centrum. Może i sobie odnowię lokal, ale nadal będę potykał się na rozpadającym chodniku, omijał odpadające resztki tynku z elewacji i chodził brudną, rozpadającą się klatką schodową bo całe sąsiedztwo nie chce nawet słyszeć o jakichś wydatkach na odnowienie tego. Z tego samego powodu deweloperzy chętnie kupują całe kamienice. Nigdy pojedyncze lokale. Tylko jak cała kamienica zostanie sprzedana i będzie można całość wybebeszyć robiąc wnętrze od zera, wtedy to będzie faktycznie miało sens.
To jest paradoks polskich miast. W najdroższych rejonach najczęściej mieszkają najbiedniejsi, nie stać ich na remonty, nie stać ich na utrzymanie infrastruktury. Znowu ludzie faktycznie potrzebujący i korzystający z dostępu do całej miejskiej infrastruktury chca żyć w jakimś ogarniętym i ładnym miejscu, więc żyją na nowych przedmieściach codziennie dojeżdżając do centrum.
https://i.imgur.com/ql1HWXT.jpeghttps://i.imgur.com/s0yW5j7.jpeg
@yahoo111: "za dwukrotną przebitkę każdy mu sprzeda" z ziemią to wcale nie jest takie oczywiste - rolnicy są często bardzo przywiązani do swojej ziemi, nie mówiąc znów sytuacji, o której pisałem wyżej, czyli budynki gospodarcze, sprzęt itd... aby uprawa roli miała sens ziemie muszą być dobrze usytuowane, zakup 20 różnych porozrzucanych w promieniu 30 km gruntów nie ma sensu bo ich uprawa będzie bardzo kłopotliwa...
@ZONTAR: "Właśnie o to chodzi, że nikt o tym nie ma decydować. Nikt nie mówi nam po ile mamy sprzedawać czy kupować działki." chodzi mi o decydowanie o wysokości podatku, a nie cen transakcyjnych zakupu / sprzedaży.
"a rzeczoznawcy opierają się właśnie o te kwoty aby ustalić wartość podobnych działek w tej lokalizacji" ale wiesz, że takie kalkulacje wyceny mogą być różne w zależności od konkretnego rzeczoznawcy, a dokładniej - osoby, która mu za wycenę płaci i będzie oczekiwać zawyżonej czy zaniżonej wyceny
"To nie jest kwestia kilku lat, a dekad." bzdura... takie inwestycje czasami się w kilka lat realizuje, zwłaszcza gdy otrzymanie stosownych pozwoleń / zmian w warunkach zabudowy wynika z układów, znajomości czy po prostu korumpowania urzędników
"Jak tworzysz gospodarstwo rolne zaraz pod miastem to z pewnością uwzględniasz bliskość miasta." a co jeśli to gospodarstwo powstało 100 czy 200 lat temu?
@ZONTAR: "Zasada jest tu bajecznie prosta. Im wyższa wartość gruntu, tym jest większe zapotrzebowanie na grunt w tym miejscu. Jak to prowadzi do wyższych podatków od tych nieruchomości, to będzie nas zachęcać do jak najbardziej opłacalnego dysponowania tym gruntem." wiem o co chodzi i rzeczywiście sam pomysł nie wydaje się zły, ale jest jeden problem o którym pisałem: jak uczciwie oceniać wartość nieruchomości, tak naprawdę jedyna realna wycena to wolny rynek i ostateczna cena transakcyjna wynegocjowana między kupującym i sprzedającej... ale tej ceny nie da się poznać póki rzeczywiście nie wystawi się nieruchomości na sprzedaż i nie sfinalizuje transakcji... wszelkie uśrednienia może i mają jeszcze jakiś sens w przypadku pustych działek, ale jeśli ma to być np. stara kamienica to jest tam tyle różnych zmiennych mających wpływ na cenę, że tego się po prostu nie da realistycznie przewidzieć
@ZONTAR: Da się zrobić taki system, ale musiałby zakładać pełną odpowiedzialność notariuszy za zaświadczenie o pełnej kwocie sprzedaży działki. Inaczej cały system się rozbija, bo notariusze będą odnotowywać połowę niższe wpłaty, co przełoży się na:
• niższe podatki (niż być powinny, co nie zachęci właścicieli nieużytków do ich sprzedaży)
• niższą cenę działek (co zniechęci do sprzedaży działek)
--
Tutaj nie ma cwaniactwa. Nigdzie nie pojawiły się informacje, że rolnik kupił grunty niedawno, a w pobliżu nie było rolnictwa. Na zdjęciach satelitarnych widać, że jak najbardziej były.
A co do cwaniactwa. Chyba nie twierdzisz, że jest to jakiś wredny spekulant, który celowo kupił działki, żeby zarobić, a przynajmniej chyba nie powiesz, że to coś złego?
Jeśli wiedział o kierunku rozwoju miasta i zawczasu zamroził pieniądze w mało wartościowej ziemi licząc na jej korzystne odsprzedanie, to chyba jest to przykład zaradności?
Dla jasności: nie mówię o przypadku korupcji, gdy ktoś kupuje zawczasu mało wartościową ziemię, a później korumpuje lokalne władze, kierując inwestycje w tamtą stronę.
W mieście, w którym mieszkam, jest wiele obszarów, które są objęte MPZP, ale przewidzianym na najbliższe dekady. Jest kilkuhektarowy obszar przylegający do osiedla, w odległości 1,5-2 km od centrum, który jest przeznaczony pod intensywną zabudowę, ale miasto nie kwapi się do jego uzbrojenia. Obok tego obszaru jest jeszcze większy, gdzie jest miejsce na paręset domów jednorodzinnych, ale ten obszar jest w jeszcze dalszej perspektywie, bo jest zależny od tego pierwszego.
I co? Ktoś, kto trzydzieści lat temu (ostatni MPZP jest z 2016, ale plany budowy drogi i uzbrojenia terenu są jeszcze z dekady 1990-2000) zamroził pieniądze w działkach do dziś bezskutecznie czeka na realizację. A na geoportalu widać, że działki już są podzielone pod inwestycje budowlane.
@ZONTAR: Pracuję w Krakowie, w dzielnicy, która boryka się z tym problemem. Gdy tylko pojawia się wolna działka, schodzi na pniu i w pół roku powstaje tam 3-4-kondygnacyjny budynek mieszkalno-usługowy. Działki są warte, lekko licząc, 80-120 tysięcy za ar, ale zabudowa jest gęsta, szeregowa, działki mają po 2-4 ary. Domy są jednak w miarę dobrze utrzymane.
Oznacza to, że właściciel takiej działki mógłby liczyć tylko na 160-480 tysięcy za działkę (bo mimo dobrego stanu, zabudowania są nieużyteczne dla deweloperów). Co zrobi za 480 tysięcy? Nie kupi działki i nie postawi domu za miastem, a do mieszkania nie będzie się przeprowadzał.
Problem nie w tym, że działki są warte za dużo, tylko że są warte za mało. Gdyby nawet zniechęcać podatkiem katastralnym rzędu 2%, kosztowałoby to 320-960 zł rocznie. Dużo? Pewnie tak, ale znośnie, bo spadkobiercy przebierają nóżkami i nie wysiedlą dziadka, bo jeśli by go wysiedlili, cała kwota ze sprzedaży poszłaby na zakup i wyposażenie mieszkania i wolą utrzymać działkę przez tych kilka lat. Niechby nawet przez 10 lat włożyli 10 tysięcy. Działka w tym czasie podrożeje o 100 tysięcy i i tak będą do przodu.
Przypadki, które opisujesz, dotyczą niewielkiej liczby mieszkań w ścisłym centrum. Nie muszą być nawet zaniedbane, czy w fatalnym stanie. Ale fakt, są to mieszkania, które mogą być warte nawet 1-2 miliony złotych. Widziałem mieszkania w kamienicach (strasznie nieustawne), które miały 120 m² powierzchni i było takich dwa na piętro. Po remoncie całego budynku można byłoby wydzielić cztery ustawniejsze mieszkania po 60 m² i sprzedać za 5 milionów od jednego.
Tylko że właściciele — bardzo słusznie — wzbraniają się przed tym, bo deweloper chce wydać jak najmniej i kupić mieszkanie nie za dwa miliony, tylko za dwa tysiące. Dlatego stosuje sztuczki w rodzaju: w zamian za to 120-metrowe mieszkanie oddam dwa nowoczesne mieszkania 60-metrowe w świetnej lokalizacji. Ta świetna lokalizacja leży wprawdzie między wysypiskiem śmieci, autostradą a oczyszczalnią ścieków (dosłownie: Kraków Rybitwy), ale o tym nie wspomni. Mieszkania są niewykończone, więc koniec końców taki wyrolowany właściciel jedno mieszkanie zbywa, żeby wyposażyć drugie. Był posiadaczem mieszkania za dwa miliony, o które wszyscy się bili, stał się posiadaczem mieszkania za 400 tysięcy, którego nikt nie chce.
@ChiKenn: Podatek powinien być zautomatyzowany. Tworzysz bazę transakcji, korzystasz z uczenia maszynowego i algorytm sam będzie w stanie określić faktyczną wartość gruntu w danych rejonach. Co więcej, jeśli baza informacji będzie dobrze uzupełniona to taki algorytm będzie w stanie określić wartość podobnych rejonów nie znając ich cen. Wszystko sprowadza się tylko do jakości wprowadzanych danych. Im więcej danych, tym lepiej. Uczenie maszynowe samo potrafi odróżnić nieistotne informacje od ważnych wskaźników. Dzięki temu uczy się jaki wpływ na cenę ma obecność najróżniejszych rzeczy w okolicy. Od urzędnika różni się to tym, jak dobrze jest w stanie przeanalizować wszystkie dane i jak obiektywnie wystawi wyrok. Jedyne pole do popisu by było w oszukiwaniu przy rejestracji cen kupna-sprzedaży (już jest srogo karane) i błędnym wprowadzaniu informacji (jak pominięcie wysypiska śmieci kwalifikując je jako park) co powinno być bardzo srogo karane. Jednocześnie wszystkie mapy i takie dane powinny być publicznie dostępne aby każdy mógł sprawdzić za co płaci. To by było genialne w swojej prostocie. Masz mapę i na niej wszystkie wskaźniki. Tu jest szkoła, masz wszystkie dane o tej szkole, tu jest strefa handlowo-usługowa i takie rzeczy tu są dostępne, tu są takie ulice, masz stan wszystkiego. W sumie by to była nieco bardziej rozbudowana wersja geoportalu. Dzięki temu nie tylko algorytm by wiedział jak kwalifikować grunty, ale i kupujący by wiedział co jest liczone do wartości i mógłby świadomie podejmować decyzje. Ok, jestem stary, nie planuję dzieci, a to podnosi wartość gruntu. Tu widzę dzielnicę w podobnej cenie, ale zamiast szkoły na wartość wpływa okoliczny skwerek i bardziej kameralna okolica. To biorę to, co mi pasuje! I tak to robimy, ale zazwyczaj jest to dużo trudniejsze wyzwanie. No i jest jeszcze jedna, dosyć istotna kwestia. Sprzedawcą zależy na podkreśleniu wartości sprzedawanej nieruchomości, w jego interesie będzie więc przedstawienie wszystkich pozytywów. Normalnie piszą to w ogłoszeniach - tyle do miasta, tyle do przedszkola, dwa kościoły, myjnia i klub nocny w okolicy. Gdybyśmy opierali się o oficjalne mapy, to w ich interesie by było jak najlepsze przedstawianie okolicy. Znowu w interesie mieszkańców i właścicieli by było wyróżnienie wszystkiego co tą wartość im obniża. Dla miasta też to będzie ważne. Miasto ma kasę z podatku, a ten zależy od wartości. Na mapie widać, że wartość obniża stare, zamknięte wysypisko. To może tak je zrewitalizować i podnieść walory estetyczne okolicy? Miasto wyda na to kasę, wartość nieruchomości wzrośnie, ludzie będą mieli więcej i jednocześnie wzrośnie im nieco podatek.
Zostaje więc tylko jeden problem - a co, jeśli chcę mieszkać przy wysypisku? To już niestety jest kwestia społeczna. Jeśli decyzje będą podejmowane w konsultacji z mieszkańcami, to trzeba się podzielić. Przy tym wysypisku ludzie go nie chcą, ja sobie znajdę inną działkę w biedadzielnicy, gdzie każdy lubi ten smrodek i nie chcą likwidować tego, co obniża im wysokość podatku. No dobra, jak mieszkańcy się nie zgadzają na poprawę wartości okolicy, miasto nie może ich zmusić. Miasto to mieszkańcy. Natomiast jak większość chce to wybacz, ale nie będziemy ignorować zdania masy ludzi tylko dlatego, że jedna osoba chce coś innego. I dokładnie to samo jest w przypadku pola po środku dzielnicy mieszkalnej. Większość mieszkańców chce infrastruktury, usług i innych użytecznych obiektów. Wartość rośnie bo większość tego chce. Albo się dokładasz, albo sprzedaj to komuś. Dobrze pamiętam sytuacje, kiedy ocieplono cały blok poza jednym lokalem (!) bo wredny mieszkaniec nie chciał się zgodzić. Wyobrażasz to sobie? Kilka lat cała elewacja poza jednym lokalem ocieplona bo jakiś gość nie wyraził zgody.
W drugą stronę też to działa. Ileś lat temu chciałem kupić hybrydę plug-in. Codziennie robiłem po 20-30 kilometrów, a co jakiś czas trasy po 400-1500km. Taka hybryda to idealne rozwiązanie. Po mieście na silniku elektrycznym, a w trasy jednak już na spalinówce. No i co? Z całej wspólnoty 42 mieszkań 2 były za instalacją gniazdek. Chciałem pokryć koszta instalacji mojego gniazdka - wspólnota się nie zgodziła. No i dupa, większość decyduje. Chcę mieć gniazdko w hali garażowej, muszę się przeprowadzić. Dokładnie to samo. Nie ważne, że jestem właścicielem. Ważne jaki to ma wpływ na okolicę i czego wszyscy chcą. Tak samo z mojego czynszu jest utrzymywany plac zabaw. Na co mi? Nie mam dzieci, nie korzystam. No ale większość korzysta i z tego względu płacą wszyscy.
Jedyna alternatywa to posiadać ogromny teren, który już ze względu na swoją powierzchnię by miał niską wartość. No ale znowu przez powierzchnię mógłby być warty całkiem sporo. Płacisz za luksus posiadania tak dużej przestrzeni dla siebie.
@yahoo111: Myślę, że coś takiego jest możliwe. Weźmy tu chociażby sprzedaż samochodów. Możesz sprzedać samochód wpisując mniej na umowie. Ponosisz jednak konsekwencje. Jakby coś się stało i dojdzie do zwrotu, prawnie sprzedawca ma zwrócić jedynie tyle, ile jest na papierze. W przypadku nieruchomości mamy wiele czynników. Zaniżanie wartości nieruchomości automatycznie sprawi, że koszta kredytów wzrosną. Mniejsza wartość to mniejsze zabezpieczenie, a więc większe ryzyko i odsetki. Dokładnie tak samo próbując sprzedać później tą samą działkę musisz kogoś przekonać, że ta wartość urzędowa jest zaniżona i jest warta więcej. To tworzy dosyć dziwną sytuację, w której z jednej strony chcesz wysokiej wartości działki dla banku czy kupca, z drugiej strony niższej wartości dla urzędu. Jeśli jednak banki i kupcy będą korzystać z tych samych danych co urzędy, to będziesz miał poważny problem. Próbując udowodnić różnicę jednocześnie sam będziesz próbował udowodnić, że oszukałeś urząd pierwotną umową. Oczywiście wszystko sprowadza się do tego, aby te same dane były wykorzystywane zarówno do wyliczania podatków jak i estymowania wartości przy sprzedaży. Sądzę jednak, że o to nie będzie trudno. Jeśli tak obszerna baza danych będzie dostępna to trzeba być głupcem aby z niej nie korzystać. Wszelkie instytucje, banki, rzeczoznawcy i większość kupców będzie się opierać na tej bazie aby wiedzieć gdzie grunt jest wart więcej lub mniej. Zaniżając wartość gruntu w celach podatkowych jednocześnie zaniżysz jego faktyczną wartość.
Oczywiście coś takiego też ograniczy wzrost wartości działek i nieruchomości. Obecnie nie ma żadnych ograniczeń, ceny lecą w kosmos. Przecież utrzymanie mieszkania w centrum miasta kosztuje praktycznie tyle samo, co na przedmieściach czy na wsi. Taki podatek adekwatny do wartości sprawiły, że zmaleje popyt na te wartościowe nieruchomości, a więc i ich wartość nieco spadnie. To doprowadzi do pewnego wyważenia rynku. Będzie pewien optymalny punkt, w którym popyt jest adekwatny do kosztów. Zbyt duży popyt podniesie wartość i podatki, co przełoży się na spadek popytu. Zbyt mały popyt zaniży wartość i podatki prowadząc do wzrostu popytu. To będzie się stabilizować w pewnym punkcie, który będzie głównie zależny od faktycznej wartości tej lokalizacji.
Kolejną sprawą jest właśnie to kupowanie nieruchomości pod inwestycje. Nie ma w tym nic złego, wręcz przeciwnie. Sęk w tym, że obecnie wzrost wartości nie prowadzi do wzrostu kosztów, a więc opłaca się to trzymać bardzo długo. Gdyby podatek od gruntów zależał od ich wartości, to mielibyśmy zupełnie inny wykres. Zyskujesz tak długo, jak wzrost wartości gruntu przekracza wysokość podatku odprowadzonego w tym okresie. To sprawia, że warto kupować i trzymać grunty o niskiej wartości (podnosi popyt na mało potrzebne grunty) gdy ich wartość rośnie. Jak jednak dochodzimy już do wysokiej wartości gruntu ze względu na duży popyt, to wzrost popytu spowalnia. Bez podatku nadal opłaca się trzymać działki i nieruchomości o dużej wartości. Z podatkiem przestaje to być opłacalne w momencie, w którym wzrost popytu spowalnia. To znaczy, że jak takie osiedle się wybudowało i już popyt jest wysoki, to jest to moment na sprzedaż. Przetrzymałeś w okresie wzrostowym, zarobiłeś i teraz wzrost wartości jest niższy od podatku. I tak na tym zarobiłeś, po prostu przychody z dalszego, powolnego wzrostu wartości nie są warte wyłączenia tego całego gruntu z użytku. Jesteś w stanie go wykorzystać tak, aby się nadal opłacało? To świetnie. Jak jednak korzyści z posiadania tego gruntu są mierne, to staje się on niepotrzebnym obciażeniem i lepiej się go pozbyć.
Co do Twojego przykładu, znowu LVT byłby tu dobrym motywem. Są działki objęte MPZP jednak nie są uzbrojone, nie ma inwestycji rozwijających ten teren. To znaczy, że wartość jest niska i wpływów z podatków nie ma lub by były bardzo małe. To w interesie władz jest dążenie do rozwoju miasta. Jak machną tam drogi i media to wartość wzrośnie, a więc wpływy z LVT wzrosną. Dla miasta to dobry biznes, a właściciele gruntów znacznie szybciej odnotują wzrost wartości. Wtedy piłeczka jest po ich stronie. Mogą trzymać i płacić więcej jednak teraz już opłaca się ruszyć z rozbudową aby nie tracić na podatku. No to albo sprzedajemy, albo budujemy coś aby przynosiło zyski. Miasto ma interes w uzbrajaniu terenów i zapewnianiu całej infrastruktury, bo dostaje za to kasę. Ludzie mają interes w wydajnym korzystaniu z tego wszystkiego, co miasto zapewnia. Weźmy najprostszy przykład. Powstało kilka nowych osiedli przy starej drodze na 1,5 samochodu szerokości. Wartość nieco wzrosła jednak tak duże natężenie ruchu wpływa negatywnie na wartość. Ciężko się poruszać, ciężko z domu wyjechać. Zarówno mieszkańcy jak i miasto mają teraz powód aby przebudować drogę. Miasto podniesie wartość gruntów zyskując na podatku, mieszkańcy zapłacą większy podatek za to, że wybudowano im drogę o większej przepustowości. Co najlepsze, ta forma opodatkowania sprawia, że to władze będą pierwszym rozgrywającym. To miasto musi zrobić pierwszy krok aby coś zbudować i podnieść wartość gruntu. Dopiero po tym ludzie będą mogli z tego korzystać i wzrośnie wartość, a więc i podatek. Obecnie tego nie ma i mechanizm działa często na odwrót. Władze samorządowe dostają kasę od mieszkańców (głównie od ich pracy) po czym może kiedyś postanowią zainwestować w miejscu, gdzie mieszkańcy z tego skorzystają. Podatki płacisz cały czas, ale zamiast płacić za coś (w tym przypadku dostęp do infrastruktury), płacisz podatek od dochodu. LVT jest świetnym rozwiązaniem jeśli chodzi o przekierowanie środków. Cała masa ludzi rozlicza się w skarbówce nieodpowiedniej do miejsca zamieszkania. Cała masa ludzi posiada nieruchomości w innym miejscu, niż płacą podatki. Przeniesienie podatków z PIT do LVT sprawiłoby, że miasto faktycznie dostawałoby fundusze adekwatne do tego, co utrzymuje. Nie ważne, że jesteś z Pcimia. Masz apartament w Warszawie? To płacisz tam podatek, media, drogi i usługi same się tam nie wybudowały, ktoś to dla Ciebie utrzymuje. Płacąc PIT w Pcimiu sprawiasz, że inni utrzymują infrastrukturę, z której sam korzystasz. Może i fajnie dla Pcimia, bo dostaje kasę od kogoś, kto nie korzysta z lokalnej infrastruktury, ale to jest patologia podatkowa.
Co więcej, taka forma pozwoliłaby powiązać wydatki z podatkami. Można by było ładnie na mapie pokazać skąd jest ile dochodu do budżetu samorządowego, a gdzie były inwestycje. Wtedy ładnie by było widać, kto co funduje. Widzisz, że dany rejon płaci duże podatki, a kasa jest inwestowana w zupełnie innym rejonie? No to coś tu jest nie tak, trzeba to nagłośnić. Podatki płacisz na to, z czego korzystasz, a nie na budowę placu zabaw pod domem prezesa bo siostrzeniec do niego przyjeżdża raz w miesiącu.
Jak wspomniałem, LVT jest na rękę wszystkim. Miasto z LVT będzie miało dochód adekwatny do uzbrojenia terenów (zarówno w media jak i dostęp do wszelakich usług i innej infrastruktury). Właściciele gruntów inwestycyjnych zyskają na przyspieszonej rozbudowie infrastruktury bo miasto przecież chce podnieść wartość i na tym zyskać. Przeciętny konsument też zyska na tym, że po spowolnieniu wzrostu wartości (gdy popyt poszedł w górę) trzymanie gruntów inwestycyjnych przestaje być opłacalne. Gdzie popyt wzrósł i wartość jest wysoka, tam nie opłaca się tego już trzymać i trzeba sprzedawać. Zwiększa się więc podaż gruntów i nieruchomości, które teraz można trzymać w nieskończoność. Jest tylko jedna grupa, która na tym straci. Są to osoby zamrażające kapitał w nieruchomościach. To jest coś innego niż inwestycje. Inwestując liczysz na wzrost wartości, wybierasz coś mało potrzebnego co będzie niedługo potrzebne i bardziej wartościowe. Zamrażanie polega głównie na kupnie czegoś, czego wartość nie spadnie. Obecnie zamrażanie kapitału w nieruchomościach jest opłacalne, głównie ze względu na inflację. Nawet jak wzrost wartości nie przekroczy inflacji, korzystasz na tym. Z tym należy skończyć, grunt to nie złoto czy antyki aby go chować w szufladzie na przyszłość. LVT sprawia tyle, że zamrażanie środków w nieruchomościach nieinwestycyjnych (bez znacznego wzrostu wartości) jest stratą, a więc kupowanie nieruchomości zamiast chociażby lokat przestaje być opłacalne.
Jednocześnie warto zauważyć inny pozytyw. Od pewnego czasu mówi się o podatku na drugie mieszkanie czy na trzecie mieszkanie w rodzinie. Ot, potworki prawne urojone w głowach socjalistów. Sęk w tym, że jak zbuduję sobie dom na 40 arach, to nie zapłacę nic skoro to mój pierwszy. Jak podzielę to na cztery działki po 10 arów to już zapłacę, bo mam więcej nieruchomości. Czy to ma sens? A jeśli nie płacimy od gruntów tylko od samych budynków mieszkalnych to co? Jak zbuduję trzy domy na moim terenie, to mi podatek dowalą. To lepiej posadzić śliwki. Czy to jest komukolwiek na rękę? To tylko zniechęca do inwestycji. To jest też temat, który ciągle wraca w USA. Tu obowiązuje podatek od nieruchomości, który niepotrzebnie spowalnia rozwój gospodarki. Posiadanie pustej działki jest tanie, posiadanie budynku drogi. No to nie buduję nic i trzymam działkę. Jakbym spróbował coś na niej zrobić to stracę. Jeszcze lepiej, zainwestuję w fotowoltaikę i pompę ciepła w domu aby był bardziej eko i oszczędzał energię. I wiesz co? Muszę policzyć podatek. Może się okazać, że wzrost wartości nieruchomości przez instalację pompy ciepła i fotowoltaiki prowadzi do takiego wzrostu podatku, że się nie opłaca. Kuriozalne problemy. Nie opłaca mi się odmalować mojego domu bo wzrośnie jego wartość i będę musiał płacić większe podatki. Nie opłaca mi się dobudować garażu bo wzrośnie mi podatek, lepiej parkować pod chmurką. Nie opłaca się nic modernizować. To jest złe prawo.
W kolejnym przykładzie podajesz aktualne ceny. Gdyby obowiązywał LVT to sytuacja by się zmieniła. Całe założenie LVT polega na efektywnym wykorzystywaniu przestrzeni. Pusta działka czy mało warty budynek na drogiej działce jest złym wykorzystaniem. Jak sam wspominasz, domy są budowane na małych działkach, teren jest więc wykorzystywany całkiem dobrze. Wyobraź sobie jednak, że obok jest 40 arów z jakąś ruiną i właściciel to sobie trzyma bo jeszcze wartość wzrośnie. Tu leży problem, nie w tych domkach. Jak masz taki domek i korzystasz z tej lokalizacji, to płacenie tam podatku nie powinno być problemem. To posiadanie ruiny czy pustej działki powinno być nieopłacalne. Ceny też się zmienią i paradoksalnie LVT powinien obniżyć ceny działek, a nawet nieruchomości w centrum. Dlaczego? LVT zwiększa obciażenie finansowe drogich rejonów zmniejszając na nie popyt. To prowadzi do spadku zainteresowania drogimi rejonami i wzrostu zainteresowania w nowych, mniej rozwiniętych obszarach. To zachęca do rozbudowy miast i wybierania tego, co nam faktycznie potrzebne. Z jednej strony inwestując w coś pomyślisz "a na kij mam płacić 5 tysięcy rocznie w centrum skoro wszystko potrzebne do życia mam na przedmieściach i będę płacił 2 tysiące". Z drugiej strony ktoś inny pomyśli "po co ja płacę te 5 tysięcy, skoro raz w tygodniu idę do kościoła i dwa razy do sklepu". Ludzie świadomie zaczną przenosić się na przedmieścia gdy nie będą mieli potrzeby życia w centrum, to rozluźni zabudowę w centrum i obniży wartość tych gruntów robiąc miejsce tym, którzy faktycznie na tym skorzystają.
Kolejnym problemem jest inflacja. Już przekroczyła 5% więc nawet 2% podatek nic nie zmienia bo już przez samą inflację wartość nieruchomości będzie szybko rosła. Dlatego decyzje o niskim oprocentowaniu lokat prowadzą do tak złego zarządzania nieruchomościami. To jest już wina całego rządu. Gdybyś mógł wpłacić kasę na lokatę i mieć przynajmniej zwrot równy inflacji, to byś nie kupował działki, której wzrost wartości tylko niweluje inflację. A to znaczy, że wybierając między 5% wzrostem na lokacie (przy 5% inflacji), a 7% wzrostem na nieruchomości (przy 5% inflacji i 2% podatku) nie będzie różnicy i lepiej iść w lokatę zamiast ryzykować z nieruchomością. Tu się już rozbijamy o szerszą perspektywę i powód inwestowania w nieruchomości. Po prostu w tym kraju wielkie G jest i nie ma gdzie trzymać bezpiecznie pieniędzy. To jednak dużo poważniejszy problem i nakładanie podatków na nieruchomości aby były tak samo stratne jak inflacja to zwyczajny idiotyzm. Niestety przy takiej władzy wcale by mnie to nie zdziwiło.
"Był posiadaczem mieszkania za dwa miliony, o które wszyscy się bili" Gdyby wszyscy się o to bili to by sprzedał za dwa miliony. Najwyraźniej jednak mało kto chce w to inwestować skoro jedyną ofertą jest zamiana na dużo mniej warte mieszkania. To też częściowo rozwiązuje LVT. Chociażby dlatego, że już jego własność nie będzie warta dwa miliony. Przy takiej cenie podatek będzie duży, więc popyt będzie mniejszy, a więc wartość jednak spadnie. Kto by chciał płacić nawet 20 tysięcy podatku od 120mkw w kamienicy? No i z drugiej strony, przy 1% podatku bardzo chętnie by to sprzedał, bo jednak by sporo tracił na życiu tam. No chyba, że faktycznie korzyści ma z tego większe. LVT by mocno zrewidował ceny nieruchomości, które by się wypłaszczyły właśnie przez to.
Zadaj sobie jeszcze jedno pytanie. Co taki człowiek faktycznie zrobił, że ma teraz mieszkanie warte dwa miliony? Czy jego wkład w to jest tak duży, że mamy obowiązek zagwarantować mu tak duże zyski?
Owszem, posiadacze nieruchomości i gruntów o tak dużej wartości stracą dużo z tej wartości właśnie przez to, że podatek zniechęci do posiadania tak drogich działek i spadnie popyt. Sęk w tym, że to jest po prostu spuszczanie powietrza z bańki cenowej. Ich nieruchomości są tyle warte tylko dlatego, że już nie ma miejsca na kolejne, a oni ich nie sprzedają. Jak tylko spadnie popyt i wzrośnie podaż (aby nie płacić tych podatków), to z bańki zrobi się flak i ceny tych strategicznych nieruchomości w centrach miast pójdą w dół, a wartość nowych gruntów poza ścisłym centrum pójdzie w górę. Rynek nieruchomości się w końcu jakoś ustabilizuje i skończy się sztuczne pompowanie cen przez zamrażanie kapitału. Zamrożony kapitał powinien ciążyć na portfelu a nie przynosić korzyści.
Jest rzecz, którą wielu ludzi potępia, a mi się bardzo podoba. Jest to pełzająca urbanizacja. W rzeczywistości do życia potrzebujemy stosunkowo niewiele rzeczy. Sklepy w różnych branżach, trochę usług, trochę rozrywki, jakiś szpital, czasem jakieś szkoły no i najlepiej kilka alternatywnych miejsc pracy. Większość ludzi się zgodzi z tym, że 10-20 minut to rozsądny zasięg, więc szukając miejsca do życia wybierają takie, które w tym promieniu 10-20 minut ma wszystko, czego potrzebują. W Polsce problem jest z centralizacją miast. Aby mieć to wszystko blisko musisz żyć blisko centrum, stąd takie obrastanie w przedmieścia. Wszystko jest w mieście więc chcę być jak najbliżej. Da się ten obszar powiększyć, tak chociażby budowa S5 czy S8 znacznie rozwinęła Wrocław w kierunku Oleśnicy i Trzebnicy. Po prostu nagle dojazd z tych miast do Wrocławia stał się na tyle krótki, że nie ma dużej różnicy między życiem na przedmieściach, a dojazdem z sąsiedniego miasta. Pełzająca urbanizacja wygląda podobnie i jest częstym zjawiskiem w USA, a wynika to głównie z rozbudowanej infrastruktury drogowej. Największy problem życia w małych miasteczkach do dojazdy zajmujące dużo czasu. Gdy jednak infrastruktura jest lepsza, to wiele małych miasteczek jest w tym zasięgu do 20 minut jazdy. To sprawia, że machnięcie centrum handlowego czy biurowca w jednym z nich ma sens. Może i miasteczko na 10 tysięcy ludzi, ale w zasięgu jest jeszcze 20 takich. To znowu sprawia, że te potrzebne rzeczy są dostępne nie tylko w dużym mieście i ludzie chętnie wyprowadzają się do tych małych miasteczek. W taki sposób urbanizuje się tereny w okolicach miast, ludzie wynoszą się z tych kuriozalnie drogich i ciasnych metropolii do dużo tańszych i luźno zabudowanych rejonów bo mają tam wszystko, czego im trzeba. Jednym z powodów jest to, że utrzymanie biurowca w centrum tak dużego miasta jest drogie. Typowe myślenie w USA. W dużym mieście jest drogo, robiąc w nim biuro będę płacić dużo za przestrzeń, pracownicy też będą mieli wysokie koszta życia i pensje będą dla nich mniej zachęcające. Przeniosę biurowiec do małego miasteczka 20 kilometrów za miastem. Koszta mi spadną, życie jest tańsze i ludzie licząc koszta życia zauważą, że zostanie im dużo więcej w kieszeni. Każdy wygrywa. Dlaczego to nie działa w Polsce? Raz, że koszta życia w centrum miasta nie różnią się tak bardzo właśnie przez brak podatków zależnych od wartości gruntu. Koszta utrzymania biurowca czy domu w centrum i na przedmieściach czy jakiejś wiosce są podobne, różni je jedynie cena zakupu co jest jednorazowym kosztem. Dwa, że brak infrastruktury (w dużej mierze spowodowany brakiem popytu) na tych obszarach podmiejskich znacznie ogranicza dostępność i takie duże zabudowania handlowo usługowe czy biurowe nie mają tam wystarczającego dostępu - nie opłaca się.
Wystarczy zadać sobie proste pytanie. Dlaczego nie chcę mieszkać w jakiejś małej mieścinie godzinę jazdy od dużego miasta? Bo lubię tłok, smród i piwo po 20zł na rynku? No chyba nie.
Komentarz na 22k znaków. Eh.
@ZONTAR: "Wszystko sprowadza się tylko do jakości wprowadzanych danych." nie tylko - jest jeszcze algorytm, który zostanie przez kogoś napisany, sposób jego działania może być różny - w zależności od subiektywnego podejścia programisty (programistów)... taki prosty przykład: dla jednego bliskość wody to będzie atut (rekreacja), a dla innego wada (owady, wigloć, wyższy poziom wody w gruncie)... do tego jest też wiele elementów, których po prostu nie da się na masową skalę przewidzieć - np. bez badań geologicznych konkretnej działki czy sprawdzenia kamerą mostków cieplnych budynku kamerą termiczną... potencjalny kupiec może sobie to przed zakupem sprawdzić i wynegocjować znacznie niższą cenę, ale nie da się tego odgórnie i masowo sprawdzać dla wszystkich nieruchomości, aby precyzyjnie ocenić ich wartość
generalnie to o czym piszesz jest fajne, w teorii... tak jak socjalizm jest fajny - w teorii :D
ale jak dochodzi czynnik ludzki, a przede wszystkim korupcja i nieuczciwa walka o prywatne interesy wykorzystując łapówki, układy, znajomości czy nawet szantaż (wiadomo, to ostatnie już przy większych kwotach) to już tak kolorowo nie będzie...
@ChiKenn: Uczenie maszynowe tak nie działa. Nie wprowadzasz ręcznie informacji, których algorytm ma szukać. On się uczy. Analizuje wszystkie dane i sam wyciąga wnioski. Stąd co jakiś czas czytamy o pomyleniu awantury czarnych z małpami naczelnymi czy algorytmie odrzucającymi CV zawierające feministycznie brzmiące treści. Bliskość wody to nie wyjątek. Dane dotyczące transakcji nam pokażą, czy bliskość wody podwyższa wartość (a więc i popyt), czy obniża. Tylko tyle ma znaczenie. Jak więcej ludzi woda odpycha to cena będzie niższa, jak przyciąga to wzrośnie i tylko na tej podstawie algorytm zacznie kalkulować ceny. Poza tym najczęściej opiera się to o landmarki. Kilka pierwszych sprzedanych działek w okolicy wyznaczy nam trendy, dalsze kalkulacje będą uwzględniały ogólne zmiany trendów na rynku, a kolejne sprzedane działki i nieruchomości będą jedynie korygować aktualne dane. Im więcej rotacji, tym dokładniejsze dane, więc z czasem baza się całkiem dobrze zapełni. Jedyny problem jest ze startem, gdy wielu danych brakuje. Wtedy trzeba stosować prostą zasadę, z braku danych preferować korzystną dla podatnika stawkę. Stara dzielnica może mieć niższe stawki początkowo i wzrosną dopiero wtedy, gdy faktycznie kolejne transakcje będą nam wskazywać różnicę w wartości gruntu. Wejściowo stawki powinny być minimalne i dosyć równe, a zróżnicowanie powinno następować powoli razem z gromadzeniem danych.
Póki co stosujemy alternatywę, która karze wszystkich za posiadanie większych zarobków. Czy zastąpienie części tego LVT może być gorsze? Trzeba też brać pod uwagę to, że podatek będzie wpływał na wartość nieruchomości. Jak będzie za duży w stosunku do faktycznej wartości gruntu, to ludzie nie będą chętni do zakupu i wartość spadnie. Znowu jak coś będzie miało bajecznie niski podatek, to przyciągnie zainteresowanie i wartość wzrośnie. Ten system może sam się stabilizować. Podatki nie są też ustalane indywidualnie, to produkuje nam coś w rodzaju gradientu i to przekłada się na duże strefy objęte określoną stawką. Aby wpłynąć na algorytm musiałbyś fałszować dane setek transakcji w całej okolicy co jest mało prawdopodobne. Kupując dom nie masz żadnego interesu w fałszowaniu ceny. Ponosisz duże ryzyko, a jedna transakcja ma znikomy wpływ na wysokość podatku na danym obszarze. Paradoksalnie to właśnie podatek katastralny jest bardzo podatny na manipulacje, bo on się opiera w całości o indywidualny szacunek i masz sporo do zyskania. LVT dla przeciętnego obywatela to stawka podatkowa w danym miejscu i powierzchnia działki. Cena zakupu nie gra tu roli, zbyt wiele czynników określa wysokość podatku i nawet nie ma tu kogo przekupić.
No i jeszcze jedna rzecz. Porównując podatek katastralny do LVT, to kataster ma dużo większe ryzyko manipulacji. Dużo łatwiej nagiąć ocenę jednego obiektu niż całego obszaru obejmującego wiele działek i wielu właścicieli. Jak też wspomniałem wcześniej, wizualizacja wartości na mapie pozwoli łatwo zauważyć anomalie. Widzisz rejon o wyjątkowo niskim podatku? No to albo coś tam faktycznie jest nie tak, albo ktoś coś kombinuje. Ot, fabryka specjalnie wyrzuca odpady przemysłowe aby obniżyć wartość i skupić po kosztach. Tylko po co? Kto to później kupi?
@ZONTAR: ale algorytm ktoś musi napisać - tak? Wnioski tez będzie wyciągał w taki sposób jak ktoś mu zaprogramuje - zgodnie z czyimiś subiektywnymi opiniami na dany temat.
"Tylko tyle ma znaczenie. Jak więcej ludzi woda odpycha to cena będzie niższa, jak przyciąga to wzrośnie i tylko na tej podstawie algorytm zacznie kalkulować ceny." tylko jedna woda może odpychać, a inna przyciągać... i co algorytm zrobi jeśli w przypadku tej konkretnej wody w ciągu ostatnich 5 lat nie było żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości? z czego wyciągnie średnie dane do obliczeń?
Zresztą najważniejsze, o czym już pisałem a się konkretnie do tego nie odniosłeś - skąd algorytm będzie wiedział czy ta konkretna nieruchomość jest poprawnie wybudowana, czy w środku nie ma wilgoci, grzyba czy mostków cieplnych? Przecież dwa identyczne na papierze domy mogą mieć zupełnie inną wartość wynikającą z jakości materiałów, profesjonalizmu ekipy budowlanej i wykończeniowej czy chociażby dbałości o jego dalsze utrzymanie przez mieszkających tam ludzi.
Wydaje mi się, że nasze odmienne zdanie w temacie wynika mocno z tego, że mieszkamy (pochodzimy) z innych miejsc. Ty piszesz o dużych miejscowościach... tylko weź pod uwagę, że Polska to nie tylko Warszawa czy Wrocław i przedmieścia. Rynek nieruchomości to też grunty rolne dookoła których w promieniu 20 czy 30 km nie było podobnej transakcji przez ostatnie 50 lat...
"Czy zastąpienie części tego LVT może być gorsze?" a może zamiast zastępować po prostu zrezygnować z podatku dochodowego obniżając socjal, aby zrównoważyć budżet? :D wiadomo, w demokracji nie przejdzie bo jakoś trzeba głosy kupować :(
"Kupując dom nie masz żadnego interesu w fałszowaniu ceny." dlaczego nie? jeśli chcesz tam mieszkać do śmierci to zaniżasz celowo wartość, żeby przez kolejne 30 czy 50 lat płacić niższe podatki
"Ponosisz duże ryzyko, a jedna transakcja ma znikomy wpływ na wysokość podatku na danym obszarze." tak jak wyżej pisałem, dużo zależy od lokalizacji...
"Tylko po co? Kto to później kupi?" przecież nieruchomość może zarobić dużo więcej na samym fakcie jej takiego czy innego użytkowania niż na samej sprzedaży... i nie chodzi mi tutaj tylko o ekstrema jak zakopywanie odpadów - ja nie budowałem domu z myślą o sprzedaży tylko o wygodnym życiu... dany poziom komfortu (nie muszę się przejmować pewnymi kwestiami i mogę skupić na ważniejszych rzeczach) daje mi możliwość wydajniejszego zarabiania, czy chociażby zdrowszego czyli dłuższego życia - ta korzyść w perspektywie następnych 30 lat jest ważniejsza niż ewentualna wartość domu... chętnie bym obniżył wartość "na papierze" jeśli dzięki temu miałbym mniejszy podatek - przecież nawet jeśli kiedyś będę sprzedawał (w co wątpię) to kupiec będzie płacił według realnej wartości (czyli tyle ile będzie gotów zapłacić), a nie tego co mi algorytm wyliczył :)
@yahoo111: Zakładam, że cmentarz będzie miał inne przeznaczenie. Tak samo inaczej należy liczyć podatek od zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, a może nawet z podziałem na dozwoloną wysokość zabudowy jeśli jest ograniczona. Jak teren jest przewidziany na wysoką, gęstą zabudowę, to potencjalna powierzchnia użytkowa będzie dużo większa. Tak więc zmarnowanie 40 arów działki na zabudowę wielorodzinną to kilka razy więcej lokali niż marnując taką samą działkę do zabudowy jednorodzinnej. No a w końcu plan zagospodarowania wynika z tego, do czego przystosowany jest teren. Skoro określono zabudowę wysoką to (tu powinien być wymóg) cała infrastruktura jest przewidziana do obsłużenia dużego zagęszczenia ludności. Takie trochę sprzężenie zwrotne. Nie można narzucić wyższej stawki podatkowej dla gęstszej zabudowy jak teren nie spełnia wymogów. Jak samorząd zainwestuje w rozbudowę aby spełnić takie wymogi, to wtedy płacisz więcej podatku na utrzymanie tego. Teraz piłeczka jest po drugiej stronie - im szybciej wybudujesz, tym szybciej zacznie się zwracać. Dzięki temu miasto ma gwarancję, że ta inwestycja będzie przynosić zyski. Teraz jest to nieco problem. Miasto by mogło wyłożyć kasę na budowę nowej dzielnicy (nowe drogi, połączenia transportu publicznego, media itp). Tylko co z tego będzie miało? Może kiedyś sprowadzą się tam ludzie, zaczną zarabiać i przynosić dochody z dochodowego. Może jednak właściciel działki poczeka dekadę aż wzrośnie popyt aby sprzedać drożej tak fajny teren. Miasto nie ma tu interesu. No a z takim podatkiem miasto przygotowuje infrastrukturę pod inwestycje i ma bezpośredni zwrot w podatkach. Chciałeś infrastrukturę - masz. Teraz płać i korzystaj jak najlepiej potrafisz. Teraz tego nie ma i w efekcie do nowych osiedli prowadzą drogi polne, a całe dzielnice stoją w korkach. Miasto nie ma z czego i nie ma po co budować infrastruktury.
@ChiKenn: Algorytmów uczenia maszynowego się nie pisze. Na tym polega cały koncept uczenia maszynowego, program sam się uczy na podstawie danych. Człowiek jedynie musi przygotować mu dane i to jedyne miejsce, w którym można oszukiwać. Dajesz programowi pulę danych o całym terenie i wskaźniki znanych cen. Program je analizuje, porównuje z dostępnymi danymi i wyciąga wnioski. Tak powstaje algorytm, który pozwala dalej szacować ceny. Dokładnie tak samo wygląda rozpoznawanie twarzy. Mógłbyś napisać bardzo skomplikowany algorytm do określenia, czy jest to twarz. Można też wrzucić tysiące zdjęć twarzy i tysiące zdjęć innych obiektów. Program sam nauczy się specyficznych cech odróżniających twarz od klamki. Im więcej danych, tym lepiej mu to z czasem idzie i jest przy tym dużo bardziej dokładny od człowieka, który może podejmować subiektywne opinie i ma bardzo ograniczone możliwości analizy danych.
Brak transakcji z całego obszaru w ciągu wielu lat to raczej rzadkość. W rejonach o bardzo małej popularności ta wartość i tak będzie tak niska, że podatek niewiele zmieni lub go w ogóle nie będzie. Znowu na ogólny poziom podatku może wpływać chociażby trend zmiany wartości w podobnych rejonach. Jak działki nad jeziorami zaczną wszędzie drożeć to nad tym jednym jeziorem też podatek może powoli wzrastać. Dużo wolniej, bo nie ma tam ruchu transakcyjnego. Albo są nieatrakcyjne z jakiegoś powodu (i ten powód powinien znaleźć się w danych, a więc odróżnić to jedno skażone jezioro od innych), albo są bardzo atrakcyjne i właściciele nie chcą sprzedawać czekając na wzrost cen. Jak wszyscy zgodnie nie sprzedają terenu to zostaje nam tylko opcja porównania z innymi rejonami tego typu. Jedyna różnica w stosunku do obecnych rozwiązań jest w tym, że algorytm to opiera na ogromnej bazie danych, którą nie jest tak łatwo manipulować jak człowiekiem.
@ChiKenn: Z resztą taki algorytm bierze pod uwagę dużo więcej czynników niż człowiek potrafi i będzie w stanie odróżnić wpływ dobrej szkoły od kiepskiej szkoły nawet wtedy, gdy jakość nauczania czy renoma nie znajdą się w danych. Po prostu "zauważy", że ten obiekt ma nieco inny wpływ na ceny niż ten drugi. Informacje są jedynie wskazówkami przy uczeniu.
Do kolejnego odniosłem się pośrednio. Dokładnie ten sam problem masz w podatku katastralnym, który jest wprowadzany coraz częściej i coraz więcej ludzi go popiera. LVT nie jest panaceum. Sęk w tym, że w przypadku LVT masz dużo nieruchomości w okolicy i ocena tej jednej nieruchomości ma minimalny wpływ na innych. Taki źle wykonany budynek będzie tańszy, ale w stosunku do setek działek w okolicy stanowi ułamek procenta gruntów. To znaczy, że nawet 50% błąd w oszacowaniu jego wartości to bardzo drobny ułamek procenta wpływu na ogół. Znowu jak cała dzielnica składa się z budynków o niskiej wartości ze względu na ich stan, to to jednak ma wpływ na wartość chociażby ze względu na estetykę. W praktyce nie dowiemy się jak dobrze to działa dopóki nie spróbujemy.
"Rynek nieruchomości to też grunty rolne dookoła których w promieniu 20 czy 30 km nie było podobnej transakcji przez ostatnie 50 lat..."
Zakładam, że LVT miałby na celu zabełtać rynkiem nieruchomości w rejonach o dużym popycie. Jakby nie patrzeć, nie ma braku mieszkań w małych miejscowościach. Wręcz przeciwnie, stoją puste, trudno wynająć, ceny są bardzo niskie, a sprzedaż odziedziczonego mieszkania w małej mieścinie może da nam wkład własny w dużym mieście. Takim podatkiem powinny być objęte obszary mocniej zurbanizowane i powinien schodzić do stawki minimalnej poza tymi obszarami. W ten sposób też by się promowało mieszkanie poza dużymi aglomeracjami. To też można łatwo zrobić, po prostu skala podatku by wpadała poniżej minimalnego progu i na tych obszarach nie będzie to miało wpływu na podatek. Teraz też płacimy podatek, ale jest liczony tylko od powierzchni nieruchomości i jest dosyć niski dla mieszkaniówki. Dla działalności już nie tak bardzo, bo jakieś 25zł za metr. W ten sposób aby podatek wzrósł powyżej tego minimum musi dojść do zakupu wielu okolicznych terenów po wysokich cenach. Chociażby mała wieś, która jest właśnie wchłaniana przez miasto. Z kilku starych chałup i gruntów rolnych o niskiej wartości nagle powstają osiedla, szkoły, sklepy i cena zaczyna wzrastać, więc podatki w wiosce rosną. Sytuacja się zmieniła i już nie jest to wioska. Możesz się z tym pogodzić i żyć w mieście lub wyjechać do innej wioski.
Swoją drogą, forma podatku katastralnego istnieje i w Polsce, ale jest upośledzona. Jest to podatek od budowli - 2% wartości. Taki podatek płacisz chociażby od wiaty śmietnikowej, stacji transformatorowej, chodników, parkingów, latarni, sieci technicznych (wszelkie instalacje doprowadzające media), szamba, wiat i wielu innych. Wszystko, co jest obiektem budowlanym, a nie jest budynkiem czy małą architekturą. Zupełne przeciwieństwo LVT. Jak śmiesz stawiać coś na swoim terenie? Płać 2% wartości! Trzeba było zostawić pustą przestrzeń, a nie panoszyć się ze swoim kapitałem. Nawet w przypadku farm fotowoltaicznych jest z tym problem, bo trzeba policzyć osobno podatek od wszystkiego i teraz zaczyna się zabawa - co jest budowlą, co jest budynkiem, co jest urządzeniem i tak dalej... To sprawia, że najlepiej kupić działkę i nic na niej nie robić, inaczej będziesz miał tylko więcej roboty i możesz tracić na podatkach. A tak nie inwestujesz, nie korzystasz, stoi puste i najlepiej na tym wyjdziesz.
"może zamiast zastępować po prostu zrezygnować z podatku dochodowego obniżając socjal"
Niestety to nie jest takie proste. Dochód z PIT w skali podatkowej to 80 miliardów. Do tego PIT z ryczałtu i liniowego to 40 miliardów. Żeby tylko pozbyć się PIT musimy uciąć 120 miliardów wydatków. 500+ to 30 miliardów. Cała reszta pomocy socjalnej to 52 miliardy. Wsparcie rolnictwa i łowiectwa to 13 miliardów. Brakuje nam jeszcze 25 miliardów, a już wyszliśmy daleko poza socjal. Zaorać ministerstwo kultury i media publiczne, wypadnie 16 miliardów. Nadal brakuje nam 9 miliardów. I co nam to daje? Teraz pracodawca wydaje 6 tysięcy miesięcznie aby pracownik dostał 3600 do ręki. Po likwidacji PIT pracownik dostanie 3900. To daje nam jakieś 8% podwyżki. Nie jest źle, ale nadal 35% zabiera sobie państwo, a później 18% od reszty (23% VAT). To daje nam awans z 51% opodatkowania na 47% w ogólnym rozrachunku (licząc pełny cykl od przychodu do przychodu). Likwidacja PIT niewiele zmieni, całą tą gospodarkę trzeba ruszyć aby cokolwiek się zmieniło. Nie można dążyć do zachodniego standardu życia przy wschodnim podejściu do pracy.
""Kupując dom nie masz żadnego interesu w fałszowaniu ceny." dlaczego nie?"
Bo to jeden z kilkuset, a nawet kilku tysięcy domów w tym rejonie. Nawet przy 100 domach w okolicy zaniżając wartość o 50% zaniżasz wartość okolicy o 0,5%. Dużo do oszczędzenia nie masz, a ryzyko wpadki całkiem sporawe. Z tym jest dokładnie tak samo, jak z komunizmem. Wszyscy by musieli się zgrać i zgodnie zaniżać wartość wszystkich nieruchomości. No a jak komuna działa dobrze wiemy.
"tak jak wyżej pisałem, dużo zależy od lokalizacji..."
Nie zależy od lokalizacji. No chyba, że całe miasto jest podzielone na kilka działek. Tak może być z rejonami przemysłowymi, ale tu już wchodzi wiele innych kwestii i podatków. Przemysł nie szuka wartościowej lokalizacji, więc działa to zupełnie inaczej. Przemysł nawet obniża wartość, więc wraz z uprzemysłowieniem terenu wartość gruntu będzie malała. LVT powinien być stosowany zależnie od przeznaczenia gruntów.
Z doborem danych też nie ma problemów. Na początku masz mało danych i wszystko jest mało dokładne - podatki są liczone dla bardzo dużych obszarów. Z czasem liczba danych wzrasta i dokładność rośnie, więc zróżnicowanie podatkowe będzie coraz lepsze. To by też pozwoliło wprowadzić taki podatek i pozwolić mu naturalnie się wykształcać na przestrzeni lat. Na początku wszędzie niski (zbliżony do aktualnych), a wraz z przybywaniem transakcji rośnie zróżnicowanie podatków i dokładność mapy wartości gruntów. To nie tak, że sąsiad sprzeda działkę i staje się 100% wskaźnikiem wartości dla wszystkich. Uczenie maszynowe potrzebuje wiele danych, więc obszar uczenia też musi być duży. Im mniej danych, tym większy i bardziej wygładzony.
" ja nie budowałem domu z myślą o sprzedaży tylko o wygodnym życiu"
"ta korzyść w perspektywie następnych 30 lat jest ważniejsza niż ewentualna wartość domu"
"chętnie bym obniżył wartość "na papierze" jeśli dzięki temu miałbym mniejszy podatek"
Jak ma się kwestia wygodnego życia w komforcie do zaniżania wartości i brania na siebie ryzyka odpowiedzialności za fałszowanie danych? No i przede wszystkim, ile ludzi kupuje za gotówkę, a ile na kredyt? Zaniżając wartość zmniejszasz swój wkład własny (wkład własny to różnica między wartością kredytu i zakupu), a więc podnosisz odsetki. Ogrom ludzi by na tym stracił więcej.
Tak dla porównania, znajomy kupił przedwojenny pałacyk pod Wrocławiem. Zaniedbana, zarośnięta ruina z legowiskiem bezdomnych. Koszt zakupu był niższy niż wartość gruntu właśnie przez tą ruderę. Kredyt znowu wziął dużo większy na zakup i budowę domu. Po oglądzinach okazało się, że sama struktura budynku jest w porządku, mogą go wybebeszyć do stanu surowego i odbudować w tej kwocie. Bank wycenił im wartość tego dużo wyżej niż wysokość kredytu i dostali taką ofertę, jakby mieli większość wkładu własnego. Wszystko przez to, że hipoteka jest na wartość nieruchomości, a ta została oszacowana całkiem wysoko. Jakby jednak zaniżył wartość dla niższego podatku to automatycznie by mu odsetki wzrosły i różnica by była całkiem spora. Nie tylko skończyłby z oficjalnie mniej wartą nieruchomością, ale jeszcze by płacił więcej w odsetkach niż by oszczędzał na podatku od gruntów.
Co więcej, w tych rejonach o najwyższej wartości będzie dominować budownictwo wielorodzinne, a to oznacza setki mieszkań w tym samym miejscu i standardzie. Szczególnie w nowym budownictwie. To znowu oznacza, że będzie można łatwo wychwycić różnicę w wycenach i stosując odpowiednie odchylenie standardowe można nie brać pod uwagę nierealnych wycen. I to wszystko też dzieje się automatycznie.
"kupiec będzie płacił według realnej wartości" A co stanowi tą wartość? Jak w jakiś magiczny sposób udało się przekonać dziesiątki sąsiadów do zaniżenia wartości i oficjalne dane wskazują niższą wartość okolicy to dlaczego kupiec miałby płacić więcej? To by też mocno zmieniło obecny rynek. Teraz kupując coś patrzysz na oferty. Czy to samochód, czy to mieszkanie, patrzy się w internet i widzi po ile sprzedają. Jakby była obok baza pokazująca ceny i historię wartości, to ludzie by mieli dużo większe pole do negocjacji. Trudno sprzedać dom drożej niż kosztują domy w okolicy i tak samo trudno będzie sprzedać dom drożej, niż wskazują dane na temat transakcji w okolicy. Widząc taką bazę już wiesz, ile można negocjować.
Coś zbliżonego jest dostępne w USA.
https://www.redfin.com/city/10632/IL/Lake-Zurich/filter/viewport=42.21228:42.20781:-88.05078:-88.06066
Możesz sobie zobaczyć publiczne informacje o cenach sprzedaży i ofertach.
https://i.imgur.com/fXwMYwP.png
Masz też historię podatku (tutaj katastralnego) i estymat wartości (tu według lokalnych zasad)
https://i.imgur.com/rGg7y29.png
Teraz na podstawie wszystkich danych historycznych i danych całej okolicy możesz oszacować rzeczywistą wartość. Jakby wszyscy fałszowali i zaniżali rzeczywistą wartość gruntu to bardzo trudno by było komuś wmówić, że ten dom jest aż tyle wart. Szczególnie, gdybyś chciał sprzedać samą działkę. Tym bardziej nie wmówisz, że cena wynika z wartości zabudowy skoro jej nie ma.
@ZONTAR: "Algorytmów uczenia maszynowego się nie pisze." to skąd on się bierze... tworzę na dysku komputera pusty plik "algorytm.txt" i cyk, magicznie generuje się w nim kod? potem zmieniam rozszerzenie na .exe i odpalam? ;D
"program sam się uczy na podstawie danych" ale ten program trzeba napisać - musi mieć podstawy, na których opiera swoje działanie
"Brak transakcji z całego obszaru w ciągu wielu lat to raczej rzadkość." brak podobnych transakcji... porównywanie wielorodzinnej kamienicy do siedliska rolniczego raczej większego sensu nie ma :)
"W rejonach o bardzo małej popularności ta wartość i tak będzie tak niska, że podatek niewiele zmieni lub go w ogóle nie będzie." i teraz wyobraź sobie oburzenie ludzi którzy muszą płacić bardzo wysoki podatek według jakichś trudnych do zrozumienia dla nich wyliczeń w sytuacji gdy znajomy 30 km dalej podatku płacić nie musi wcale
"Taki źle wykonany budynek będzie tańszy" ale skąd algorytm będzie wiedział, że ten budynek jest źle wykonany?
"To znaczy, że nawet 50% błąd w oszacowaniu jego wartości to bardzo drobny ułamek procenta wpływu na ogół." aha... czyli fakt, że ktoś płaci 50% zbyt wysoki lub zbyt niski niż powinien podatek nie jest żadnym problemem? :D
"W praktyce nie dowiemy się jak dobrze to działa dopóki nie spróbujemy." w praktyce ludzie, przez sam fakt że nie będą mogli zrozumieć tego dlaczego muszą płacić podatki inne niż sąsiedzi pogonią autora tego pomysłu widłami ;) sądy będą zapchane pozwami, urzędy pismami o wyjaśnienia itd...
"Jakby nie patrzeć, nie ma braku mieszkań w małych miejscowościach." co masz a myśli pod "małe miejscowości"?
"Niestety to nie jest takie proste." Niestety... wybacz, ale nie mam teraz czasu sprawdzać Twoich wyliczeń odnośnie podatków więc to jedyny komentarz, na który mogę sobie pozwolić :)
"Bo to jeden z kilkuset, a nawet kilku tysięcy domów w tym rejonie." moment - czyli podatek nie będzie liczony od wartości nieruchomości tylko od średniej wartości wszystkich nieruchomości w okolicy? jakiś milioner może sobie postawić dom 10-20 więcej wart niż sąsiedzi, a podatku zapłaci tyle samo - byleby się m2 zgadzały?
"Jak ma się kwestia wygodnego życia w komforcie do zaniżania wartości i brania na siebie ryzyka odpowiedzialności za fałszowanie danych?" pomijanie pewnych informacji (bo zapomniałem) to nie jest fałszowanie :) dlaczego ktoś miałby wszystko wiedzieć czy pamiętać - np. o swojej nieruchomości... już nie mówiąc o tym, że wcale nie musi się tymi informacjami dzielić nawet jeśli wie i pamięta
"Zaniżając wartość zmniejszasz swój wkład własny (wkład własny to różnica między wartością kredytu i zakupu), a więc podnosisz odsetki." to co jest wkładem własnym (do momentu otrzymaniu kredytu) nie zaniżasz... zaczynasz dopiero później - gdy masz już przyznany kredyt i jego warunki są określone :)
"A co stanowi tą wartość?" Realna wartość nieruchomości jest to cena, którą ktoś za nią płaci. Można ją poznać dopiero w momencie dokonywania transakcji sprzedaży - wszystko wcześniej to tylko mniej lub bardziej dokładne kalkulacje.
"to dlaczego kupiec miałby płacić więcej?" bo przyjechał, obejrzał, wykonał badania geologiczne czy inne istotne dla danej nieruchomości pomiary, które pozwoliły mu dokładniej przydatność dla konkretnie jego potrzeb
"Trudno sprzedać dom drożej niż kosztują domy w okolicy i tak samo trudno będzie sprzedać dom drożej" co Ty za bzdury wypisujesz? przecież każdy dom jest inny - nawet jak to będzie deweloperka, to istotne jest wykończenie, zastosowane materiały, technologie... za głupi blat do mebli w kuchni można zapłacić między 1, a 20 tyś zł (albo pewnie i więcej)... sam wygląd ogrodu (nasadzenia, zadbany trawnik itd) zwiększa wartość nieruchomości...
"Szczególnie, gdybyś chciał sprzedać samą działkę." jasne - w przypadku działek sytuacja jest prostsza, to już Ci gdzieś wyżej przyznałem :)
@ChiKenn: Nie tworzy się algorytmu do tego konkretnego celu. Uczenie maszynowe jest banalne w swojej prostocie. Dajesz dane wejściowe, wyjściowe i system opracowuje model matematyczny, który na podstawie tych danych da takie wyniki. Później ten model może być użyty do innych danych przewidując ich wynik. To dane kształtują algorytm, a nie programista. Dlatego ucząc rozpoznawania twarzy w Azji zrobili głupi błąd. Nie mieli zdjęć czarnych w bazie danych i system się nauczył, że czarne są małpy, a ludzie są biali. Oczywiście po wykryciu błędnego wyniku wprowadzono do systemu poprawny wynik i system sam dostosował algorytm aby więcej takiego błędu nie zrobić.
Nie ma w tym programie nic, na czym byś mógł oszukiwać. Autor algorytmów uczących nie zna nawet danych, jakie będą do niego wprowadzane. Tym odróżnia się sztuczną inteligencję od algorytmiki. Sztuczna inteligencja nie jest zaprogramowana do robienia czegoś. Ona ma umieć nauczyć się z danych tak samo jak inteligentna istota. Właściwie cała reszta postępu technologicznego to tylko kwestia mocy obliczeniowej, możliwości gromadzenia danych i ich przetwarzania. Samochody autonomiczne też w dużej mierze uczy się w ten sposób. Praktycznie wszystkie systemy do odczytywania tekstu czy analizy obrazów opierają się na tym samym. Nawet OCR było czymś takim. Dostawałeś fragmenty z książek i miałeś je przepisać. System się uczył co tam jest i coraz lepiej potrafił odróżniać litery z najróżniejszych źródeł. Dużo lepiej niż jakikolwiek algorytm napisany przez człowieka.
"porównywanie wielorodzinnej kamienicy do siedliska rolniczego raczej większego sensu nie ma"
Przecież mówimy o podatku od gruntu, a nie od nieruchomości. Nie ma znaczenia co tam stoi. Wartość nieruchomości jest tylko drobnym wskaźnikiem i system może z niej korzystać, ale nie musi. W tym właśnie rzecz, nie musisz wynajdywać koła od nowa, uczenie maszynowe samo znajdzie relacje. Ty jedynie wprowadzasz dane i możesz weryfikować, czy rezultaty mają sens. Nadal na etapie uczenia będziemy potrzebowali rzecoznawców, którzy dokładnie określą wartości gruntów w danych rejonach na podstawie analiz rynkowych. System jedynie sprawia, że nie musisz tego robić dla każdej działki i z czasem sam się nauczy przewidywać nawet dla rejonów, w których już nie masz tych szacunków wykonanych przez człowieka. Po prostu dużo łatwiej będzie wykonać małą pulę bardzo dokładnych analiz niż robić indywidualne analizy dla każdej działki. I dzięki temu sprawdzenie wartości gruntu nie będzie wymagało za każdym razem rzeczoznawcy. I jak wspomniałem, to nie ma sensu na obszarach o skromnej liczbie transakcji, to ma służyć w miejscach o dużym zagęszczeniu i dużym popycie na nieruchomości, gdzie infrastruktura jest dużo droższa i wymaga większego finansowania, a jednocześnie miejsca jest mniej niż chętnych. Wszystko poza tymi rejonami powinno być poniżej minimalnego progu podatku i tak ten system można nauczyć.
No i jak już wspomniałem, wyliczanie podatku powinno być zależne od planu zabudowy. Działki rolnicze, przemysłowe, mała, średnia i duża mieszkaniówka to inne byty. Każde wymaga innej infrastruktury i ma inne udziały w gruncie. 20 piętrowe blokowisko często ma tylko skrawek gruntu na lokal.
"w sytuacji gdy znajomy 30 km dalej podatku płacić nie musi wcale"
Ależ o to chodzi. Jeśli nie widzą różnicy między miejscem A i B to dlaczego się nie przeniosą tam, gdzie podatek jest minimalny? Najwyraźniej żyją w miejscu, które zapewnia mieszkańcom coś generującego dużo większy popyt, a sami nie widzą w tym żadnej korzyści. Poza tym uczenie maszynowe pozwala nam odczytać jaki jest algorytm, a więc możesz dla danej lokalizacji pokazać co wpływa na jej wartość. Po prostu to nie człowiek to ustalił, a zautomatyzowany system. I na tym też polega weryfikacja. Jeśli podatek wydaje się niesprawiedliwy, możesz zawsze sprawdzić co system wziął pod uwagę. Może faktycznie przeoczyłeś coś, co ma znaczenie. Człowiek robi wiele błedów. No a może aktualne dane nie uwzględniały czegoś, wtedy trzeba wprowadzić kolejne wskaźniki i go douczyć. Można określić proste prawo pozwalające na wykonanie ręcznego oszacowania wartości gruntów jeśli w tym miejscu jeszcze takiego nie wykonano. Jak podatek wydaje się w porządku to lecimy na automacie. Jak ktoś ma obiekcje to można przeprowadzić szczegółową analizę. Przy czym to by była analiza dla rejonu, a nie dla poszczególnych działek.
Poza tym 30km to spora różnica. To różnica między rynkiem we Wrocławiu i podmiejskimi osiedlami. Tu różnica w kosztach jest jak najbardziej wskazana. Sądzę, że ten próg minimalnej ceny w przypadku tak dużych miast powinien się znaleźć gdzieś w okolicach granic miast. Oczywiście z wyjątkiem zlepków, gdzie miasto ciągnie się daleko poza jego granicą. Przy czym podatki tam będą szły nie do miasta, a chociażby do gminy czy drugiego miasta.
"co masz a myśli pod "małe miejscowości""
Z pewnością poniżej 100k mieszkańców, a może nawet większe. Problem z mieszkaniówką dotyczy przede wszystkim dużych miast. Taki mamy trend, ludzie uciekają z małych mieścin do dużych miast za pracą i lepszymi zarobkami. Małe się często wyludniają, duże bardzo szybko rosną. Większość moich znajomych wywiała z rodzinnej miejscowości zaraz po szkole i prawie wszyscy moi znajomi we Wrocławiu byli przyjezdni. Właściwie rodzimych wrocławiaków poznałem ledwie kilku i ci często wywiali do Krakowa czy Warszawy.
"ale skąd algorytm będzie wiedział, że ten budynek jest źle wykonany?"
A po co ma wiedzieć?
"że ktoś płaci 50% zbyt wysoki lub zbyt niski niż powinien podatek nie jest żadnym problemem? :D"
Koleś. Jak masz 100 domów i jeden został przeszacowany o 50% to wartość rejonu wzrasta o 50% z 1%. Podniesie to podatek o 0,5%. Warto się tym martwić? Analityka nie jest głupia, przy braku danych nie będzie to za bardzo brane pod uwagę, a przy większej historii transakcji te błędy będą bardzo skromne.
"laczego muszą płacić podatki inne niż sąsiedzi "
Sąsiedzi 30 kilometrów dalej? Już o tym wspominałem. Jak nie widzisz różnicy między rejonem A i B, a jest duża różnica w podatku to jest coś nie tak. Albo różnica faktycznie jest i chcesz oszukać system (ale panie, co mi te 20 minut różnicy dojazdu do Warszawy robi, ja nie jeżdżę), albo to jest błąd i słusznie powinno to zostać zgłoszone i poprawione. Natomiast różnice w małych odległościach powinny być małe. Nie powinno być sytuacji, gdzie w obrębie kilku działek różnica jest kilkukrotna (no chyba, że już zmienia się przeznaczenie, np domki jednorodzinne, a dalej wielkie blokowisko).
Co do wyjaśnień - to by było zautomatyzowane i może być dostępne na czymś takim jak geoportal. Widzisz wszystkie punkty zainteresowań wpływające na wartość, widzisz ich udział w wartości gruntu i możesz dla każdego punktu na mapie sprawdzić jak jest wyliczana wartość.
Tak w kwestiach uczenia maszynowego i analityki, dawno temu robiłem analizy dla sieci komórkowych. Mieliśmy ogrom danych zebranych ze stacji bazowych i mieliśmy zrobić system do szacowania rodzaju obciążenia. Mieli prosty problem, różne stacje miały bardzo różne obciążenie i niektóre były przez to źle skonfigurowane. Trzeba było to przewidzieć. Nie mieliśmy pojęcia czym są dane (ochrona danych klienta) i robiliśmy takie analizy. Z tysięcy danych korelacje były widoczne w małej części i wyszedł nam jakiś algorytm, który działał dla tych danych. Później dostaliśmy informację czym te dane są i po nałożeniu wszystkiego na siebie okazało się, że system wykrył dużą relację między rodzajem zabudowań w okolicy, a rodzajem ruchu sieciowego. Nie wiedząc czym są dane odkryliśmy, że te źle skonfigurowane stacje miały w zasięgu autostrady między największymi miastami w Chinach. Po prostu tak duży ruch oznacza wiele przełączania między stacjami. Ktoś przejeżdża, jego telefon się pojawia w jednej celce i po chwili przełącza się na kolejną. To generowało tak duże obciążenie, na które te stacje nie były przygotowane.
"czyli podatek nie będzie liczony od wartości nieruchomości tylko od średniej wartości wszystkich nieruchomości w okolicy?"
Mówimy o LVT - land value tax. Nie jest liczony od wartości nieruchomości. Jest liczony od wartości gruntu. Postawienie willi w okolicy może co najwyżej podnieść nieco wartość ze względów estetycznych/prestiżowych. Właśnie w tym rzecz abyś mógł sobie postawić co tylko chcesz bez wpływu na podatek. Im lepiej korzystasz z gruntu, tym lepiej dla Ciebie. Kataster jest przeciwieństwem - im mniej warta nieruchomość, tym więcej oszczędzasz. Dlatego jest zły.
"milioner może sobie postawić dom 10-20 więcej wart niż sąsiedzi, a podatku zapłaci tyle samo - byleby się m2 zgadzały?"
A dlaczego chcesz go opodatkować? Jego nieruchomość, jego sprawa. Sam to postawił, sam na to zapracował. Jakby działka stała pusta to coś by się zmieniło dla otoczenia? Jakby tam stała jakaś rudera to by to jakkolwiek wpłynęło na rynek nieruchomości? No raczej nie. Natomiast jakby postawił willę na połowie działki i drugą połowę sprzedał, to zapłaci mniej podatku. Jego to zachęci do minimalizacji używanej przestrzeni, a podaż na rynku wzrośnie i przez to będzie więcej miejsca.
"dlaczego ktoś miałby wszystko wiedzieć czy pamiętać"
Wyjaśnij to w skarbówce :)
"zaczynasz dopiero później - gdy masz już przyznany kredyt" W jaki sposób chciałbyś zmienić wartość gruntów i jeszcze udowodnić, że w czynie społecznym zapłaciłeś więcej niż jest wart? Takie manipulacje nie powinny nawet być możliwe. Poza tym nic nie stoi na przeszkodzie aby bank mógł zmienić warunki kredytu w takiej sytuacji. Wprowadziłeś bank w błąd przedstawiając im zawyżoną wartość i teraz skorygowałeś to w urzędzie. Umowa więc opierała się na błędnych danych i należy ponownie przekalkulować warunki kredytu. Nie ma tak łatwo :) W żadną stronę się nie wykręcisz i raczej obstawiam, że raz wykonana i zaakceptowana ewaluacja wartości nie powinna podlegać zmianie.
"co Ty za bzdury wypisujesz? przecież każdy dom jest inny"
Co nie zmienia faktu, że mamy oczka i możemy porównać ceny z takimi samymi domami. Szukając domu będę całkiem świadomie oglądał te, które są w zbliżonym standardzie i z pewnością nie zaoferuję więcej za dom w niższym standardzie. Skoro miesiąc temu lepszy dom obok poszedł za pół miliona to już wiem, że za ten gorszy powinienem zapłacić mniej.
Można też wprowadzić rozróżnienie w podatku od sprzedaży nieruchomości i gruntu. Jak grunt będzie niżej opodatkowany to automatycznie zaniżając jego wartość (udział w kwocie sprzedaży) będziesz podnosić sobie podatek. Wiele nieruchomości jest kupowane i sprzedawane przez inwestorów i są objęte podatkami, a taka zmiana by zniechęcała od zaniżania wartości gruntu. Jak wspomniałem, Twój udział w gruntach w całej okolicy jest stosunkowo mały, więc wpływ na podatek też masz bardzo mały, a sam poniesiesz sporawe koszta. Znowu skrajnie zawyżając wartość działki aby zmniejszyć podatek od sprzedaży szybko zainteresujesz odpowiednie organy. Takie anomalie też będzie łatwo wychwycić skoro jakaś działka znacznie się wyróżnia wartością od sąsiednich. Jak mówiłem, to by nie zadziałało tak samo jak komunizm. Poniesiesz większe koszta od razu, a oszczędność będzie niewielka. Wszyscy by musieli się umówić, że zaniżają wartości działek i płacą większy podatek przy zakupie aby oszczędzić na podatku od wartości gruntu. Zaraz jednak kolejne osoby sobie pomyślą "to niech łosie płacą, a ja i tak skorzystam nie płacąc" i cały plan pójdzie w piach.
No i jeszcze taka drobna kwestia - jeśli wpływy z LVT by finansowały lokalną infrastrukturę, to automatycznie spadki wpływów przez zaniżanie wartości doprowadzi do spadku finansowania i jakości infrastruktury. Drogi będą rzadziej remontowane, przystanki nie będą tak utrzymywane i ostatecznie to się odbije na wartości. Wszystko to naczynia połączone.
Ogólnie moja wizja finansowania państwa mocno odbiega od tego, co przyjęło się w krajach zachodnich. Uważam sales tax i land value tax za dwa podstawowe podatki, które powinny pokrywać koszta funkcjonowania państwa. Konsumpcja, a więc i popyt na rynku wynikają z dobrobytu i poziomu życia, a te zwykle wynikają ze sprawnie funkcjonującej gospodarki. Tak więc sprzedając coś na rynku krajowym korzystasz z tego, jak funkcjonuje ten kraj i za to płacisz sales tax. Jak eksportujesz produkty to nie korzystasz z lokalnego popytu i nie płacisz. Jak importujesz nie produkując w kraju, to zarabiasz głównie na lokalnym popycie i płacisz. Bardzo prosty podatek i wymaga małych nakładów do kontrolowania go. Jest dziurawy jak durszlak, ale ze względu na prostotę i zwykle niski próg (ledwie kilka procent) nie ma dużych korzyści z przechodzenia do szarej strefy. Podatek dotyczy tylko wprowadzania nowego produktu na rynek. Za wszelkie usługi i dobra dostepne w kraju już płacisz i nie należy się od tego żaden podatek. Nie powinno być żadnych podatków od pracy. To chyba dobrze, że wykonujesz pracę w kraju i zwiększasz PKB. Jeszcze lepiej jak wykonujesz w kraju pracę, dajesz stanowiska pracy i sprzedajesz to na innym rynku ściągając kapitał. Wtedy nie zapłacisz żadnego podatku. Państwo i tak na tym skorzysta, bo właśnie sprowadziłeś kasę, która w dużej mierze zostanie wydana na lokalnym rynku generując popyt z którego mamy sales tax. Zostaje tylko kwestia usług publicznych. Nie płacisz za drogi, wszelaką infrastrukturę, wiele placówek publicznych jest dostępne bez abonamentu. Nawet korzystając z autobusu raz na rok korzystasz z tego, że jest on dostępny gdy będziesz potrzebował. Nawet nie korzystając z komunikacji miejskiej korzystasz z tego, że masz mniejszy ruch na drogach, bo inni z niej korzystają. Trudno tu wprowadzić opłaty celowe. Wybudujesz wspaniałą szkołę i będzie się utrzymywać z opłat rodziców? Dzieci dorosną, połowa się wyprowadzi, zamieszkają tam emeryci i nagle publiczna szkoła straci finansowanie. Emeryci przecież z niej nie będą korzystać i na nią płacić. To samo dotyczy wszystkiego innego. Wydatki publiczne są warte tylko tyle, na ile się innym przydają. Jak ludzie przestają z czegoś korzystać to zaczyna to być obciążeniem i utrzymanie tej samej szkoły dla garstki uczniów jest problemem. Dlatego LVT ma temu zaradzić. Ściągać kasę od mieszkańców danych rejonów w zależności od tego, do czego mają dostęp.
No a dostęp do wszystkiego przekłada się bezpośrednio na wartość gruntu. Czym różni się działka na rynku od działki w wiosce obok? Dostępem do wszystkiego. Tylko dlatego ludzie sprowadzają się do miast zamiast żyć sobie gdzieś na wsi. Wartość użytkowa działki zależy od tego, jak możesz ją wykorzystać. I nie ma znaczenia jak z niej korzystasz. Ważne jest to, do czego może służyć. Dokładnie z tego samego powodu wysokiej klasy grunty są chronione na cele rolnicze. Możesz zbudować dom, ale takiej klasy ziemia ma większą wartość dla rolnictwa. Sklep możesz sobie zbudować na tej kiepskiej ziemi obok. Będzie działał tak samo, a nie zmarnuje dobrej ziemi. Zasadnicza większość (jeśli nie wszystkie) publiczne usługi i infrastruktura ma wpływ na możliwości wykorzystania terenu i służy mieszkańcom, więc naturalnie powinny być przez nich utrzymywane. Im ich więcej i im lepsze są, tym większe będą koszta utrzymania i większy będzie przyrost wartości gruntów. Prosta relacja. Dlatego LVT powinien być głównym źródłem finansowania władz lokalnych. Może też być jak w USA, poza stałą stawką sales tax dla kraju (władz federalnych) można nałożyć lokalny podatek. W końcu władze lokalne też mogą poprawić popyt na swoim rynku i też powinny mieć z tego jakiś zwrot. To by też dało autonomię, zarówno ustalanie wysokości LVT (wartość gruntu to jedno, wysokość podatku od niego to drugie) jak i lokalnego podatku od sprzedaży może być kwestią władz lokalnych, co da nam wybór. Ludzie będą przeprowadzać się tam, gdzie prawo jest fajniejsze. Jedno i drugie zagranie ma prosty cel - powiązanie wydatków z dochodami. Im więcej bierzesz od państwa, tym więcej zapłacisz. Teraz jest to zachwiane. Płacisz PIT w jakiejś wiosce, pracujesz w mieście, żyjesz w jeszcze innej wiosce. Nagle płacisz komuś zupełnie innemu, korzystasz z innego rynku i jeszcze z innej infrastruktury. Z resztą nawet żyjąc w dużym mieście płacisz podatki, a kasa jest wydawana w zupełnie innej części miasta na coś, z czego w ogóle nie skorzystasz. To samo mamy na poziomie państwowym. Rząd decyduje któremu samorządowi podrzucą sakiewkę, a który się obejdzie smakiem. Redystrybucja mienia w najprostszym wykonaniu. Teraz płacisz podatki, które idą na finansowanie mopsu na drugim końcu kraju. Żeby było śmieszniej, wyjedziesz za granicę i musisz dalej płacić podatki w kraju. Za co?
No i jeszcze do tego bym dodał prywatyzację szkolnictwa wyższego i zmianę formy ubezpieczeń społecznych. Jedno i drugie w tym samym celu. Zachęcić ludzi do rozsądnego dysponowania mieniem. Jedno i drugie funkcjonuje całkiem dobrze w USA (pomijając przeregulowany rynek uprawnień, który zaorał konkurencje i wybił ceny w kosmos). Masz szkołę wyższą, która oferuje dane kierunki za daną kwotę, ta jest wysoka i spokojnie pozwoli uczelni zarobić. No i masz najróżniejsze ulgi. Idąc na uczelnię w swoim regionie masz ulgę. Tu płaciłeś podatki, tu żyłeś, stąd masz taniej niż ktoś, kto sobie przyjechał z drugiego końca kraju. Nie masz jeszcze edukacji wyższej i wcześniej się nie uczyłeś? No to też masz ulgę (a raczej chętni na więcej niż jeden kierunek płacą więcej). Jesteś w ciężkiej sytuacji materialnej, też masz jakieś tam dopłaty. No i możesz to finansować ze swojej kieszeni, z dorywczej pracy, z kasy rodziców, sponsora lub kredytu studenckiego. Sponsoring to umowa między pracodawcą i studentem. Firma X płaci za studia, a student zobowiązuje się do utrzymania odpowiednich wyników i pracy dla tej firmy przez kilka lat. Kredyt studencki to niedochodowy kredyt (zwykle państwowy). Dostajesz od państwa kasę. Po zakończeniu edukacji masz rok czy dwa na ogarnięcie się, po czym zaczynają naliczać odsetki. Te nie są nastawione na zysk, tylko zwrot kosztów dla państwa (inflacja itp) aby państwo wyszło na zero. To sprawia, że faktycznie dysponujesz swoimi pieniędzmi. Wybierasz kierunki tak, aby faktycznie spłacanie tego kredytu przez kilka lat się opłaciło.
I opłaca się, większość kierunków studiów w USA pozwala na spłatę kredytu w ciągu kilku lat od zakończenia edukacji. Z kredytami na dekadę i więcej zostają ci, którzy sobie wybrali jakieś Gender Studies i inne nowotwory. I dokładnie to samo jest ze służbą zdrowia. Masz ubezpieczenie, które gwarantuje 100% pokrycie wydatków powyżej danego progu i w określonej sieci placówek. Oczywiście im niższy próg, tym droższe. Wydatki na katarek czy bolący łokieć możesz przewidzieć i tą drobną kwotę mieć w zapasie. Co więcej, to jest Twój pieniądz i dużo mniej chętnie go wydasz. Będziesz więc dbał o swoje zdrowie i będziesz unikał niepotrzebnych wizyt u lekarza skoro za to zapłacisz. Ubezpieczenia dają zwykle ceny gwarantowane i jakiś zwrot procentowy (np. antybiotyki refundowane w 70%, maksymalna cena dla ubezpieczonego to X). Wiesz więc ile najwyżej zapłacisz, ale nadal płacisz i nadal odpowiadasz swoją kasą. No a jak coś się faktycznie stanie, poważna choroba czy wypadek, to masz też gwarancję - powyżej kwoty Y już wszystko pokrywa ubezpieczyciel i nie musisz się martwić bankructwem. W USA jest jeszcze Medicare i Medicaid. Medicare to publiczne ubezpieczenia dla emerytów i rencistów fundowane z podatku dochodowego. Takie coś faktycznie może być, chociaż ja bym już to przerzucił na ten sales tax. W końcu różnica między dochodami i wydatkami jest nieduża. No i jest to stosunkowo mały podatek. Medicaid to praktycznie to samo, ale jest tańszym ubezpieczeniem państwowym tylko dla osób w trudnej i usprawiedliwionej sytuacji materialnej. To mniej więcej tak, jakbyś płacił 1% dochodu na NFZ, przy czym obejmowałby on tylko emerytów, rencistów i osoby potrzebujące podstawową opieką zdrowotną. Natomiast jak nie należysz do tej grupy to bierzesz sobie prywatne ubezpieczenie takie, jak chcesz. I zawsze masz wybór. Możesz odłożyć kilka tysięcy aby opłacić koszty położnictwa gdy żona będzie rodzić. Możesz wziąć droższe ubezpieczenie, które pokrywa te koszta. Oczywiście ciąża to nie wypadek, więc w praktyce ponosisz te same koszta rozłożone w ratach za ubezpieczenie. Wbrew temu, co wiele ludzi powiela, opieka zdrowotna w USA działa całkiem dobrze i jedynym problemem jest przeregulowany rynek. Wystarczy to poprawić i będzie pięknie. Przeregulowany, bo uzyskanie uprawnień do sprzedaży leków jest kosztowne i trudne. Są leki sprzedawane na całym świecie, które nie zostały wpuszczone do USA. Ich odpowiedniki dopuszczone w USA mają monopol i ogromną przebitkę cenową (nawet insulina). Podobnie jest z uprawnieniami do wykonywania zawodu. Wymaga się zbyt wielu uprawnień do pracy w służbie zdrowia przez co proste rzeczy są często wykonywane przez osoby o zbyt wysokich kwalifikacjach, a to podnosi koszta. Jest cała masa rzeczy, które nie wymagają tak dużej wiedzy i doświadczenia. Tak to jest, jak chce się zapewnić opiekę zdrowotną na najwyższym poziomie. W efekcie zamiast dać biednym lepszą opiekę, to odcinasz ich od tej tańszej opieki zmuszając do korzystania z drogich usług. Z resztą to samo będzie z samochodami elektrycznymi. Ban na spalinówki wcale nie sprawi, że biednym będzie się żyło lepiej. Po prostu nie będą mogli kupić taniego wozidła i będą musieli sobie jakoś radzić.
sales tax - wynika z jakości zarządzania gospodarką generującego konsumpcję i popyt, pokrywa jego koszta
land value tax - wynika z dostępu do publicznej infrastruktury i zarządzania lokalnego pokrywające jego koszta
podatek socjalny albo wliczony w salex tax dla prostoty, albo jako jedyny podatek dochodowy, chociaż to by generowało niepotrzebne koszta.
@ZONTAR: "Ona ma umieć nauczyć się z danych tak samo jak inteligentna istota." inteligentna istota podejmuje subiektywne decyzje uwzględniając swoje preferencje
"Przecież mówimy o podatku od gruntu, a nie od nieruchomości." OK, to albo w którymś momencie coś źle zrozumiałem, Ty się źle wyraziłeś albo po prostu zapomniałem o tym (w którymś momencie zrobiłeś tydzień przerwy w naszej dyskusji :))
Takie podejście rzeczywiście mocno uprości cały system i mogłoby to mieć większy sens.
"Wszystko poza tymi rejonami powinno być poniżej minimalnego progu podatku i tak ten system można nauczyć." tylko w tym momencie wchodzimy w kwestie subiektywne, o których wspominałem - ktoś (ustawodawca, urzędnik, autor oprogramowania) będzie musiał podjąć decyzję gdzie jest jaki rejon i jak sam to ująłeś: tak ten system nauczyć
"Działki rolnicze, przemysłowe, mała, średnia i duża mieszkaniówka to inne byty. Każde wymaga innej infrastruktury i ma inne udziały w gruncie. 20 piętrowe blokowisko często ma tylko skrawek gruntu na lokal." ale to przecież przeczy temu co wcześniej pisałeś... miało być tak, że dzięki temu podatkowi rynek sam "wyreguluje" gdzie co się opłaca budować - jeśli działki rolne będą miały inną skalę podatku narzuconą odgórnie (zakładam, że dużo niższą) to przecież sytuacja będzie nadal taka jak jest - czyli rolnik będzie mógł sobie utrzymywać pole w środku osiedla :)
"Ależ o to chodzi. Jeśli nie widzą różnicy między miejscem A i B to dlaczego się nie przeniosą tam, gdzie podatek jest minimalny?" chociażby z takiego banalnego powodu, że technologie budowy domów w Polsce nie dają możliwości ich dowolnego przenoszenia w inne miejsca...
"No a może aktualne dane nie uwzględniały czegoś, wtedy trzeba wprowadzić kolejne wskaźniki i go douczyć." sam zobacz - jak pięknie odpowiednimi danymi będzie można systemem manipulować... ten kto będzie podejmował decyzje jakie dane są istotne, a jakie nie i jakie należy wprowadzić a jakie nie będzie mógł kreować ceny podatku w zależności od własnych interesów
"Poza tym 30km to spora różnica. To różnica między rynkiem we Wrocławiu i podmiejskimi osiedlami." pisałem już o tym - Twój plan zakłada, że ten system ma obejmować tylko Warszawę, Wrocław i przedmieścia... na 90% obszaru kraju 30 km nic nie zmienia :)
"Jakby nie patrzeć, nie ma braku mieszkań w małych miejscowościach." "Z pewnością poniżej 100k mieszkańców, a może nawet większe. Problem z mieszkaniówką dotyczy przede wszystkim dużych miast." kolejny przykład tego, że nie wiesz o czym piszesz niestety... mieszkam w 45 tys. mieście i z racji tego czym się zajmuje dosyć dobrze orientuje się w cenach oraz popycie / podaży na nieruchomości i wiem, że ten problem z mieszkaniówką u nas jest również duży.
"A po co ma wiedzieć?" zakładałem uwzględnianie wartości całej nieruchomości do ustalenia podatku, a nie tylko samego gruntu
Resztę postaram się przeczytać i odpisać później jeśli znajdę chwilę czasu - strasznie dużo tego :)
@ZONTAR: "Właśnie w tym rzecz abyś mógł sobie postawić co tylko chcesz bez wpływu na podatek." przecież wyżej pisałeś, że będzie różna skala dla różnego rodzaju zabudowy
"A dlaczego chcesz go opodatkować? Jego nieruchomość, jego sprawa." już jasne, gdzieś musiałem coś źle zrozumieć
"Wyjaśnij to w skarbówce" no właśnie jakoś póki co nie musiałem nigdy nic takiego wyjaśniać :)
"W jaki sposób chciałbyś zmienić wartość gruntów" obniżyć: np. wykazując jakieś wady, np. wysoki poziom wód gruntowych... podnieść: czyszcząc z niepotrzebnych krzewów czy chwastów, utwardzając drogę dojazdową
"że w czynie społecznym zapłaciłeś więcej niż jest wart" bo w momencie transakcji kupna nie wiedziałem, że działka ma wadę
"Wprowadziłeś bank w błąd przedstawiając im zawyżoną wartość i teraz skorygowałeś to w urzędzie." serio? chciałbyś, aby banki (czy jakiekolwiek inne strony) mogły sobie zmieniać warunki podpisanych już umów w ich trakcie bez zgody drugiej strony? umowa to umowa
"Co nie zmienia faktu, że mamy oczka i możemy porównać ceny z takimi samymi domami." chodziło mi o to, że nie da się wycenić konkretnego domu patrząc tylko na średnie ceny rynkowe z okolicy - nie znając szczegółów - ale skoro liczy się tylko grunt to w naszej dyskusji wartość samego domu jest i tak nieistotna
"Można też wprowadzić rozróżnienie w podatku od sprzedaży nieruchomości i gruntu." no widzisz... to można, tamto można :) tylko ktoś musi zdecydować jak to ma dokładnie działać - temat jest bardzo subiektywny i na tych decyzjach (czy zmianach) jedni będą zyskiwać inni tracić
"Jak grunt będzie niżej opodatkowany to automatycznie zaniżając jego wartość (udział w kwocie sprzedaży) będziesz podnosić sobie podatek." a tego to ja nie rozumiem :)
"Znowu skrajnie zawyżając wartość działki aby zmniejszyć podatek od sprzedaży" dlaczego zawyżanie wartości działki miałoby zmniejszyć podatek od sprzedaży?
"Uważam sales tax i land value tax za dwa podstawowe podatki, które powinny pokrywać koszta funkcjonowania państwa." zgadzam się... do tego jeszcze (niski) podatek pogłówny... no i każdy z tych podatków jest podatkiem celowym na konkretne wydatki, rosną przychody z danego podatku, rosną możliwości budżetowe na dany cel
"Nie powinno być żadnych podatków od pracy. To chyba dobrze, że wykonujesz pracę w kraju i zwiększasz PKB." 100% racji :)
"Dzieci dorosną, połowa się wyprowadzi, zamieszkają tam emeryci i nagle publiczna szkoła straci finansowanie." trudno, budynek zmieni swoje przeznaczenie - stanie się np. domem opieki dla seniorów
"Wartość użytkowa działki zależy od tego, jak możesz ją wykorzystać." tylko, że wartością działki jest jej wartość transakcyjna (za ile została sprzedana), a nie użytkowa... wartości użytkowej nie da się tak naprawdę oszacować, bo nie posiadamy nigdy 100% informacji, które są do tego potrzebne (chociażby dlatego, że nie potrafimy przewidywać przyszłości i np. tego co przyniesie postęp technologiczny za kolejne 10 lat).
"Żeby było śmieszniej, wyjedziesz za granicę i musisz dalej płacić podatki w kraju. Za co?" edukację, którą otrzymałeś za darmo w kraju... oczywiście najprostszym rozwiązaniem tego problemu jest brak państwowej edukacji :D
Generalnie strasznie odpłynąłeś dalej od tematu naszej dyskusji i jak chętnie bym te tematy poruszył (choć w większości się z Tobą zgadzam) to niestety nie mam w najbliższych dniach czasu za bardzo...
@ZONTAR: Wartość domu ma znaczenie, bo wpływa na ceny działek.
Dopóki sprzedajesz tylko ziemię, można sobie szacować wartość gruntów na tej podstawie.
W momencie, gdy wchodzi sprzedaż domów, cały misterny plan bierze w łeb.
Sprzeda się dom w niskim standardzie na dużej działce, potem dom w wysokim standardzie na małej działce i wyjdzie, że coś podrożało w krótkim czasie.
Dalej, są osoby, które nie mają pojęcia, ile ich ziemia jest warta. Przykład z okolicy. Działka 18 a sprzedana w 2020 za 576000 zł. W tym roku jest oferowana za 1200000 zł. Nic się nie zmieniło, tylko właściciel.
Nie wiesz, czy sprzedał się gorszy dom, czy lepszy. Musiałbyś sprawdzić obydwa, a tego algorytm nie zrobi.
W ogłoszeniu tego „lepszego” mogły być zdjęcia sprzed 10 lat zrobione zaraz po remoncie. I wiesz tylko tyle, ile widzisz na zdjęciach.
@ChiKenn: Stronniczość nie jest wyznacznikiem inteligencji. Wręcz przeciwnie, inteligencja pozwala nam zauważyć własną stronniczość i zmienić perspektywę. Akurat sztuczna inteligencja ma taką przewagę, że nie będzie miała żadnych preferencji dopóki jej do tego nie zaprogramujemy.
"będzie musiał podjąć decyzję gdzie jest jaki rejon i jak sam to ująłeś: tak ten system nauczyć"
No to jest najtrudniejsza część. Aby nauczyć system musisz najpierw sam zrobić pierwsze szacunki. Jak na tym etapie zrobisz błąd, to będzie powielany dokładnie tak samo, jak z myleniem czarnych z małpami. Jak jednak wspomniałem, lepiej jest skupić się na oszacowaniu punktów szczególnych (tak się to zwykle robi) i pozwolić algorytmowi liczyć to dla reszty niż szacować ręcznie wszystko. Łatwiej się upewnić, że szacunkowa wartość gruntu w 10 miejscach jest wykonana prawidłowo niż zrobić to samo dla kilku tysięcy działek. Teraz LVT podobnie do podatku katastralnego liczy się w podobny sposób, ale ręcznie i jest to podatne na wiele manipulacji. Automatyczny system gwarantuje nam, że nie będzie niesprawiedliwych progów, gdzie 100 metrów dalej wartość jest dużo większa.
"ale to przecież przeczy temu co wcześniej pisałeś... miało być tak, że dzięki temu podatkowi rynek sam "wyreguluje" gdzie co się opłaca budować"
Problemem jest tutaj prawo budowlane. Nie możesz postawić wieżowca pomiędzy domkami jednorodzinnymi. Różne rodzaje infrastruktury mają różne ograniczenia i bez modyfikatorów to by prowadziło do szkodliwych sytuacji. Gdyby stawka była jednolita, to w 10 piętrowym bloku podatek by wynosił 10% tego, co w domku jednorodzinnym. Niby fajnie, zachęca do wysokiej zabudowy tam, gdzie jest drogo. Co jednak, jeśli akurat w tym miejscu nie można wybudować takiej zabudowy? Może grunt nie nadaje się do takiej zabudowy i dlatego został sklasyfikowany jako rejon niskiej zabudowy. Może są tam inne obiekty historyczne czy cokolwiek innego, co nie pozwala na wysoką zabudowę. No i w drugą stronę - jeśli miasto by miało tyle samo z wysokiej i niskiej zabudowy, a nawet od rolnika, to po co by miało się starać rozwijać infrastrukturę? Tutaj zakładam prosty związek przyczynowo-skutkowy. Aby sklasyfikować coś jako rejon wysokiej zabudowy należy zapewnić infrastrukturę do obsługi większego zagęszczenia. Czyli w przypadku tego rolnika najpierw pojawi się tam infrastruktura pozwalająca na obsługę całego osiedla, a później zmieni się plan zabudowy pozwalając mu też sprzedać to jako działki budowlane. No i w tym momencie zmieni się stawka podatku. Oczywiście ma pełne prawo sprzeciwić się zmianie przeznaczenia. Jak większość mieszkańców będzie przeciw to miasto nie może tego zrobić. Dojdzie do tego tylko wtedy, gdy większość chce bloków i został on sam. Tak samo w przypadku rolnictwa. Jeśli prawo nie pozwala przeznaczyć najwyższej klasy gruntów na zabudowę, to nie można karać rolnika za to, że nie buduje tam osiedla. No ale jeśli klasa jest niższa, większość chciała rozwoju dzielnicy, powstała cała infrastruktura i nowe osiedla, to rolnika zostaje w D. Nie ma powodu aby jego działka została ograniczona do rolnictwa. No i też daje nam to inny, dobry argument. Obecnie trzeba się starać o zmiany planu zagospodarowania terenu. W tym systemie to w interesie miasta będzie podbijać przeznaczenie.
Czyli w skrócie mówiąc, w danym rejonie algorytm wyliczył wartość 10. Jest jednak fragment działki ze strumieniem, którego nie można zabudować. Ten będzie miał jakiś modyfikator, chociażby podatek przycięty do 20% za część, której nie można zabudować. Obok stoi zabytkowa willa, która podlega konserwatorowi zabytków. Przez to ona jak i sąsiadujące działki są ograniczone do niskiej zabudowy - 100% podatku. Dalej jednak już można stawiać średnią zabudowę. Drogi są za małe aby ją podbić, więc przypisuje się tej zabudowie jakąś klasę i podatek wynosi chociażby 200%. Dalej już jest dostęp do pełnej infrastruktury, więc ma najwyższą klasę zabudowy i 300% podatku.
Nadal 300% od gruntu w 10 piętrowym budynku to dużo mniej niż 100% w domku jednorodzinnym, więc i tak zachęca ludzi do poszukiwania mieszkań. Różnica jednak na tyle duża, że miasto ma interes w rozbudowie infrastruktury i podnoszeniu klasyfikacji w miarę możliwości.
Jak więc w danej dzielnicy są same domki i mieszkańcy nie chcą podnosić tego do wyższej zabudowy, to tak będzie. I tak zapłacą podatek adekwatny do wartości gruntu, a więc wraz z rozbudową dalszego otoczenia wartość wzrośnie. Po prostu w ich najbliższej okolicy nie powstanie infrastruktura dla obsługi dużej gęstości zabudowy i przez to oni nie zapłacą jeszcze wyższego podatku. Tak samo jeśli miasto sięga już do jakiejś wsi, to wartość gruntów wzrośnie. Jak jednak mieszkańcy się nie zgodzą, nie będą sprzedawać działek i będą chcieli sobie tam żyć, to miasto nie ma nic do gadania. Wartość im wzrośnie ze względu na bliskość miasta, ale tylko tyle. Różnica natomiast będzie w takiej sytuacji, jak w obrazku. Kiedy praktycznie wszyscy sprzedali grunt i powstało osiedle, to ten jeden oporny stanowi mniejszość i nie może zablokować rozbudowy dzielnicy.
No i podobnie to wygląda w przypadku niezbędnej infrastruktury. Jak miasto potrzebuje chociażby zajezdni autobusowej czy oczyszczalni ścieków, to może przeznaczyć jakiś rejon do tego celu i obniżyć tam podatek. Ot, rejony specjalnego przeznaczenia.
Co najważniejsze - podatek nie zależy od tego, co jest na działce. Zależy od jej przeznaczenia. Dom i wieżowiec będą miały ten sam podatek jeśli są na działkach do wysokiej zabudowy. Natomiast dom na działce do niskiej zabudowy będzie tańszy przez to, że nie można tam tego wieżowca zbudować. I tak cena na lokal będzie dużo większa w jednorodzinnym.
" chociażby z takiego banalnego powodu, że technologie budowy domów w Polsce nie dają możliwości ich dowolnego przenoszenia w inne miejsca"
No ale jak tam jest tak niski podatek, to musi być niska wartość gruntu, a więc większa podaż od popytu. Spokojnie znajdziesz sobie miejsce. Z drugiej strony, skoro płacisz tak duży podatek u siebie to popyt jest duży i sporo zyskasz na sprzedaży obecnego. Z założenia przeprowadzka z drogiego do taniego miejsca powinna dawać sporą korzyść finansową.
"ten kto będzie podejmował decyzje jakie dane są istotne"
O tym już decyduje system. Jedyna możliwa decyzja to dodanie jakiejś danej. System znając ją już oceni, czy jest istotna. I analogicznie, jeśli według systemu dany wskaźnik nie ma znaczenia, to można przestać go wprowadzać. Tu chodzi tylko o to, aby ludzie mieli prawo zażądać wprowadzenia wskaźnika, który według nich jest ważny. Jak mają rację, to system znajdzie korelacje i zacznie go uwzględniać. Jak nie jest, to system go zignoruje. W moich analizach z tysięcy danych wychodziły najwyżej setki z korelacjami i najczęściej zostawałem z garstką takich, które miały największy wpływ na wynik. Ktoś sobie wymyśli, że w tamtym parku rosną akacje i są ładniejsze niż sosny u nas, więc powinniśmy mieć niższą wartość. No to wprowadzimy rozróżnienie rodzaju udrzewienia terenów zielonych i zobaczymy, czy faktycznie istnieje jakaś korelacja między nimi.
Tak ogólnie rzecz biorąc, mieszasz tu trochę data mining z machine learningiem. Różnica między nimi nie jest duża i sprowadza się do ludzkiego błędu i możliwości analizy. Przy data miningu to człowiek zadaje pytania i wyszukuje korelacji między danymi. No a jak wiadomo, odpowiedź będzie jedynie tak trafna jak zadane pytanie. Machine learning w najprostszej postaci zadaje ogrom najróżniejszych pytań i porównuje ze sobą wyniki. Człowiek ma tendencję do szukania potwierdzenia swojej teorii, maszyny są dużo dokładniejsze i nie odrzucą kontrargumentów.
Ciekawym przypadkiem był głupi błąd zrobiony przez analityków firm ubezpieczeniowych w USA. Doszli do tego, że czerwone samochody częściej biorą udział w wypadkach. Oczywiście uczenie maszynowe by zauważyło dużo więcej relacji - młodzi kierowcy powodują więcej wypadków, samochody sportowe mają więcej wypadków i tak się składa, że samochody sportowe częściej są czerwone i młodzi kierowcy częściej wybierają agresywne kolory samochodów. Tak więc relacja między kolorem i wypadkowością może być łatwo obalona. Czerwone samochody nie będące samochodem sportowym i posiadane przez bardziej doświadczonych kierowców przeczą tej relacji - nie mają więcej wypadków od innych kolorów. Teza jest błędna i maszyna to zauważy. Człowiek musiałby szukać dowodu na to, że się myli i to jest problem. Przez ileś lat czerwone samochody miały przez to wyższą składkę ubezpieczeniową. Dopiero z czasem przestali to brać pod uwagę. Ja niby mam czerwony samochód z dużym silnikiem, a mam dosyć niską składkę. Czysta historia, prawko od nastu lat, samochód czterodrzwiowy i dołączany napęd na przód obniżyły mi mocno składkę. Charger z RWD ma wyższą składkę, Challenger jeszcze wyższą (bo dwudrzwiowy), a dla młodego kierowcy to już w ogóle idzie w kosmos.
"na 90% obszaru kraju 30 km nic nie zmienia :)"
No i na 90% obszaru kraju tego podwyższonego podatku by nie było, tylko stała składka państwowa/samorządowa jak jest teraz :) To ma nam głównie regulować drogie i mocno zabudowane rynki.
"ten problem z mieszkaniówką u nas jest również duży."
A nie wynika to czasem z dostępu do czegoś wartościowego? Małe wioski w okolicach popularnych miast będą miały duży popyt i nie liczę ich jako osobnych bytów. Mówię raczej o całych rejonach metropolii. I w moim rodzinnym mieście (koło 100k mieszkańców), i w rodzinnych miastach znajomych problem był odwrotny. Mały popyt na wynajem, niskie ceny. Mieszkanie 70 metrów w centrum miasta za mniej niż 100 tysięcy poszło. Małe miasteczka nie są popularne bez powodów. Tak chociażby każda wiocha przy autostradach wylatujących z Wrocławia jest już częścią metropolii. Większość ludzi z tych wioch pracuje we Wrocławiu i korzystają z szybkiego dojazdu. Ceny działek są wysokie i zazwyczaj od razu schodzą, ciężko znaleźć nową działkę. Nie pomaga w tym bardzo wolny rozwój infrastruktury. Co mi po działce budowlanej, jak najbliższa droga jest kilometr od działki razem z mediami? Niby wysoki popyt, a władze lokalne nie starają się i nie mają funduszy na rozbudowę. Jest natomiast sporo takich małych miast, które nie leżą blisko większych miast i mają małą popularność.
Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby samorządy same decydowały o modyfikatorach. Jedne nie będą doliczać żadnego podatku, inne będą wliczać go w 50% i tak dalej. System nadal by funkcjonował, ale jego zadaniem jest oszacowanie wskaźnika wartości w dowolnym miejscu. Władze już same będą określały, czy chcą się na nim opierać. To by był ich główny dochód i sami by musieli określić, czy lepiej obniżyć do minimum, czy podnieść aby rozbudować miasto i kontrolować jego rozwój. Z pewnością miasta z takim podatkiem inaczej by się budowały. Zabudowa by była dużo bardziej zrównoważona od początku. Wzrost wartości by był chociażby w okolicach uniwersytetów, gdzie jest duży popyt przez studentów. Natomiast nikt by nie stawiał biurowca zaraz obok aby być w prestiżowej dzielnicy. Przecież studenci i pracownicy biur to dwie różne grupy, to nie ma sensu. Będą się bić o miejsce mimo, że zależy im na dostępie do czegoś zupełnie innego. Dokładnie z takiego samego założenia wychodzę w pozostałych kwestiach. Różni ludzie mają różne potrzeby i lepiej mieć więcej terenów mniej uniwersalnych niż mniej terenu ze wszystkim. Tak chociażby zrobić podmiejską, spokojniejszą dzielnicę z niedużymi sklepami, kościółkiem, kliniką, dostępem do komunikacji miejskiej, ale daleko od fabryk, biurowców czy szkół. Dla kogo? Dla emerytów.
Oni już nie muszą dojeżdżać do pracy, nie mają małych dzieci, można im zrobić fajny rejon, który nie będzie atrakcyjny dla młodych rodziców czy ludzi aktywnych zawodowo. Dzięki temu wartość będzie niższa, podatek niższy i zachęci to ich do zwolnienia lokali tam, gdzie są wszelakie szkoły i biura.
"przecież wyżej pisałeś, że będzie różna skala dla różnego rodzaju zabudowy"
Nie rodzaju zabudowy, a przeznaczenia działki.
"chciałbyś, aby banki (czy jakiekolwiek inne strony) mogły sobie zmieniać warunki podpisanych już umów w ich trakcie bez zgody drugiej strony? umowa to umowa"
Przecież podpisałeś umowę wykazując wartość działki, a później sam wykazałeś inną wartość. To tak, jak zatajenie wad ukrytych sprzedawanego samochodu. Skoro wiedziałeś o wadzie i mimo to oszukałeś bank, to umowa jest nieważna. Wszystko tu się sprowadzi do udowodnienia, że o wadzie wiedziałeś już wcześniej, a banki mogą mieć całkiem dobry sztab prawników.
""Jak grunt będzie niżej opodatkowany to automatycznie zaniżając jego wartość (udział w kwocie sprzedaży) będziesz podnosić sobie podatek." a tego to ja nie rozumiem :)"
"dlaczego zawyżanie wartości działki miałoby zmniejszyć podatek od sprzedaży?"
Aktualnie podatek od sprzedaży nieruchomości to 19%. Niech będzie, że podatek od sprzedaży gruntu to 5%. Teraz sprzedając działkę z domem za pół miliona zapłacisz 19% podatku - 95 tysięcy. Jakby zrobić taki podział to już będzie różnie. Jak działka będzie wyceniona na 100 tysięcy i dom na 400 tysięcy to mamy 5+76=81 tysięcy podatku. Jak wycenisz działkę na 300 tysięcy i dom na 200, to mamy 15+38=53. Całkiem spora różnica w podatku. W ten sposób zaniżając wartość samej działki sprawiasz, że dom jest wart więcej i płacisz wyższy podatek. No ale wolałbym unikać takich cudaków prawnych, to niepotrzebnie komplikuje system podatkowy. Ja bym całkiem wyorał podatek od sprzedaży nieruchomości. Mamy już podatek od zysków kapitałowych, osoby prowadzące działalność powinny po prostu wykazać koszta inwestycji i wyliczyć zysk z odsprzedaży nieruchomości. Z resztą jak zaoramy dochodowy to nie będzie i tutaj problemu. Jedyny podatek przy sprzedaży płaciłbyś wtedy, gdy jesteś firmą, wszystkie materiały kupowałeś na firmę (bez podatku) i sprzedając doliczasz podatek od sprzedaży. No a jak jesteś osobą prywatną, to ten podatek płaciłeś przy zakupie materiałów.
"trudno, budynek zmieni swoje przeznaczenie - stanie się np. domem opieki dla seniorów"
Problem w tym, że koszta takiej zmiany przeznaczenia budynków publicznych poniesie inwestor. Jeśli szkoła była publiczna, to część kasy z podatków poszła w błoto, część pójdzie chociażby na przewiezienie sprzętu do nowej szkoły w innej dzielnicy. Znowu jeśli to jest prywatny inwestor, to niezbyt chętnie będzie podejmował ryzyko. Przy dużej niestabilności rynku takie inwestycje mogą wydawać się zbyt ryzykowne. Dokładnie to samo, co z tym rolnikiem. Nie będzie chętnie inwestować w gospodarstwo, jeśli rynek jest niestabilny i nie wie, czy za 10-20 lat nie będzie musiał wszystkiego porzucić. Wybierze sobie miejsce, w którym ryzyko jest mniejsze (daleko od dużego miasta). Poza tym może dojść do gorszego zjawiska. Jeśli wyprowadziło się 80% dzieci i zwinęła się szkoła, to reszta będzie musiała jeździć gdzieś dalej. Jeśli szkoła się zmniejszyła, to zazwyczaj będzie droższa dla całej dzielnicy. W każdym przypadku mamy do czynienia ze wzrostem kosztów utrzymania usług publicznych. Taniej jest zachęcać ludzi do mieszkania tam, gdzie mają wszystkie potrzebne usługi niż ciągle je przenosić lub utrzymywać wszystko wszędzie, jak to się teraz robi. No a przecież dążymy do optymalizacji wydatków publicznych.
"wartości użytkowej nie da się tak naprawdę oszacować, bo nie posiadamy nigdy 100% informacji, które są do tego potrzebne "
I to jest największy problem. W praktyce podatek powinien zależeć od wartości użytkowej, a wartość użytkowa to tylko lokalizacja, wielkość i ograniczenia sposobu użytkowania działki. Wielkość łatwo ocenić, lokalizacją miałby się zajmować algorytm, a ograniczenia są tu najsłabszym punktem. Dogadam się z kimś i sprawimy, że 80% mojej działki będzie miało kategorię leśną. Na pozostałych 20% sobie postawię dom, no a w lesie nie można budować, więc nie jest użytkowy i podatek będzie minimalny. Określanie przeznaczenia musiałoby być dobrze kontrolowane i wszelkie zmiany musiałyby być porządnie weryfikowane. Przede wszystkim zmiany w dół powinny być mocno kontrolowane. Działka pod wysoką zabudowę zmienia się na niską? No to trzeba sprawdzić dlaczego już nie możemy tam postawić wieżowca. Jeśli faktycznie jest ku temu powód (jak kwestie geologiczne) to tak może być.
Ceny transakcyjne by były wskaźnikiem, ale jednak daleko im do wartości użytkowej. Tak chociażby kupno trzech bardzo nieustawnych działek będzie tańsze niż sprzedaż ich wszystkich deweloperowi. Wartość gruntu się nie zmieniła, ale sposób podziału wpływa na wartość rynkową.
To nie jest prosty temat, ale z pewnością nie jest też bardziej skomplikowany od obecnie stosowanych form opodatkowania.
@yahoo111: Patrzysz na to w skali mikro. W makro można powiedzieć, że przeciętne ceny transakcyjne powinny być takie same w takich samych miejscach. Jeśli dana dzielnica ma przeciętnie wyższe ceny nieruchomości to z dużym prawdopodobieństwem wartość gruntów też jest przeciętnie wyższa. Wykrywaniem takich relacji już ma się zająć uczenie maszynowe, człowiek nie powinien ustalać co i dlaczego. Człowiek ma tylko oszacować punkty charakterystyczne i wprowadzać jak najdokładniejsze dane o całym rynku nieruchomości i gospodarki przestrzennej. Algorytm już sam będzie wykrywał relacje i chociażby może zauważyć, że nieustawne działki mają niższą wartość rynkową niż duże i ustawne działki. Po to nam cała baza transakcji - aby wykrywać różnice w trendach i szukać różnych korelacji. Sztuczna inteligencja potrafi tworzyć dużo lepsze algorytmy, na które człowiek by nigdy nie wpadł. Tak chociażby sztuczna inteligencja nauczyła się symulować dynamikę płynów z całkiem niezłą dokładnością wyłącznie na podstawie obserwacji. Zużywa przy tym jakiś skromny procent mocy obliczeniowej, której potrzebuje algorytm stworzony przez człowieka do tego celu.
@ZONTAR: wybacz, ale nie mam już czasu na dalszą dyskusję :) zwłaszcza, że odnoszę wrażenie że od kilku dni i tak "kręcimy się w kółko" omawiając te same sprawy: Ty swoje, ja swoje. Zakładam, że te różnice wynikają głównie z tego, że Ty bardzo ufasz technologii o której piszesz (być może masz rację), a ja uważam że świat jest zbyt skomplikowany, aby dało się go w 100% zdefiniować przez jakikolwiek (nawet samouczący się) algorytm (być może nie mam racji). Ignorujesz też zupełnie ludzką naturę (egoizm) osób, które będą miały dostęp do serwerów i oprogramowania - co według mnie jest poważnym błędem.
Pozwoliłem sobie za to odpisać na kwestie już niezawiązane z głównym tematem - ale w najbliższych dniach już raczej nie będę w stanie pociągnąć tej dyskusji dalej.
"To tak, jak zatajenie wad ukrytych sprzedawanego samochodu." zatajenie ma miejsce tylko wtedy gdy o tym wiemy... "Wszystko tu się sprowadzi do udowodnienia, że o wadzie wiedziałeś już wcześniej" co w większości przypadków jest niemożliwe do udowodnienia - dlatego nikt nie ufa opiniom sprzedawcy tylko sam sprawdza samochód u zaufanego mechanika przed zakupem
"banki mogą mieć całkiem dobry sztab prawników" w interesie banku jest żebyś spłacał kredyt, bo to jest ich zarobek - póki to robisz nie będą Ci robić pod górkę - ich nie obchodzi jaki będziesz płacił podatek, bo oni na tym nie zarobią
"W ten sposób zaniżając wartość samej działki sprawiasz, że dom jest wart więcej i płacisz wyższy podatek." zaniżając wartość działki nie zwiększam wartości domu, bo niby dlaczego? budynek jest wart ciągle tyle samo, po prostu wartość całej nieruchomości (dom + działka) spada
"No a przecież dążymy do optymalizacji wydatków publicznych." przyznam, że myślałem że dążymy do optymalnego wykorzystania gruntów, a nie wydatków publicznych
@ChiKenn:
@ZONTAR:
Żeby taki system w ogóle móc uruchomić, potrzeba byłoby zacząć od gmin, które mają komplet danych i ciągłość dostępu. Patrząc na geoportal, w mojej gminie Ewidencja gruntów i budynków raz działa, raz nie. W ościennych gminach ewidencja jest w różnych formatach, pokrycie warstwami infrastruktury też się różni. Nie ma np. wyszczególnionej sieci gazowej. Gazociągi niskiego ciśnienia doprowadzone z sąsiedniej gminy znikają na granicy, albo są gazociągi wysokiego ciśnienia, ale od reduktorów nie ma żadnych odnóg niskiego ciśnienia.
To powoduje, że działanie systemu byłoby na poziomie gmin i bazowałoby wyłącznie na danych, które są dostępne dla gmin.
A to otwiera pole do ogromnych nadużyć, bo dostęp do danych pozostałby, jak obecnie, na poziomie gmin.
> To nie jest prosty temat, ale z pewnością nie jest też bardziej skomplikowany od obecnie stosowanych form opodatkowania.
No tak, grunty nie otworzą sobie konta i nie czmychną za granicę. Ale to jedyne uproszczenie względem systemu podatkowego.
Mówiąc natomiast o wycenach, mam z tym bardzo poważny problem. Mówisz bowiem o wartości podatku od gruntu, co jest zrozumiałe, ale jego wysokość chcesz opierać na wartości sprzedaży nieruchomości ogółem.
Jest to poważny problem i wymienię listę przykładów, w skali mikro, których system miałby poważny problem uwzględnić bez ręcznego masażu danych:
1. Sprzedaż zabudowanej działki o dużej powierzchni w bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Zabudowania mają dużą powierzchnię użytkową (wartość+), ale nadają się wyłącznie do rozbiórki (wart–––). Droga do posesji jest, ale ma niską nośność (wart–), co wyklucza użycie ciężkiego sprzętu bez jej utwardzenia (wart––). Z powodu gęstej zabudowy (wart+) rozbiórka wymaga prac ręcznych (wart–––) i ostrożnego usuwania materiału po rozbiórce. Kolejna inwestycja będzie również wymagać prac ręcznych.
Grunt jest realnie warty bardzo dużo, ale cena sprzedaży nieruchomości po uwzględnieniu wszystkich kosztów będzie koniec końców niska. Po uwzględnieniu ceny sprzedaży tej konkretnej nieruchomości wartość ziemi *w okolicy* spadnie. Ma to sens dla *tej* konkretnej działki, ale nie dla wszystkich.
2. Sprzedaż dużej zabudowanej działki w mało atrakcyjnej lokalizacji. Brak jest podstawowych mediów (wart–––), dojazd jest drogą utwardzoną, ale nie asfaltową (wart–). Poprzedni właściciel zainstalował na działce na własny użytek odwiert geotermalny i studnię głębinową. Ponadto jest tam duża instalacja fotowoltaiczna i baterie o pojemności 8 MWh, co pozwala na korzystanie ze zmagazynowanej energii elektrycznej przez co najmniej trzy dni przy pełnym obciążeniu oraz zainstalowany generator spalinowy. Dom wyposażony luksusowo. Właściciel prowadził w tym miejscu stadninę, sprzedaż nieruchomości obejmuje też sprzedaż całego zwierzyńca.
Wartość odsprzedaży takiej działki jest niebotyczna. Jej sprzedaż spowoduje gigantyczny wzrost wartości gruntów w okolicy, co spowoduje, że okoliczni rolnicy będą zmuszeni płacić bardzo wysokie podatki od swoich gruntów.
3. Stosunkowo duża działka, jest dom o dużej powierzchni nadający się do zamieszkania, ale w stanie wymagającym remontu. Wartość odsprzedaży jest w zasadzie równa wartości gruntu, dom jest dodatkiem.
4. Stosunkowo mała działka, jest na niej dom o średniej powierzchni, zbudowany według bardzo przemyślanego projektu, krótko po generalnym remoncie, wyposażony luksusowo. Wartość odpsrzedaży jest przede wszystkim wypadkową wartości domu, cena działki jest niewielką częścią całości.
5. Sąsiedzi nie chcą płacić wysokich podatków, dlatego umawiają się u notariusza, odsprzedając sobie udział 10% w nieruchomościach za złotówkę za ar. Pół roku później znów idą do notariusza, odsprzedając te udziały dalej za złotówkę. Po powtórzeniu takiego zabiegu kilka razy wartość gruntu zostaje dla celów LVT ustalona na 10 zł za ar.
6. Wartość terenów rolniczych byłaby zależna od wartości ziemi i zabudowań mieszkalnych w okolicy.
7. Po sprzedaży bardzo cennych terenów przemysłowych, drast
@yahoo111:
"jego wysokość chcesz opierać na wartości sprzedaży nieruchomości ogółem."
Nic takiego nie mówiłem. Wartość użytkowa to coś innego. Po prostu ceny transakcyjne są jedną z informacji, które mogą nam pomóc w szacunkach, a uczenie maszynowe już samo znajdzie relacje jeśli takie istnieją.
Czysto statystycznie rozrzut cen nieruchomości w dwóch identycznych miejscach powinien mieścić się w pewnym marginesie błędu dążąc do zerowej różnicy przy nieskończonej liczbie danych. Dokładnie tak samo, jak rzucając w nieskończoność monetą stosunek obu stron powinien dążyć do 1:1. A to znaczy, że jakiekolwiek odchyły wskazują nam różnicę. Tu już nie ważne, z czego ona wynika. Ona jest i ona nam mówi, że jeden teren jednak przyciąga większe inwestycje, a więc musi być nieco bardziej wartościowy.
Też trochę zamieszaliśmy tam podatkami w dyskusji. Mówiłem oddzielnie o podatku od sprzedaży nieruchomości i podatku od wartości gruntu, a propozycja zróżnicowania podatku dotyczyła tego pierwszego. Deweloper sprzedając mieszkanie może w cenie uwzględnić wartość użytkową gruntu i wartość nieruchomości. Jeśli wartość użytkowa gruntu jest niżej opodatkowana (a idealnie nie powinno być podatku, w końcu chcemy zachęcać do dynamiki rynku gruntów), to deweloper najchętniej by zawyżył wartość użytkową. Znowu użytkownicy wolą ją zaniżać jeśli ona ma wpływ na płacone przez nich podatki. I tak w obu przypadkach ta wartość deklarowana powinna być tylko informacją i nie powinna bezpośrednio wpływać na podatek. Tak samo, jak faktura na 1 ojro importując samochód. Nie zapłacisz akcyzy od 1 ojro, zapłacisz od rynkowej wartości aby czasem nie dochodziło do oszustw.
To i tak jest kombinatorstwo, ale da się to zrobić. Z pewnością jest lepsze od obecnego systemu podatkowego. Tu masz wybór - możesz przeprowadzić się tam, gdzie będzie taniej. W obecnym systemie nie masz wyboru. Ktoś ustalił ile masz płacić i nie ma wymówek. A jak dobrze i dokładnie to wszystko jest wyliczone, to widać po ciągłych zmianach w projekcie nowego wała. Nigdy nawet nie powinno być sytuacji, gdzie ktoś się przepycha o to, czy dać 9% podatek na NFZ, czy zmniejszyć go do 4% na dają umowę, czy dać komuś ulgi, a komuś nie dać. Nie tak działa matematyka. U nas ustalanie podatków przypomina walenie rzutkami na oślep. Zamiast policzyć wydatki i tak określić formy opodatkowania, aby były sprawiedliwe, to trorzy się masę furtek i dziur, a ostatecznie decyduje to, kto głośniej krzyczał. Forma oparta o wartość gruntu przynajmniej pozwoli nam wybrać, gdzie i jakie podatki chcemy płacić. Chcesz mniej, wynieś się z centrum.
I jakby nie patrzeć, dowalenie tego samego podatku firmie zajmującej biurowiec w centrum dużego miasta i firmie z siedzibą po środku niczego na Podlasiu to czysta głupota. Pierwsza zajmuje cenne miejsce i mocno korzysta na lokalizacji. Daje pracownikom "benefity" zapewniane przez miasto. Druga jest po środku niczego, nie ma za bardzo infrastruktury i mimo to przynosi taki sam dochód. W praktyce tworzy dużo więcej wartości w takim miejscu i nie powinna być za to karana. Wręcz przeciwnie, to się powinno opłacać. Jak podawałem często przykłady w USA - biurowce i firmy potrafią być rozsiane po różnych wioskach. To się opłaca, podatek od nieruchomości jest dużo niższy, a to jest niższy koszt i dla pracodawcy, i dla wszystkich pracowników, którzy żyją sobie na prowincji. To właśnie pozwala nam rozluźniać zabudowę i powiększać obszar funkcjonowania na tereny, na których teraz nie ma zupełnie nic. No bo kto postawi teraz biurowiec w małym miasteczku? Jakie z tego będzie miał korzyści? Zapłaci tyle samo w podatkach, pracowników będzie dużo mniej i dużo trudniej będzie się do firmy dostać. To już lepiej wpakować się w samo centrum miasta pomiędzy inne firmy.
@ZONTAR: O, ucięło mój komentarz. Tu jest dalszy ciąg:
7. Po sprzedaży bardzo cennych terenów przemysłowych, drastycznie wzrosłaby wartość gruntów pod zabudowę mieszkalną w okolicy (z racji bardzo dużej powierzchni działek przemysłowych wpływ byłby niewspółmierny).
8. Wartość terenów przeznaczonych pod usługi wpływałaby niewspółmiernie na działki mieszkalne w okolicy.
9. Duże tereny poprzemysłowe wymagające prac rekultywacyjnych są z kolei warte bardzo niewiele i wprawdzie negatywny wpływ na sąsiadujące działki jest niewątpliwy, to jednak działki poprzemysłowe o powierzchni kilku km² będą wpływać na grunty w całej gminie.
10. Działka stosunkowo nieduża, ale zabudowana gęsto z bardzo wysokim PUM i dużą liczbą lokali (wieżowiec).
11. Działka duża, ale zabudowana rzadko z bardzo niskim PUM i małą liczbą lokali.
To tylko jedenaście przykładów, gdzie dane są wątpliwej jakości*. Można bazować wyłącznie na cenach działek niezabudowanych, ale to by oznaczało, że wartości niektórych miejsc nigdy nie dałoby się oznaczyć. Większość wartości sprzedaży nieruchomości stanowią lokale i działki zabudowane.
Xasadniczo nie podoba mi się w Twoim pomyśle próba wyłuskania wartości gruntu na podstawie cen sprzedaży wszystkich nieruchomości.
Chesz realnego systemu? Proszę bardzo, przykładowe formułki do Excela w celu policzenia wartości działki mieszkalnej:
ŚWBg: średnie wynagrodzenie brutto w gminie (lub dzielnicy miasta)
ŚWBp: średnie wynagrodzenie brutto w powiecie
ŚWBm: średnie wynagrodzenie brutto w najbliższym mieście wojewódzkim
Odlm: odległość w km do najbliższego miasta wojewódzkiego
ŚWBw: średnie wynagrodzenie brutto w województwie
A1: =SUMPRODUCT(ŚWBg;ŚWBp;ŚWBm;ŚWBw,200;75;100/Odlm;75)/SUM(200;75;100/Odlm;75)
Ele: czy działka posiada dostęp do sieci energetycznej (0: nie, 1: tak)
Gaz: czy działka posiada dostęp do sieci gazowej
Wod: czy działka posiada dostęp do wodociągu
Kan: czy działka posiada dostęp do kanalizacji
Cie: czy działka posiada dostęp do sieci ciepłowniczej
Tel: czy działka posiada dostęp do sieci teletechnicznej
Drg: czy działka posiada dostęp do drogi
A2: =SUMPRODUCT(Ele;Gaz;Wod;Kan;Cie;Tel;Drg,100;70;80;50;40;25;100)/SUM(100;70;80;50;40;25;100)
Odlc: Odległość do centrum najbliższego miasta
Śred: Największa odległość między granicami miasta/gminy
A3: =1-((Odl*2/Śred)^2)/3
Szer: średnia szerokość działki
Dł: średnia długość działki
A4: =1-ABS(Szer-Dł)/(Szer+Dł)
LV/1 a=A1*A2*A3*A4*10
1 ar kwadratowej działki z dostępem do wszystkich mediów, w ścisłym centrum miasta będzie wart tyle, ile wynosi potencjalne średnie wynagrodzenie dla osoby tam mieszkającej.
Odpowiednio manipulując współczynnikami można zmniejszyć/zwiększyć ich wpływ na cenę końcową. Zaletą takiego liczenia wartości gruntu jest to, że jest niezależna od wartości niematerialnych. Dla jednych działka na zboczu będzie więcej warta, niż działka płaska, dla jednych działka z drogą na południu będzie więcej warta, niż z drogą na północy.
Potencjał zarobkowy dla mieszkania w danym obszarze ma dużo większe znaczenie, niż jakikolwiek inny wskaźnik.
@ZONTAR: Potencjał zarobkowy jest kluczowy do oceny, czy w danym miejscu ziemia powinna być droga, czy tania. Korzystając z bardzo rozbudowanej infrastruktury i płacąc przez to wysoki podatek od wartości gruntu, oczekuje się równie wysokiego zwrotu z inwestycji. To z kolei napędza zabudowę wysokiej gęstości w centrum i jego lepsze wykorzystanie, a także przyspiesza rozwój miasta w kierunku terenów obecnie nieużytkowanych (np. w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego inwestor może nabyć działkę za niską cenę, a następnie płacić za nią zerowy podatek, w zamian za zbudowanie tam infrastruktury).
Potencjał zarobkowy w danym obszarze może być bardzo niski, co z kolei powoduje, że podatek od wartości ziemi jest niski. To z kolei może być dodatkową zachętą dla inwestora do zlokalizowania tam siedziby (przykład z Podlasiem), zwłaszcza jeśli potrzebuje na nią dużej powierzchni.
Jeszcze jedna możliwość jest taka, że wysokość podatku od gruntu zależy od stopnia jego wykorzystania i inwestor, który zabudował działkę zgodnie z maksymalnymi wytycznymi w MPZP nie płaci podatku od gruntu wcale (płaci tylko od powierzchni użytkowej), a za ziemię przeznaczoną pod zabudowę względnie gęstą (np. 60%), jeśli na działce stoi tylko jedna rezydencja zajmująca 6% działki, płaci się podatek w wysokości 90% (100%–60%÷6%).
Oczywiście pozostaje problem ze wzrostem wynagrodzeń i wypędzaniem biednych z drogich miast, zwłaszcza emerytów, którzy mogli zamieszkać w danym miejscu, gdy jeszcze było tanie, i wspólnie budować jego dobrobyt (a także znosić niedogodności, gdy była budowana infrastruktura).
Jest to zjawisko niepożądane, gdy nie dotyczy ścisłego centrum i blokowania terenów inwestycyjnych. Jest kilka mechanizmów, które mogą temu zapobiec:
1. W momencie nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela obliczamy podatek w relacji do najniższego podatku w skali kraju. Relacja ta nie może wzrosnąć powyżej (tu podaję arbitralnie) 200%, 250%, czy 300% względem relacji w momencie nabycia. Właściciel kiedyś się zmieni, czy to w wyniku śmierci, czy w wyniku przepisania nieruchomości. Zamrożona wartość ziemi dla celów podatkowych jest wtedy liczona ponownie i ponownie ustalana jest relacja.
2. Jeśli mamy do czynienia z zabudową zagrodową i bardzo dużą działką, która kiedyś była rolna, a obecnie jest budowlana i dość dobrze zaopatrzona w infrastrukturę, liczymy na to, że właściciel podzieli działkę na mniejsze i sprzeda je lub sam zainwestuje.
3. Nic nie robimy, liczymy na to, że właściciel ma dzieci, którym zależy, żeby babcia i dziadek byli pod ręką.
4. Nic nie robimy, bo jeśli właściciel nie ma dzieci, może skorzystać z odwróconej hipoteki.
5. Żeby uwolnić zasoby gruntowe, żeby nie niszczały i nie zarastały, wywłaszczamy właściciela nieruchomości.
6. Burmistrzowi zamarzyła się rezydencja w tym miejscu, więc zamiast przeprowadzać wywłaszczenie, nasyłamy na właściciela smutnych panów, którzy zrobią z nim porządek. Ewentualnie upijamy go i u notariusza przeprowadzamy przepisanie gruntów.
@ZONTAR: Ogólnie jestem zwolennikiem podatku od wartości ziemi w tym kształcie, bo usuwa to patologię w rodzaju: „Właściciel działki X nie da sąsiadowi z działki Y służebności wodociągu, bo on od siebie puści wodociąg do działki Z innego sąsiada i przez to zasłoni mi widok”.
W tej sytuacji właściciele działek Y i Z idą do sądu i mówią, że nie mogą otworzyć inwestycji na działce, bo właściciel działki X to blokuje, w związku z czym chcą, żeby on płacił ich podatek, bo oni nie mogą z niego skorzystać.
I dobrze byłoby, żeby istniał taki podatek, pod warunkiem jednak, że MPZP w wielu miastach zostaną sporządzone na nowo. Są miasta, w których nie przewidziano zawczasu stref MW, MWU ani U, ale władze się zorientowały, że z gęsto zabudowanych osiedli można ściągać wysokie podatki i nagle wokół osiedla domów jednorodzinnych powstają strefy MW, ale bez odpowiedniej infrastruktury, przez co stara droga lokalna, która była przeznaczona dla 150 domostw (i ruchu 200 samochodów/godzinę) nagle musi obsłużyć 1500 lokali, a ruch zwiększa się do 1500 samochodów/godzinę, a gmina jest zainteresowana tylko liczeniem pieniędzy, bo poszerzyć drogi nie zamierza. Inwestor występuje o poszerzenie drogi własnym sumptem, gmina się zgadza i wywłaszcza mieszkańców z części ich działek z rekompensatą liczoną według cen sprzed 20 lat, likwidując podjazdy lub wystawiając taras bezpośrednio przed chodnik.
Mieszkam pod Krakowem. W mojej gminie MPZP zostało sporządzone pięć lat temu i jest bardzo racjonalne. Tereny inwestycyjne pod MW są zabezpieczone razem z dogodnym dojazdem i kompletną infrastrukturą.
Z kolei inna gmina w sąsiednim powiecie ma to rozwiązane fatalnie i koledzy z pracy bardzo skarżą się na to, jak zostało rozwiązane to u nich.
@yahoo111: Proponujesz to samo, co ja napisałem. Nigdzie nie pisałem, że wartość ma być tylko i wyłącznie opierana o cenach transakcyjnych.
I wyobraź sobie, że dokładnie o takich obliczeniach mówię, ale nie zaprzęgając człowieka do liczenia i wymyślania współczynników. Bierzesz dane, wrzucasz do wora i zaprzęgasz uczenie maszynowe do rozpoznania relacji między wszelkimi czynnikami i wartością działki. No i przez to trzeba dobrze wyliczyć wartość kilku działek opierając się o poważne badania rynkowe. Cała reszta uczenia będzie polegać tylko na korygowaniu stawek w czasie. Stosowanie sztywnych ram nie ma sensu. Opodatkujesz dostęp do sieci ciepłowniczej? To więcej ludzi zacznie grzać się gazem. Opodatkujesz gaz? To pójdzie w stronę prądu. Uczenie maszynowe będzie takie zmiany w trendach wyłapywać i zmieniać współczynniki.
Twoja propozycja by sprawiła, że będziemy mieli bardzo skomplikowany system podatny na nadużycia, a do tego cały sztab ludzi, którzy będą się zajmować wykrywaniem tych nadużyć i wyszukiwaniem poprawek. Dokładnie to, co uczenie maszynowe ma robić za nas. Każda akcja prowadzi do reakcji i przy odpowiednio dużej puli danych system będzie spójny i jednolity. Możesz sobie sprawdzić jakie dane i współczynniki są brane pod uwagę, ale to nie człowiek je ustala, a zmiany popytu i podaży.
Zakładam od początku, że nie można nałożyć podatku adekwatnego do możliwej zabudowy jeśli nie jest ona możliwa. Tereny przeznaczone pod większe zagęszczenie zaludnienia muszą być najpierw do tego dostosowane, a dopiero później można przekwalifikować działki. No i od początku określiłem, że musi być jakiś mnożnik zależny od przeznaczenia działki. Jak działka nie nadaje się do budowy wieżowca, to nie można tak liczyć podatku. Jak ma wszystko potrzebne do takiej budowy i obszar jest gotowy na kolejne 10 tysięcy mieszkańców, to jak najbardziej podatek może wzrosnąć. W podziale na mieszkańców nie będzie tak duży, ale jak ktoś będzie chciał przetrzymać działkę i zarobić na wzroście wartości to się może zdziwić.
Podobno jego dzieci chcą opchnąć jego działkę jakiemuś greckiemu magnatowi naftowemu, bo wpadli w długi.
OdpowiedzDalej ten temat wałkują? No ale niech będzie. Przeanalizujmy. 1. Drzymała walczył z władzą o przyznanie zgody na budowę domu. O co walczy ten rolnik? Jego pole, jego decyzja, co z nim robi. Nikt mu nie zabrania, nie próbuje stosować żadnych sztuczek i zabiegów. 2. Drzymała walczył z władzą pruską o zgodę na budowę domu na działce, którą zakupił. Ten rolnik właśnie nic budować nie chce. Strasznie mnie irytuje fakt, że próbuje się z uczciwego człowieka zrobić kombinatora, który próbuje w jakiś sposób obchodzić prawo, lub jakby widok pola za oknem był najgorszą udręką z możliwych. Jakby mogli, to by go niektórzy deweloperzy wywłaszczyli po to, żeby pole zabudować możliwie najgęściej blokami. Teraz jeszcze porównuje się go z Drzymałą. Czyli z bohaterem pozytywnym. Ale niewiele trzeba, żeby zacząć go porównywać z innymi bohaterami, aż w końcu dojść może się wkrótce okazać, że zaczną go porównywać z rozbójnikami i odsądzać od czci i wiary, bo ma czelność zabierać ludziom... No właśnie, co?
OdpowiedzJak developerowi przeszkadza pole to po kiego grzyba (lub **uja jeśli ktoś woli) budował tam bloki? Pole raczej nie pojawiło się nagle, już po postawieniu osiedla, ale było tam wcześniej. I co ma niby zrobić rolnik? Jego ziemia, jego pole, zarabia na życie tak jak pewnie od paru pokoleń w tym miejscu. Jakiś debil obok sobie blok wybudował, jego problem (w sensie, tego debila, nie rolnika).
OdpowiedzAkurat jest pewien problem. Co lepsze, z jednej strony ludzie jęczą na brak nieruchomości i kosmiczne ceny, a z drugiej przyklaskują ograniczaniu rozbudowy miast przez dzielnych rolników. Podatek od wartości gruntów (LVT) to całkiem dobry środek do rozwiązywania takich problemów. Podobnie do podatku katastralnego obciąża właściciela gruntów i nieruchomości podatkiem, ale ten zależy od wartości i wielkości gruntu. To znowu oznacza, że nie opłaca się marnować wartościowych gruntów. A jakie to są wartościowe? Z mediami, komunikacją, infrastrukturą, w dobrej okolicy. Jednym słowem, im więcej infrastruktury daje nam miasto, tym więcej mu płacimy. No i teraz jak rolnik chce mieć nadal pole między blokami, koło galerii handlowej z dojazdem tramwajowym, to musi płacić. Nie różni się tutaj od spółdzielni mieszkaniowej, która by miała ileś lokali na tym gruncie, więc dlaczego on ma nie płacić?
Odpowiedz@ZONTAR: Dopóki MPZP dopuszcza tam produkcję rolną, a właściciel działki nie odrolnił, to płaci podatek jak od gruntów ornych. Nie ma zmiłuj, był tam pierwszy i dopóki go nie wywłaszczą albo działki sam nie odrolni i nie sprzeda, nic innym do tego. A grunt ma powyżej 30 arów, więc póki jest rolniczy, podpada pod ustawę o handlu gruntami. Poszukaj na mapach Lublina, ul. Jantarowa. Obrzeże miasta. Grunty bez żadnej wartości dodanej. Deweloper je kupił od miejscowych rolników, bo sprzedawali je za pół darmo. Wokół są same pola. To jedno się akurat wyróżnia, bo jest między blokami. Jeden rolnik nie sprzedał ziemi, bo doskonale wiedział kilka rzeczy: 1. Jak w okolicy powstanie kilka bloków, to ceny gruntów w tym miejscu wystrzelą tak wysoko, że sprzeda za znacznie wyższą kwotę. 2. Pole może być dla mieszkańców na tyle uciążliwe, że być może uda się jemu i/lub jego znajomym kupić kilka mieszkań, sprzedać pole i odsprzedać mieszkania z zyskiem. 3. Jeśli deweloperzy wykupią działki wokół i zabudują, wtedy będzie jeździł po drogach osiedlowych traktorem i kombajnem, co jeszcze bardziej zwiększy uciążliwość i w znacznym stopniu zwiększy chęć mieszkańców i deweloperów do odkupienia jego gruntu. Jeśli mu to uniemożliwią, może wystąpić przeciwko nim o utrudnianie mu działalności rolniczej, bo on był tam pierwszy. 4. Pole na siebie zarabia, więc wcale nie pali mu się do sprzedaży. 5. Koniec końców, Lublin zapewne zmieni plan zagospodarowania przestrzennego dla tej dzielnicy i ustali w tym miejscu obszar zabudowy mieszkaniowej. Wtedy rolnik nie dość, że odsprzeda grunt z zyskiem, to jeszcze będzie mógł dostać odszkodowanie za utracone grunty rolnicze.
OdpowiedzZmodyfikowano 1 raz. Ostatnia modyfikacja: 27 sierpnia 2021 o 13:45
@ZONTAR: wszystko fajnie tylko kto będzie decydował o wielkości tego podatku? bo rozumiem, że nie będzie on wyliczany w prosty sposób (np. od metra kwadratowego)... druga sprawa, że tej galerii, zajezdni i tramwajów nie było gdy rolnik kupował daną nieruchomość - on tych udogodnień tutaj nie chciał i nie potrzebuje więc dlaczego miałby za nie dodatkowo płacić (więcej niż inni)
Odpowiedz@ChiKenn: podatek od nieruchomości pobiera gmina i ustala, w jakiej wysokości jest on dla terenów przemysłowych, usługowych, mieszkalnych, rolniczych, wszystko w zależności od intensywności. Jako że tutaj jest działka rolnicza, to podatek jest płacony od nieruchomości gruntowej rolniczej. Cała akcja ma na celu zawstydzenie rolnika żeby sprzedał teren za taki sam bezcen, jak wcześniej jego sąsiedzi sprzedali deweloperom. Właściciel widocznie nie chce się zgodzić i czeka, aż dostanie adekwatną ofertę. A wszystko przez to, że deweloperzy parę lat temu nie dopilnowali wykupić jego terenu.
Odpowiedz@yahoo111: mój komentarz odnosi się do wypowiedzi Zontara: "Podatek od wartości gruntów (LVT) to całkiem dobry środek do rozwiązywania takich problemów."
Odpowiedz@ChiKenn: Wręcz przeciwnie. LVT zwykle liczy się od powierzchni gruntu i przeciętnej wartości gruntu w tym rejonie. Znowu cenę wartości gruntu nie jest trudno wyliczyć w popularnych lokalizacjach. Znowu w mało popularnym miejscu podatek jest zerowy, i tak nikt tam nic nie kupuje, więc sam grunt jest mało warty. Problem z gruntem jest taki, że go nie przybywa. W przypadku pieniędzy mamy inflację. Zdobycie połowy pieniędzy na rynku nie znaczy, że posiadasz 50% rynku. Rynek się rozwija, więc inflacja zjada posiadane zasoby. Tylko dzięki temu Rockefellerowie przestali być najbogatsi. Gdyby nie było inflacji, to Musk, Besos czy Gates by im mogli tylko buty lizać. Z gruntem jest jednak inaczej. Gruntów nie przybywa, a ich wartość stale rośnie, a wzrost wartości wynika z rozwoju. Gdyby nie było inflacji, to posiadaczowi 50% pieniędzy byś był w praktyce dłużny połowę swojej pracy. W końcu on posiada połowę pieniędzy, więc połowa wartości pokrywanej przez nie należy do niego. Na rynku gruntów nie ma inflacji, więc posiadając połowę gruntów w praktyce zyskujesz przez samo ich posiadanie. To prowadzi do takich patologii jak trzymanie nieużytków w nieskończoność aby sobie wartość rosła, a to spowalnia rynek. Patrząc na miasta można łatwo zauważyć, że jest wiele fajnych miejsc, które są puste. Dlaczego? Ktoś je trzyma aby zyskiwały na wartości, nic go to nie kosztuje. No i w tym jest problem. Jak chcesz mieć tanią działkę bez dostępu do infrastruktury, kupuj gdzieś dalej. Jak chcesz coś z infrastrukturą, kupuj drogo i płać podatki. No a jak chcesz zainwestować, to kupujesz grunty o niskiej wartości, które mają dużą szansę na wzrost w nadchodzących latach. Gdyby była mowa o czymkolwiek innym (jak nieruchomości), to sytuacja by wyglądała inaczej. Grunt jest jednak czymś, czego więcej nie będzie i marnowanie go aby jego wartość wzrosła kosztem lokalnej społeczności, która na własny koszt buduje drogi, infrastrukturę i usługi nie jest sprawiedliwe. Jestem też przeciwny podatkowi katastralnemu w formie, jaka obowiązuje w USA. Nieruchomość to rzecz stworzona. Nie powinienem płacić podatku od czegoś, co sobie stworzyłem. Wręcz przeciwnie. Powinienem być zachęcany do tego, aby jak najlepiej korzystać z gruntów. W przypadku podatku katastralnego mamy do czynienia z pewną patologią. Możesz mieć trzy jednakowe działki w tym samym miejscu. Jedna zarasta, druga ma stary, nieekonomiczny dom, trzecia ma willę z najnowszymi technologiami. No i nagle się okazuje, że mimo tej samej lokalizacji to właściwiel inwestujący w nieruchomość musi płacić najwięcej, a ktoś marnujący teren płaci najmniej. To nie ma sensu. Każdy powinien płacić tyle samo w tym samym rejonie od wielkości używanego gruntu. To już jego decyzja, czy te koszta są warte tego, co robi z tym gruntem. Może i ziemia jest moja, ale wszystko dostępne w tej lokalizacji nie jest. I jak najbardziej w przypadku rozbudowy okolicy należałoby płacić więcej. Zawsze możesz wyprowadzić się w tańsze miejsce jeśli dostęp do komunikacji miejskiej i kanalizację uważasz za zbędną. To właśnie obecne zabetonowanie rynku nieruchomości jest problemem. Masa emerytów i osób bezrobotnych żyje w centrach miast mimo, że nie korzystają z dobrodziejstw życia w mieście. Znowu masa ludzi aktywnych zawodowo wprowadza się na podmiejskie rejony i codziennie musi dojeżdżać, bo w miastach nie ma lokali. Podatek od wartości gruntu jednocześnie pozwala ruszyć rynkiem i nie karze ludzi za to, że inwestują we własne nieruchomości. Teraz w patodzielnicach w centrach miast masz stare kamienice, które nie widziały remontu od ponad wieku. Nawet podatek katastralny byłby niski, bo to są ruiny bez dużej wartości. To jest błąd, ruiny można wyremontować, budynek można zmienić, miejsca się więcej nie zrobi i to właśnie miejsce należy opodatkować.
Odpowiedz@ZONTAR: Ale nadal będzie uznaniowości podatków (w jednym miejscu nie ma, w innym jest niższy w innym wyższy) prowadzi do ogromnych nadużyć, korupcji itd...? Ktoś przecież musi o tym decydować, pewnie jakiś urzędnik - taki urzędnik jest często przekupny. Nie zawsze możesz się wyprowadzić. Rolnik, który w danym miejscu posiada swoje siedlisko, zabudowania gospodarcze, garaże na maszyny czy inne grunty nie może sobie od tak sprzedać działki X i kupić działki Y w zamian, która będzie 20 km dalej. Prowadząc działalność rozliczą (czy jakąkolwiek inną) ponosisz pewne koszty, inwestycje, które często będą się spłacać i zarabiać na siebie wiele lat... nagła znaczna zmiana podatku z powodów niezależnych od takiego przedsiębiorcy i nie dająca mu żadnych dodatkowych korzyści rozwala mu cały długoletni biznesplan.
Odpowiedz@ChiKenn: Zależy. Jeśli dotychczas jego ziemia była warta 1500 zł za ar i nagle podrożała do 30000 zł za ar, to mając 4 ha, z 600 tys. zł wartość skoczyła do 12 mln zł. Może teraz sprzedać 40 arów, żeby bez problemu kupić 4 hektary 20 km dalej (za dwukrotną przebitkę każdy mu sprzeda). Potem 40 arów i ktoś mu zbuduje siedlisko z domem i kompletem zabudowań gospodarczych. Sprzeda jeszcze 20 arów i będzie mieć na przewiezienie maszyn. I ciągle zostają mu 3 hektary gruntu wartego łącznie 9 mln zł. Akurat rolnik bez problemu może się wyprowadzić. Jeśli miasto zagarnia te ziemie, to znaczy, że gleba nie jest najwyższej klasy bonitacyjnej, bo tych nie wolno miastom przejąć pod budowę.
Odpowiedz@ChiKenn: No nie. Właśnie o to chodzi, że nikt o tym nie ma decydować. Nikt nie mówi nam po ile mamy sprzedawać czy kupować działki. Wartość ustala wolny rynek na podstawie zawieranych transakcji, a rzeczoznawcy opierają się właśnie o te kwoty aby ustalić wartość podobnych działek w tej lokalizacji. Jak sprzedajesz dom to też patrzysz na oferty z okolicy, porównujesz rodzaj zabudowań i szacujesz różnicę w cenie od sąsiednich działek, które ostatnio sprzedano. Gdyby to obowiązywało na skalę kraju, to prowadzenie bazy takich transakcji i zautomatyzowanie systemu porównań byłoby stosunkowo proste i nawet nie będzie dużym kosztem dla samego państwa. Wzrost wartości gruntu nie jest skokowy. Taki rolnik będzie o tym wiedział na wiele lat przed wzrostem ceny. Dużo wcześniej wiesz o powstawaniu autostrady, która poprawy komunikację z sąsiednimi miastami. Dużo wcześniej widzisz, że pojawiają się niedaleko zabudowania mieszkalne. Dużo wcześniej wiadomo o planowanych inwestycjach i zmianach w zagospodarowaniu terenu. To nie jest kwestia kilku lat, a dekad. Teraz mamy raczej sytuację z typowym cwaniactwem. Kupuję niedrogą działkę rolną na granicy miasta. To chyba oczywiste, że robię to z potencjalnym wzrostem wartości gdy miasto się rozrośnie. Mogę później grać ofiarę udając, że nic o tym nie wiedziałem. Prawda jest jednak taka, że kilkukrotny wzrost wartości gruntu powinien nam dać tak dużą różnicę w cenie aby to było nadal opłacalne. Planując jakikolwiek zakup nieruchomości należy patrzeć na najbliższe dekady, plany zagospodarowania, planowane zmiany w zagospodarowaniu, inwestycje, potencjalne zmiany w infrastrukturze. Sam tak kupiłem mieszkanie. Wtedy była tam jedna, dziurawa droga z kostki i druga na 1,5 szerokości samochodu pamiętająca jeszcze Bismarcka. Jeden przystanek z autobusem co godzinę, jeden sklepik osiedlowy, łąki i zarośla. I co? Przedmieścia Wrocławia, w tym kierunku rozwijały się dalsze inwestycje, planowane inwestycje w infrastrukturę wyraźnie wskazywały planowany rozwój miasta w tym kierunku. Od tego czasu powstały galerie handlowe, przebudowano część dróg, kolejne osiedla zaczęły powstawać jak grzyby po deszczu, jest już wytyczona trasa tramwajowa i planowana przebudowa tej starej drogi dokładając tam tramwaj, który jednocześnie ma łączyć miasto i stadion z nowym hubem przesiadkowym (kolej, autobus, tramwaj). To wszystko było łatwo przewidzieć i jak łatwo się domyślić, wartość gruntu poszła ostro w górę w dekadę, do tego nadal będzie wzrastać w miarę finalizowania kolejnych inwestycji. I wiesz, co jest najśmieszniejsze? Pomiędzy nowymi osiedlami i ładnymi domami stoją jakieś ruiny, jakieś składowisko płyt z PRL, kilka kompletnie zaniedbanych działek. Wartość rynkowa tych działek to od 0,5 do miliona za 10 arową działkę. I sobie tak stoją, właściciel nic nie płaci, wszyscy inwestują w okolicy i w pewnym momencie ten właściciel to sprzeda za grubą kasę. No a do tego czasu stoją takie nieużytki, ich właściciel nie dokłada się w żaden sposób do tego, jak rozwija się okoliczna infrastruktura. Tu jest problem. Jak tworzysz gospodarstwo rolne zaraz pod miastem to z pewnością uwzględniasz bliskość miasta. To żadne zdziwienie, że miasto będzie powoli się zbliżać i za dekadę czy dwie będziesz miał działkę kwadrans jazdy od centrum miasta. Jak bardzo tego nie chcesz to należy szukać czegoś, co nie ma jaskrawej kartki "w tym kierunku miasto się rozwija". To bardzo dobrze widać patrząc na mapę.
OdpowiedzNo i jak @yahoo111 wspomniał, taki wzrost w podatku oznacza ogromny zarobek na wzroście wartości gruntu. Nikt normalny nie będzie płakał, że jego grunt dziesięciokrotnie podrożał i może tyle na nim zarobić sprzedając. Z pewnością nie rolnicy. Prędzej problemem mogą być tu obszary przemysłowe, ale od tego mamy plan zagospodarowania aby rozróżniać przeznaczenie działek. Jak wartość gruntu pod fabryką wzrośnie 10 krotnie, to faktycznie przeniesienie jej może nie być opłacalne. Z drugiej strony, podnajmowanie części przestrzeni może nawet przynieść dochody, a z czasem może faktycznie przeniesie się inwestycję w tańsze miejsce jeszcze zarabiając na sprzedaży starej lokalizacji. To samo jest z prywatnymi nieruchomościami. Co z tego, że masz dom z dziada-pradziada, który kiedyś był po środku niczego? Teraz jest przy głównej drodze w bardzo drogiej części miasta. Masz teraz dom warty wielokrotnie więcej niż był kiedyś. Czujesz się poszkodowany, bo utrzymanie domu w tak drogim rejonie tyle kosztuje? Będziesz płakał, że jest on tyle warty i byś chciał aby jego wartość spadła aby płacić niższe podatki? To nielogiczne. Jedynym faktycznie znaczącym argumentem jest sentyment. To jedyna rzecz, której faktycznie nie da się przenieść i wycenić. Sęk w tym, że tak duża zmiana wartości gruntu oznacza też sporą zmianę w okolicy. Nawet jak masz sentyment do domu rodzinnemu, w którym dziadek kury pasał i świnki trzymał, teraz pewnie jest to zupełnie inny dom w bogatej dzielnicy podmiejskiej skoro podatek poszedł tak w górę. Nie ma on już wiele wspólnego z tym, co było dawniej i jeśli nie widzisz sensu w utrzymywaniu nieruchomości w tak drogiej lokalizacji to sprzedaj i kup sobie dużo tańszy gdzieś, gdzie wartość jest niższa. Zasada jest tu bajecznie prosta. Im wyższa wartość gruntu, tym jest większe zapotrzebowanie na grunt w tym miejscu. Jak to prowadzi do wyższych podatków od tych nieruchomości, to będzie nas zachęcać do jak najbardziej opłacalnego dysponowania tym gruntem. Jedna osoba uzna, że nie chce płacić tyle podatku za luksus posiadania działki z altanką i garażem w mieście. Kupi to druga osoba, dla której ten sam podatek za utrzymanie willi z basenem w takiej lokalizacji będzie opłacalny. To sprawia, że w drogich rejonach będą powstawać głównie drogie inwestycje. Bez tego mamy taką sytuację, w której w niesamowicie drogich rejonach stoją zaniedbane ruiny i pustostany. Skoro jeść nie woła to nikt nic z tym nie robi. https://i.imgur.com/hLaqUBY.jpeg https://i.imgur.com/49tKCCV.jpeg
Odpowiedz@ChiKenn: Tak wygląda połowa Wrocławia w centrum, pewnie nawet więcej od połowy. Czy to wygląda jak miejsce, w którym grunt kosztuje po kilka milionów za ar? Te mieszkania już spokojnie dobijają do 10-15 tysięcy za metr, mieszkania często po ponad pół miliona pomimo stanu, w jakim to wszystko się znajduje. Dlaczego? Bo utrzymanie tego kosztuje grosze, mieszka tam wielu biednych ludzi, wielu emerytów, wielu żyjących na socjalach, wielu wykonujących bardzo proste prace za najniższą krajową. Ludzie zbyt biedni aby to wszystko utrzymać, a jednocześnie nie ma dla nich lepszej alternatywy. Nie ma ruin na przedmieściach aby mogli to sprzedać i kupić taką samą ruinę po niższej cenie. Nie ma już takich ruin na sprzedaż, tak duże jest zapotrzebowanie. Jedyną opcją dla nich jest sprzedaż takiej ruiny za pół bańki i kupno czegoś w dużo lepszym stanie za niewiele mniej w dużo tańszej lokalizacji. Dlatego też wiele osób nie widzi powodu aby opuszczać takie miejsca. Wiesz, co jest najlepsze? To ci ludzie są odpowiedzialni za utrzymanie infrastruktury w miejscu, w którym żyją. Skoro są biedni, to te kosmicznie drogie rejony są tak samo biednie utrzymane. Do tej pory są to rozpadajace się ulice, wystające płyty chodnikowe kładzione jeszcze przed wojną, jest bardzo mało funduszy na uporządkowanie tego. Kto ma to finansować? Emeryt mieszkający w kamienicy nie widzącej remontu od 1922? Oczywiście ktoś inny chętnie by kupił te nieruchomości, odnowił je, doprowadził do ładu, zainstalował nowoczesną infrastrukturę i sobie żył w centrum miasta z dostępem do wszystkiego. No ale tego nie zrobi, sam miasta nie zmieni. Dlatego też nie kupiłem nic w centrum. Może i sobie odnowię lokal, ale nadal będę potykał się na rozpadającym chodniku, omijał odpadające resztki tynku z elewacji i chodził brudną, rozpadającą się klatką schodową bo całe sąsiedztwo nie chce nawet słyszeć o jakichś wydatkach na odnowienie tego. Z tego samego powodu deweloperzy chętnie kupują całe kamienice. Nigdy pojedyncze lokale. Tylko jak cała kamienica zostanie sprzedana i będzie można całość wybebeszyć robiąc wnętrze od zera, wtedy to będzie faktycznie miało sens. To jest paradoks polskich miast. W najdroższych rejonach najczęściej mieszkają najbiedniejsi, nie stać ich na remonty, nie stać ich na utrzymanie infrastruktury. Znowu ludzie faktycznie potrzebujący i korzystający z dostępu do całej miejskiej infrastruktury chca żyć w jakimś ogarniętym i ładnym miejscu, więc żyją na nowych przedmieściach codziennie dojeżdżając do centrum. https://i.imgur.com/ql1HWXT.jpeg https://i.imgur.com/s0yW5j7.jpeg
Odpowiedz@yahoo111: "za dwukrotną przebitkę każdy mu sprzeda" z ziemią to wcale nie jest takie oczywiste - rolnicy są często bardzo przywiązani do swojej ziemi, nie mówiąc znów sytuacji, o której pisałem wyżej, czyli budynki gospodarcze, sprzęt itd... aby uprawa roli miała sens ziemie muszą być dobrze usytuowane, zakup 20 różnych porozrzucanych w promieniu 30 km gruntów nie ma sensu bo ich uprawa będzie bardzo kłopotliwa... @ZONTAR: "Właśnie o to chodzi, że nikt o tym nie ma decydować. Nikt nie mówi nam po ile mamy sprzedawać czy kupować działki." chodzi mi o decydowanie o wysokości podatku, a nie cen transakcyjnych zakupu / sprzedaży. "a rzeczoznawcy opierają się właśnie o te kwoty aby ustalić wartość podobnych działek w tej lokalizacji" ale wiesz, że takie kalkulacje wyceny mogą być różne w zależności od konkretnego rzeczoznawcy, a dokładniej - osoby, która mu za wycenę płaci i będzie oczekiwać zawyżonej czy zaniżonej wyceny "To nie jest kwestia kilku lat, a dekad." bzdura... takie inwestycje czasami się w kilka lat realizuje, zwłaszcza gdy otrzymanie stosownych pozwoleń / zmian w warunkach zabudowy wynika z układów, znajomości czy po prostu korumpowania urzędników "Jak tworzysz gospodarstwo rolne zaraz pod miastem to z pewnością uwzględniasz bliskość miasta." a co jeśli to gospodarstwo powstało 100 czy 200 lat temu?
Odpowiedz@ZONTAR: "Zasada jest tu bajecznie prosta. Im wyższa wartość gruntu, tym jest większe zapotrzebowanie na grunt w tym miejscu. Jak to prowadzi do wyższych podatków od tych nieruchomości, to będzie nas zachęcać do jak najbardziej opłacalnego dysponowania tym gruntem." wiem o co chodzi i rzeczywiście sam pomysł nie wydaje się zły, ale jest jeden problem o którym pisałem: jak uczciwie oceniać wartość nieruchomości, tak naprawdę jedyna realna wycena to wolny rynek i ostateczna cena transakcyjna wynegocjowana między kupującym i sprzedającej... ale tej ceny nie da się poznać póki rzeczywiście nie wystawi się nieruchomości na sprzedaż i nie sfinalizuje transakcji... wszelkie uśrednienia może i mają jeszcze jakiś sens w przypadku pustych działek, ale jeśli ma to być np. stara kamienica to jest tam tyle różnych zmiennych mających wpływ na cenę, że tego się po prostu nie da realistycznie przewidzieć
Odpowiedz@ZONTAR: Da się zrobić taki system, ale musiałby zakładać pełną odpowiedzialność notariuszy za zaświadczenie o pełnej kwocie sprzedaży działki. Inaczej cały system się rozbija, bo notariusze będą odnotowywać połowę niższe wpłaty, co przełoży się na: • niższe podatki (niż być powinny, co nie zachęci właścicieli nieużytków do ich sprzedaży) • niższą cenę działek (co zniechęci do sprzedaży działek) -- Tutaj nie ma cwaniactwa. Nigdzie nie pojawiły się informacje, że rolnik kupił grunty niedawno, a w pobliżu nie było rolnictwa. Na zdjęciach satelitarnych widać, że jak najbardziej były. A co do cwaniactwa. Chyba nie twierdzisz, że jest to jakiś wredny spekulant, który celowo kupił działki, żeby zarobić, a przynajmniej chyba nie powiesz, że to coś złego? Jeśli wiedział o kierunku rozwoju miasta i zawczasu zamroził pieniądze w mało wartościowej ziemi licząc na jej korzystne odsprzedanie, to chyba jest to przykład zaradności? Dla jasności: nie mówię o przypadku korupcji, gdy ktoś kupuje zawczasu mało wartościową ziemię, a później korumpuje lokalne władze, kierując inwestycje w tamtą stronę. W mieście, w którym mieszkam, jest wiele obszarów, które są objęte MPZP, ale przewidzianym na najbliższe dekady. Jest kilkuhektarowy obszar przylegający do osiedla, w odległości 1,5-2 km od centrum, który jest przeznaczony pod intensywną zabudowę, ale miasto nie kwapi się do jego uzbrojenia. Obok tego obszaru jest jeszcze większy, gdzie jest miejsce na paręset domów jednorodzinnych, ale ten obszar jest w jeszcze dalszej perspektywie, bo jest zależny od tego pierwszego. I co? Ktoś, kto trzydzieści lat temu (ostatni MPZP jest z 2016, ale plany budowy drogi i uzbrojenia terenu są jeszcze z dekady 1990-2000) zamroził pieniądze w działkach do dziś bezskutecznie czeka na realizację. A na geoportalu widać, że działki już są podzielone pod inwestycje budowlane.
Odpowiedz@ZONTAR: Pracuję w Krakowie, w dzielnicy, która boryka się z tym problemem. Gdy tylko pojawia się wolna działka, schodzi na pniu i w pół roku powstaje tam 3-4-kondygnacyjny budynek mieszkalno-usługowy. Działki są warte, lekko licząc, 80-120 tysięcy za ar, ale zabudowa jest gęsta, szeregowa, działki mają po 2-4 ary. Domy są jednak w miarę dobrze utrzymane. Oznacza to, że właściciel takiej działki mógłby liczyć tylko na 160-480 tysięcy za działkę (bo mimo dobrego stanu, zabudowania są nieużyteczne dla deweloperów). Co zrobi za 480 tysięcy? Nie kupi działki i nie postawi domu za miastem, a do mieszkania nie będzie się przeprowadzał. Problem nie w tym, że działki są warte za dużo, tylko że są warte za mało. Gdyby nawet zniechęcać podatkiem katastralnym rzędu 2%, kosztowałoby to 320-960 zł rocznie. Dużo? Pewnie tak, ale znośnie, bo spadkobiercy przebierają nóżkami i nie wysiedlą dziadka, bo jeśli by go wysiedlili, cała kwota ze sprzedaży poszłaby na zakup i wyposażenie mieszkania i wolą utrzymać działkę przez tych kilka lat. Niechby nawet przez 10 lat włożyli 10 tysięcy. Działka w tym czasie podrożeje o 100 tysięcy i i tak będą do przodu. Przypadki, które opisujesz, dotyczą niewielkiej liczby mieszkań w ścisłym centrum. Nie muszą być nawet zaniedbane, czy w fatalnym stanie. Ale fakt, są to mieszkania, które mogą być warte nawet 1-2 miliony złotych. Widziałem mieszkania w kamienicach (strasznie nieustawne), które miały 120 m² powierzchni i było takich dwa na piętro. Po remoncie całego budynku można byłoby wydzielić cztery ustawniejsze mieszkania po 60 m² i sprzedać za 5 milionów od jednego. Tylko że właściciele — bardzo słusznie — wzbraniają się przed tym, bo deweloper chce wydać jak najmniej i kupić mieszkanie nie za dwa miliony, tylko za dwa tysiące. Dlatego stosuje sztuczki w rodzaju: w zamian za to 120-metrowe mieszkanie oddam dwa nowoczesne mieszkania 60-metrowe w świetnej lokalizacji. Ta świetna lokalizacja leży wprawdzie między wysypiskiem śmieci, autostradą a oczyszczalnią ścieków (dosłownie: Kraków Rybitwy), ale o tym nie wspomni. Mieszkania są niewykończone, więc koniec końców taki wyrolowany właściciel jedno mieszkanie zbywa, żeby wyposażyć drugie. Był posiadaczem mieszkania za dwa miliony, o które wszyscy się bili, stał się posiadaczem mieszkania za 400 tysięcy, którego nikt nie chce.
Odpowiedz@ChiKenn: Podatek powinien być zautomatyzowany. Tworzysz bazę transakcji, korzystasz z uczenia maszynowego i algorytm sam będzie w stanie określić faktyczną wartość gruntu w danych rejonach. Co więcej, jeśli baza informacji będzie dobrze uzupełniona to taki algorytm będzie w stanie określić wartość podobnych rejonów nie znając ich cen. Wszystko sprowadza się tylko do jakości wprowadzanych danych. Im więcej danych, tym lepiej. Uczenie maszynowe samo potrafi odróżnić nieistotne informacje od ważnych wskaźników. Dzięki temu uczy się jaki wpływ na cenę ma obecność najróżniejszych rzeczy w okolicy. Od urzędnika różni się to tym, jak dobrze jest w stanie przeanalizować wszystkie dane i jak obiektywnie wystawi wyrok. Jedyne pole do popisu by było w oszukiwaniu przy rejestracji cen kupna-sprzedaży (już jest srogo karane) i błędnym wprowadzaniu informacji (jak pominięcie wysypiska śmieci kwalifikując je jako park) co powinno być bardzo srogo karane. Jednocześnie wszystkie mapy i takie dane powinny być publicznie dostępne aby każdy mógł sprawdzić za co płaci. To by było genialne w swojej prostocie. Masz mapę i na niej wszystkie wskaźniki. Tu jest szkoła, masz wszystkie dane o tej szkole, tu jest strefa handlowo-usługowa i takie rzeczy tu są dostępne, tu są takie ulice, masz stan wszystkiego. W sumie by to była nieco bardziej rozbudowana wersja geoportalu. Dzięki temu nie tylko algorytm by wiedział jak kwalifikować grunty, ale i kupujący by wiedział co jest liczone do wartości i mógłby świadomie podejmować decyzje. Ok, jestem stary, nie planuję dzieci, a to podnosi wartość gruntu. Tu widzę dzielnicę w podobnej cenie, ale zamiast szkoły na wartość wpływa okoliczny skwerek i bardziej kameralna okolica. To biorę to, co mi pasuje! I tak to robimy, ale zazwyczaj jest to dużo trudniejsze wyzwanie. No i jest jeszcze jedna, dosyć istotna kwestia. Sprzedawcą zależy na podkreśleniu wartości sprzedawanej nieruchomości, w jego interesie będzie więc przedstawienie wszystkich pozytywów. Normalnie piszą to w ogłoszeniach - tyle do miasta, tyle do przedszkola, dwa kościoły, myjnia i klub nocny w okolicy. Gdybyśmy opierali się o oficjalne mapy, to w ich interesie by było jak najlepsze przedstawianie okolicy. Znowu w interesie mieszkańców i właścicieli by było wyróżnienie wszystkiego co tą wartość im obniża. Dla miasta też to będzie ważne. Miasto ma kasę z podatku, a ten zależy od wartości. Na mapie widać, że wartość obniża stare, zamknięte wysypisko. To może tak je zrewitalizować i podnieść walory estetyczne okolicy? Miasto wyda na to kasę, wartość nieruchomości wzrośnie, ludzie będą mieli więcej i jednocześnie wzrośnie im nieco podatek. Zostaje więc tylko jeden problem - a co, jeśli chcę mieszkać przy wysypisku? To już niestety jest kwestia społeczna. Jeśli decyzje będą podejmowane w konsultacji z mieszkańcami, to trzeba się podzielić. Przy tym wysypisku ludzie go nie chcą, ja sobie znajdę inną działkę w biedadzielnicy, gdzie każdy lubi ten smrodek i nie chcą likwidować tego, co obniża im wysokość podatku. No dobra, jak mieszkańcy się nie zgadzają na poprawę wartości okolicy, miasto nie może ich zmusić. Miasto to mieszkańcy. Natomiast jak większość chce to wybacz, ale nie będziemy ignorować zdania masy ludzi tylko dlatego, że jedna osoba chce coś innego. I dokładnie to samo jest w przypadku pola po środku dzielnicy mieszkalnej. Większość mieszkańców chce infrastruktury, usług i innych użytecznych obiektów. Wartość rośnie bo większość tego chce. Albo się dokładasz, albo sprzedaj to komuś. Dobrze pamiętam sytuacje, kiedy ocieplono cały blok poza jednym lokalem (!) bo wredny mieszkaniec nie chciał się zgodzić. Wyobrażasz to sobie? Kilka lat cała elewacja poza jednym lokalem ocieplona bo jakiś gość nie wyraził zgody.
OdpowiedzW drugą stronę też to działa. Ileś lat temu chciałem kupić hybrydę plug-in. Codziennie robiłem po 20-30 kilometrów, a co jakiś czas trasy po 400-1500km. Taka hybryda to idealne rozwiązanie. Po mieście na silniku elektrycznym, a w trasy jednak już na spalinówce. No i co? Z całej wspólnoty 42 mieszkań 2 były za instalacją gniazdek. Chciałem pokryć koszta instalacji mojego gniazdka - wspólnota się nie zgodziła. No i dupa, większość decyduje. Chcę mieć gniazdko w hali garażowej, muszę się przeprowadzić. Dokładnie to samo. Nie ważne, że jestem właścicielem. Ważne jaki to ma wpływ na okolicę i czego wszyscy chcą. Tak samo z mojego czynszu jest utrzymywany plac zabaw. Na co mi? Nie mam dzieci, nie korzystam. No ale większość korzysta i z tego względu płacą wszyscy. Jedyna alternatywa to posiadać ogromny teren, który już ze względu na swoją powierzchnię by miał niską wartość. No ale znowu przez powierzchnię mógłby być warty całkiem sporo. Płacisz za luksus posiadania tak dużej przestrzeni dla siebie. @yahoo111: Myślę, że coś takiego jest możliwe. Weźmy tu chociażby sprzedaż samochodów. Możesz sprzedać samochód wpisując mniej na umowie. Ponosisz jednak konsekwencje. Jakby coś się stało i dojdzie do zwrotu, prawnie sprzedawca ma zwrócić jedynie tyle, ile jest na papierze. W przypadku nieruchomości mamy wiele czynników. Zaniżanie wartości nieruchomości automatycznie sprawi, że koszta kredytów wzrosną. Mniejsza wartość to mniejsze zabezpieczenie, a więc większe ryzyko i odsetki. Dokładnie tak samo próbując sprzedać później tą samą działkę musisz kogoś przekonać, że ta wartość urzędowa jest zaniżona i jest warta więcej. To tworzy dosyć dziwną sytuację, w której z jednej strony chcesz wysokiej wartości działki dla banku czy kupca, z drugiej strony niższej wartości dla urzędu. Jeśli jednak banki i kupcy będą korzystać z tych samych danych co urzędy, to będziesz miał poważny problem. Próbując udowodnić różnicę jednocześnie sam będziesz próbował udowodnić, że oszukałeś urząd pierwotną umową. Oczywiście wszystko sprowadza się do tego, aby te same dane były wykorzystywane zarówno do wyliczania podatków jak i estymowania wartości przy sprzedaży. Sądzę jednak, że o to nie będzie trudno. Jeśli tak obszerna baza danych będzie dostępna to trzeba być głupcem aby z niej nie korzystać. Wszelkie instytucje, banki, rzeczoznawcy i większość kupców będzie się opierać na tej bazie aby wiedzieć gdzie grunt jest wart więcej lub mniej. Zaniżając wartość gruntu w celach podatkowych jednocześnie zaniżysz jego faktyczną wartość. Oczywiście coś takiego też ograniczy wzrost wartości działek i nieruchomości. Obecnie nie ma żadnych ograniczeń, ceny lecą w kosmos. Przecież utrzymanie mieszkania w centrum miasta kosztuje praktycznie tyle samo, co na przedmieściach czy na wsi. Taki podatek adekwatny do wartości sprawiły, że zmaleje popyt na te wartościowe nieruchomości, a więc i ich wartość nieco spadnie. To doprowadzi do pewnego wyważenia rynku. Będzie pewien optymalny punkt, w którym popyt jest adekwatny do kosztów. Zbyt duży popyt podniesie wartość i podatki, co przełoży się na spadek popytu. Zbyt mały popyt zaniży wartość i podatki prowadząc do wzrostu popytu. To będzie się stabilizować w pewnym punkcie, który będzie głównie zależny od faktycznej wartości tej lokalizacji.
OdpowiedzKolejną sprawą jest właśnie to kupowanie nieruchomości pod inwestycje. Nie ma w tym nic złego, wręcz przeciwnie. Sęk w tym, że obecnie wzrost wartości nie prowadzi do wzrostu kosztów, a więc opłaca się to trzymać bardzo długo. Gdyby podatek od gruntów zależał od ich wartości, to mielibyśmy zupełnie inny wykres. Zyskujesz tak długo, jak wzrost wartości gruntu przekracza wysokość podatku odprowadzonego w tym okresie. To sprawia, że warto kupować i trzymać grunty o niskiej wartości (podnosi popyt na mało potrzebne grunty) gdy ich wartość rośnie. Jak jednak dochodzimy już do wysokiej wartości gruntu ze względu na duży popyt, to wzrost popytu spowalnia. Bez podatku nadal opłaca się trzymać działki i nieruchomości o dużej wartości. Z podatkiem przestaje to być opłacalne w momencie, w którym wzrost popytu spowalnia. To znaczy, że jak takie osiedle się wybudowało i już popyt jest wysoki, to jest to moment na sprzedaż. Przetrzymałeś w okresie wzrostowym, zarobiłeś i teraz wzrost wartości jest niższy od podatku. I tak na tym zarobiłeś, po prostu przychody z dalszego, powolnego wzrostu wartości nie są warte wyłączenia tego całego gruntu z użytku. Jesteś w stanie go wykorzystać tak, aby się nadal opłacało? To świetnie. Jak jednak korzyści z posiadania tego gruntu są mierne, to staje się on niepotrzebnym obciażeniem i lepiej się go pozbyć. Co do Twojego przykładu, znowu LVT byłby tu dobrym motywem. Są działki objęte MPZP jednak nie są uzbrojone, nie ma inwestycji rozwijających ten teren. To znaczy, że wartość jest niska i wpływów z podatków nie ma lub by były bardzo małe. To w interesie władz jest dążenie do rozwoju miasta. Jak machną tam drogi i media to wartość wzrośnie, a więc wpływy z LVT wzrosną. Dla miasta to dobry biznes, a właściciele gruntów znacznie szybciej odnotują wzrost wartości. Wtedy piłeczka jest po ich stronie. Mogą trzymać i płacić więcej jednak teraz już opłaca się ruszyć z rozbudową aby nie tracić na podatku. No to albo sprzedajemy, albo budujemy coś aby przynosiło zyski. Miasto ma interes w uzbrajaniu terenów i zapewnianiu całej infrastruktury, bo dostaje za to kasę. Ludzie mają interes w wydajnym korzystaniu z tego wszystkiego, co miasto zapewnia. Weźmy najprostszy przykład. Powstało kilka nowych osiedli przy starej drodze na 1,5 samochodu szerokości. Wartość nieco wzrosła jednak tak duże natężenie ruchu wpływa negatywnie na wartość. Ciężko się poruszać, ciężko z domu wyjechać. Zarówno mieszkańcy jak i miasto mają teraz powód aby przebudować drogę. Miasto podniesie wartość gruntów zyskując na podatku, mieszkańcy zapłacą większy podatek za to, że wybudowano im drogę o większej przepustowości. Co najlepsze, ta forma opodatkowania sprawia, że to władze będą pierwszym rozgrywającym. To miasto musi zrobić pierwszy krok aby coś zbudować i podnieść wartość gruntu. Dopiero po tym ludzie będą mogli z tego korzystać i wzrośnie wartość, a więc i podatek. Obecnie tego nie ma i mechanizm działa często na odwrót. Władze samorządowe dostają kasę od mieszkańców (głównie od ich pracy) po czym może kiedyś postanowią zainwestować w miejscu, gdzie mieszkańcy z tego skorzystają. Podatki płacisz cały czas, ale zamiast płacić za coś (w tym przypadku dostęp do infrastruktury), płacisz podatek od dochodu. LVT jest świetnym rozwiązaniem jeśli chodzi o przekierowanie środków. Cała masa ludzi rozlicza się w skarbówce nieodpowiedniej do miejsca zamieszkania. Cała masa ludzi posiada nieruchomości w innym miejscu, niż płacą podatki. Przeniesienie podatków z PIT do LVT sprawiłoby, że miasto faktycznie dostawałoby fundusze adekwatne do tego, co utrzymuje. Nie ważne, że jesteś z Pcimia. Masz apartament w Warszawie? To płacisz tam podatek, media, drogi i usługi same się tam nie wybudowały, ktoś to dla Ciebie utrzymuje. Płacąc PIT w Pcimiu sprawiasz, że inni utrzymują infrastrukturę, z której sam korzystasz. Może i fajnie dla Pcimia, bo dostaje kasę od kogoś, kto nie korzysta z lokalnej infrastruktury, ale to jest patologia podatkowa.
OdpowiedzCo więcej, taka forma pozwoliłaby powiązać wydatki z podatkami. Można by było ładnie na mapie pokazać skąd jest ile dochodu do budżetu samorządowego, a gdzie były inwestycje. Wtedy ładnie by było widać, kto co funduje. Widzisz, że dany rejon płaci duże podatki, a kasa jest inwestowana w zupełnie innym rejonie? No to coś tu jest nie tak, trzeba to nagłośnić. Podatki płacisz na to, z czego korzystasz, a nie na budowę placu zabaw pod domem prezesa bo siostrzeniec do niego przyjeżdża raz w miesiącu. Jak wspomniałem, LVT jest na rękę wszystkim. Miasto z LVT będzie miało dochód adekwatny do uzbrojenia terenów (zarówno w media jak i dostęp do wszelakich usług i innej infrastruktury). Właściciele gruntów inwestycyjnych zyskają na przyspieszonej rozbudowie infrastruktury bo miasto przecież chce podnieść wartość i na tym zyskać. Przeciętny konsument też zyska na tym, że po spowolnieniu wzrostu wartości (gdy popyt poszedł w górę) trzymanie gruntów inwestycyjnych przestaje być opłacalne. Gdzie popyt wzrósł i wartość jest wysoka, tam nie opłaca się tego już trzymać i trzeba sprzedawać. Zwiększa się więc podaż gruntów i nieruchomości, które teraz można trzymać w nieskończoność. Jest tylko jedna grupa, która na tym straci. Są to osoby zamrażające kapitał w nieruchomościach. To jest coś innego niż inwestycje. Inwestując liczysz na wzrost wartości, wybierasz coś mało potrzebnego co będzie niedługo potrzebne i bardziej wartościowe. Zamrażanie polega głównie na kupnie czegoś, czego wartość nie spadnie. Obecnie zamrażanie kapitału w nieruchomościach jest opłacalne, głównie ze względu na inflację. Nawet jak wzrost wartości nie przekroczy inflacji, korzystasz na tym. Z tym należy skończyć, grunt to nie złoto czy antyki aby go chować w szufladzie na przyszłość. LVT sprawia tyle, że zamrażanie środków w nieruchomościach nieinwestycyjnych (bez znacznego wzrostu wartości) jest stratą, a więc kupowanie nieruchomości zamiast chociażby lokat przestaje być opłacalne. Jednocześnie warto zauważyć inny pozytyw. Od pewnego czasu mówi się o podatku na drugie mieszkanie czy na trzecie mieszkanie w rodzinie. Ot, potworki prawne urojone w głowach socjalistów. Sęk w tym, że jak zbuduję sobie dom na 40 arach, to nie zapłacę nic skoro to mój pierwszy. Jak podzielę to na cztery działki po 10 arów to już zapłacę, bo mam więcej nieruchomości. Czy to ma sens? A jeśli nie płacimy od gruntów tylko od samych budynków mieszkalnych to co? Jak zbuduję trzy domy na moim terenie, to mi podatek dowalą. To lepiej posadzić śliwki. Czy to jest komukolwiek na rękę? To tylko zniechęca do inwestycji. To jest też temat, który ciągle wraca w USA. Tu obowiązuje podatek od nieruchomości, który niepotrzebnie spowalnia rozwój gospodarki. Posiadanie pustej działki jest tanie, posiadanie budynku drogi. No to nie buduję nic i trzymam działkę. Jakbym spróbował coś na niej zrobić to stracę. Jeszcze lepiej, zainwestuję w fotowoltaikę i pompę ciepła w domu aby był bardziej eko i oszczędzał energię. I wiesz co? Muszę policzyć podatek. Może się okazać, że wzrost wartości nieruchomości przez instalację pompy ciepła i fotowoltaiki prowadzi do takiego wzrostu podatku, że się nie opłaca. Kuriozalne problemy. Nie opłaca mi się odmalować mojego domu bo wzrośnie jego wartość i będę musiał płacić większe podatki. Nie opłaca mi się dobudować garażu bo wzrośnie mi podatek, lepiej parkować pod chmurką. Nie opłaca się nic modernizować. To jest złe prawo.
OdpowiedzW kolejnym przykładzie podajesz aktualne ceny. Gdyby obowiązywał LVT to sytuacja by się zmieniła. Całe założenie LVT polega na efektywnym wykorzystywaniu przestrzeni. Pusta działka czy mało warty budynek na drogiej działce jest złym wykorzystaniem. Jak sam wspominasz, domy są budowane na małych działkach, teren jest więc wykorzystywany całkiem dobrze. Wyobraź sobie jednak, że obok jest 40 arów z jakąś ruiną i właściciel to sobie trzyma bo jeszcze wartość wzrośnie. Tu leży problem, nie w tych domkach. Jak masz taki domek i korzystasz z tej lokalizacji, to płacenie tam podatku nie powinno być problemem. To posiadanie ruiny czy pustej działki powinno być nieopłacalne. Ceny też się zmienią i paradoksalnie LVT powinien obniżyć ceny działek, a nawet nieruchomości w centrum. Dlaczego? LVT zwiększa obciażenie finansowe drogich rejonów zmniejszając na nie popyt. To prowadzi do spadku zainteresowania drogimi rejonami i wzrostu zainteresowania w nowych, mniej rozwiniętych obszarach. To zachęca do rozbudowy miast i wybierania tego, co nam faktycznie potrzebne. Z jednej strony inwestując w coś pomyślisz "a na kij mam płacić 5 tysięcy rocznie w centrum skoro wszystko potrzebne do życia mam na przedmieściach i będę płacił 2 tysiące". Z drugiej strony ktoś inny pomyśli "po co ja płacę te 5 tysięcy, skoro raz w tygodniu idę do kościoła i dwa razy do sklepu". Ludzie świadomie zaczną przenosić się na przedmieścia gdy nie będą mieli potrzeby życia w centrum, to rozluźni zabudowę w centrum i obniży wartość tych gruntów robiąc miejsce tym, którzy faktycznie na tym skorzystają. Kolejnym problemem jest inflacja. Już przekroczyła 5% więc nawet 2% podatek nic nie zmienia bo już przez samą inflację wartość nieruchomości będzie szybko rosła. Dlatego decyzje o niskim oprocentowaniu lokat prowadzą do tak złego zarządzania nieruchomościami. To jest już wina całego rządu. Gdybyś mógł wpłacić kasę na lokatę i mieć przynajmniej zwrot równy inflacji, to byś nie kupował działki, której wzrost wartości tylko niweluje inflację. A to znaczy, że wybierając między 5% wzrostem na lokacie (przy 5% inflacji), a 7% wzrostem na nieruchomości (przy 5% inflacji i 2% podatku) nie będzie różnicy i lepiej iść w lokatę zamiast ryzykować z nieruchomością. Tu się już rozbijamy o szerszą perspektywę i powód inwestowania w nieruchomości. Po prostu w tym kraju wielkie G jest i nie ma gdzie trzymać bezpiecznie pieniędzy. To jednak dużo poważniejszy problem i nakładanie podatków na nieruchomości aby były tak samo stratne jak inflacja to zwyczajny idiotyzm. Niestety przy takiej władzy wcale by mnie to nie zdziwiło. "Był posiadaczem mieszkania za dwa miliony, o które wszyscy się bili" Gdyby wszyscy się o to bili to by sprzedał za dwa miliony. Najwyraźniej jednak mało kto chce w to inwestować skoro jedyną ofertą jest zamiana na dużo mniej warte mieszkania. To też częściowo rozwiązuje LVT. Chociażby dlatego, że już jego własność nie będzie warta dwa miliony. Przy takiej cenie podatek będzie duży, więc popyt będzie mniejszy, a więc wartość jednak spadnie. Kto by chciał płacić nawet 20 tysięcy podatku od 120mkw w kamienicy? No i z drugiej strony, przy 1% podatku bardzo chętnie by to sprzedał, bo jednak by sporo tracił na życiu tam. No chyba, że faktycznie korzyści ma z tego większe. LVT by mocno zrewidował ceny nieruchomości, które by się wypłaszczyły właśnie przez to. Zadaj sobie jeszcze jedno pytanie. Co taki człowiek faktycznie zrobił, że ma teraz mieszkanie warte dwa miliony? Czy jego wkład w to jest tak duży, że mamy obowiązek zagwarantować mu tak duże zyski?
OdpowiedzOwszem, posiadacze nieruchomości i gruntów o tak dużej wartości stracą dużo z tej wartości właśnie przez to, że podatek zniechęci do posiadania tak drogich działek i spadnie popyt. Sęk w tym, że to jest po prostu spuszczanie powietrza z bańki cenowej. Ich nieruchomości są tyle warte tylko dlatego, że już nie ma miejsca na kolejne, a oni ich nie sprzedają. Jak tylko spadnie popyt i wzrośnie podaż (aby nie płacić tych podatków), to z bańki zrobi się flak i ceny tych strategicznych nieruchomości w centrach miast pójdą w dół, a wartość nowych gruntów poza ścisłym centrum pójdzie w górę. Rynek nieruchomości się w końcu jakoś ustabilizuje i skończy się sztuczne pompowanie cen przez zamrażanie kapitału. Zamrożony kapitał powinien ciążyć na portfelu a nie przynosić korzyści. Jest rzecz, którą wielu ludzi potępia, a mi się bardzo podoba. Jest to pełzająca urbanizacja. W rzeczywistości do życia potrzebujemy stosunkowo niewiele rzeczy. Sklepy w różnych branżach, trochę usług, trochę rozrywki, jakiś szpital, czasem jakieś szkoły no i najlepiej kilka alternatywnych miejsc pracy. Większość ludzi się zgodzi z tym, że 10-20 minut to rozsądny zasięg, więc szukając miejsca do życia wybierają takie, które w tym promieniu 10-20 minut ma wszystko, czego potrzebują. W Polsce problem jest z centralizacją miast. Aby mieć to wszystko blisko musisz żyć blisko centrum, stąd takie obrastanie w przedmieścia. Wszystko jest w mieście więc chcę być jak najbliżej. Da się ten obszar powiększyć, tak chociażby budowa S5 czy S8 znacznie rozwinęła Wrocław w kierunku Oleśnicy i Trzebnicy. Po prostu nagle dojazd z tych miast do Wrocławia stał się na tyle krótki, że nie ma dużej różnicy między życiem na przedmieściach, a dojazdem z sąsiedniego miasta. Pełzająca urbanizacja wygląda podobnie i jest częstym zjawiskiem w USA, a wynika to głównie z rozbudowanej infrastruktury drogowej. Największy problem życia w małych miasteczkach do dojazdy zajmujące dużo czasu. Gdy jednak infrastruktura jest lepsza, to wiele małych miasteczek jest w tym zasięgu do 20 minut jazdy. To sprawia, że machnięcie centrum handlowego czy biurowca w jednym z nich ma sens. Może i miasteczko na 10 tysięcy ludzi, ale w zasięgu jest jeszcze 20 takich. To znowu sprawia, że te potrzebne rzeczy są dostępne nie tylko w dużym mieście i ludzie chętnie wyprowadzają się do tych małych miasteczek. W taki sposób urbanizuje się tereny w okolicach miast, ludzie wynoszą się z tych kuriozalnie drogich i ciasnych metropolii do dużo tańszych i luźno zabudowanych rejonów bo mają tam wszystko, czego im trzeba. Jednym z powodów jest to, że utrzymanie biurowca w centrum tak dużego miasta jest drogie. Typowe myślenie w USA. W dużym mieście jest drogo, robiąc w nim biuro będę płacić dużo za przestrzeń, pracownicy też będą mieli wysokie koszta życia i pensje będą dla nich mniej zachęcające. Przeniosę biurowiec do małego miasteczka 20 kilometrów za miastem. Koszta mi spadną, życie jest tańsze i ludzie licząc koszta życia zauważą, że zostanie im dużo więcej w kieszeni. Każdy wygrywa. Dlaczego to nie działa w Polsce? Raz, że koszta życia w centrum miasta nie różnią się tak bardzo właśnie przez brak podatków zależnych od wartości gruntu. Koszta utrzymania biurowca czy domu w centrum i na przedmieściach czy jakiejś wiosce są podobne, różni je jedynie cena zakupu co jest jednorazowym kosztem. Dwa, że brak infrastruktury (w dużej mierze spowodowany brakiem popytu) na tych obszarach podmiejskich znacznie ogranicza dostępność i takie duże zabudowania handlowo usługowe czy biurowe nie mają tam wystarczającego dostępu - nie opłaca się. Wystarczy zadać sobie proste pytanie. Dlaczego nie chcę mieszkać w jakiejś małej mieścinie godzinę jazdy od dużego miasta? Bo lubię tłok, smród i piwo po 20zł na rynku? No chyba nie. Komentarz na 22k znaków. Eh.
Odpowiedz@ZONTAR: "Wszystko sprowadza się tylko do jakości wprowadzanych danych." nie tylko - jest jeszcze algorytm, który zostanie przez kogoś napisany, sposób jego działania może być różny - w zależności od subiektywnego podejścia programisty (programistów)... taki prosty przykład: dla jednego bliskość wody to będzie atut (rekreacja), a dla innego wada (owady, wigloć, wyższy poziom wody w gruncie)... do tego jest też wiele elementów, których po prostu nie da się na masową skalę przewidzieć - np. bez badań geologicznych konkretnej działki czy sprawdzenia kamerą mostków cieplnych budynku kamerą termiczną... potencjalny kupiec może sobie to przed zakupem sprawdzić i wynegocjować znacznie niższą cenę, ale nie da się tego odgórnie i masowo sprawdzać dla wszystkich nieruchomości, aby precyzyjnie ocenić ich wartość generalnie to o czym piszesz jest fajne, w teorii... tak jak socjalizm jest fajny - w teorii :D ale jak dochodzi czynnik ludzki, a przede wszystkim korupcja i nieuczciwa walka o prywatne interesy wykorzystując łapówki, układy, znajomości czy nawet szantaż (wiadomo, to ostatnie już przy większych kwotach) to już tak kolorowo nie będzie...
Odpowiedz@ChiKenn: Uczenie maszynowe tak nie działa. Nie wprowadzasz ręcznie informacji, których algorytm ma szukać. On się uczy. Analizuje wszystkie dane i sam wyciąga wnioski. Stąd co jakiś czas czytamy o pomyleniu awantury czarnych z małpami naczelnymi czy algorytmie odrzucającymi CV zawierające feministycznie brzmiące treści. Bliskość wody to nie wyjątek. Dane dotyczące transakcji nam pokażą, czy bliskość wody podwyższa wartość (a więc i popyt), czy obniża. Tylko tyle ma znaczenie. Jak więcej ludzi woda odpycha to cena będzie niższa, jak przyciąga to wzrośnie i tylko na tej podstawie algorytm zacznie kalkulować ceny. Poza tym najczęściej opiera się to o landmarki. Kilka pierwszych sprzedanych działek w okolicy wyznaczy nam trendy, dalsze kalkulacje będą uwzględniały ogólne zmiany trendów na rynku, a kolejne sprzedane działki i nieruchomości będą jedynie korygować aktualne dane. Im więcej rotacji, tym dokładniejsze dane, więc z czasem baza się całkiem dobrze zapełni. Jedyny problem jest ze startem, gdy wielu danych brakuje. Wtedy trzeba stosować prostą zasadę, z braku danych preferować korzystną dla podatnika stawkę. Stara dzielnica może mieć niższe stawki początkowo i wzrosną dopiero wtedy, gdy faktycznie kolejne transakcje będą nam wskazywać różnicę w wartości gruntu. Wejściowo stawki powinny być minimalne i dosyć równe, a zróżnicowanie powinno następować powoli razem z gromadzeniem danych. Póki co stosujemy alternatywę, która karze wszystkich za posiadanie większych zarobków. Czy zastąpienie części tego LVT może być gorsze? Trzeba też brać pod uwagę to, że podatek będzie wpływał na wartość nieruchomości. Jak będzie za duży w stosunku do faktycznej wartości gruntu, to ludzie nie będą chętni do zakupu i wartość spadnie. Znowu jak coś będzie miało bajecznie niski podatek, to przyciągnie zainteresowanie i wartość wzrośnie. Ten system może sam się stabilizować. Podatki nie są też ustalane indywidualnie, to produkuje nam coś w rodzaju gradientu i to przekłada się na duże strefy objęte określoną stawką. Aby wpłynąć na algorytm musiałbyś fałszować dane setek transakcji w całej okolicy co jest mało prawdopodobne. Kupując dom nie masz żadnego interesu w fałszowaniu ceny. Ponosisz duże ryzyko, a jedna transakcja ma znikomy wpływ na wysokość podatku na danym obszarze. Paradoksalnie to właśnie podatek katastralny jest bardzo podatny na manipulacje, bo on się opiera w całości o indywidualny szacunek i masz sporo do zyskania. LVT dla przeciętnego obywatela to stawka podatkowa w danym miejscu i powierzchnia działki. Cena zakupu nie gra tu roli, zbyt wiele czynników określa wysokość podatku i nawet nie ma tu kogo przekupić. No i jeszcze jedna rzecz. Porównując podatek katastralny do LVT, to kataster ma dużo większe ryzyko manipulacji. Dużo łatwiej nagiąć ocenę jednego obiektu niż całego obszaru obejmującego wiele działek i wielu właścicieli. Jak też wspomniałem wcześniej, wizualizacja wartości na mapie pozwoli łatwo zauważyć anomalie. Widzisz rejon o wyjątkowo niskim podatku? No to albo coś tam faktycznie jest nie tak, albo ktoś coś kombinuje. Ot, fabryka specjalnie wyrzuca odpady przemysłowe aby obniżyć wartość i skupić po kosztach. Tylko po co? Kto to później kupi?
Odpowiedz@ZONTAR: A jak wygląda w tym podatek za cmentarze?
Odpowiedz@ZONTAR: ale algorytm ktoś musi napisać - tak? Wnioski tez będzie wyciągał w taki sposób jak ktoś mu zaprogramuje - zgodnie z czyimiś subiektywnymi opiniami na dany temat. "Tylko tyle ma znaczenie. Jak więcej ludzi woda odpycha to cena będzie niższa, jak przyciąga to wzrośnie i tylko na tej podstawie algorytm zacznie kalkulować ceny." tylko jedna woda może odpychać, a inna przyciągać... i co algorytm zrobi jeśli w przypadku tej konkretnej wody w ciągu ostatnich 5 lat nie było żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości? z czego wyciągnie średnie dane do obliczeń? Zresztą najważniejsze, o czym już pisałem a się konkretnie do tego nie odniosłeś - skąd algorytm będzie wiedział czy ta konkretna nieruchomość jest poprawnie wybudowana, czy w środku nie ma wilgoci, grzyba czy mostków cieplnych? Przecież dwa identyczne na papierze domy mogą mieć zupełnie inną wartość wynikającą z jakości materiałów, profesjonalizmu ekipy budowlanej i wykończeniowej czy chociażby dbałości o jego dalsze utrzymanie przez mieszkających tam ludzi. Wydaje mi się, że nasze odmienne zdanie w temacie wynika mocno z tego, że mieszkamy (pochodzimy) z innych miejsc. Ty piszesz o dużych miejscowościach... tylko weź pod uwagę, że Polska to nie tylko Warszawa czy Wrocław i przedmieścia. Rynek nieruchomości to też grunty rolne dookoła których w promieniu 20 czy 30 km nie było podobnej transakcji przez ostatnie 50 lat... "Czy zastąpienie części tego LVT może być gorsze?" a może zamiast zastępować po prostu zrezygnować z podatku dochodowego obniżając socjal, aby zrównoważyć budżet? :D wiadomo, w demokracji nie przejdzie bo jakoś trzeba głosy kupować :( "Kupując dom nie masz żadnego interesu w fałszowaniu ceny." dlaczego nie? jeśli chcesz tam mieszkać do śmierci to zaniżasz celowo wartość, żeby przez kolejne 30 czy 50 lat płacić niższe podatki "Ponosisz duże ryzyko, a jedna transakcja ma znikomy wpływ na wysokość podatku na danym obszarze." tak jak wyżej pisałem, dużo zależy od lokalizacji... "Tylko po co? Kto to później kupi?" przecież nieruchomość może zarobić dużo więcej na samym fakcie jej takiego czy innego użytkowania niż na samej sprzedaży... i nie chodzi mi tutaj tylko o ekstrema jak zakopywanie odpadów - ja nie budowałem domu z myślą o sprzedaży tylko o wygodnym życiu... dany poziom komfortu (nie muszę się przejmować pewnymi kwestiami i mogę skupić na ważniejszych rzeczach) daje mi możliwość wydajniejszego zarabiania, czy chociażby zdrowszego czyli dłuższego życia - ta korzyść w perspektywie następnych 30 lat jest ważniejsza niż ewentualna wartość domu... chętnie bym obniżył wartość "na papierze" jeśli dzięki temu miałbym mniejszy podatek - przecież nawet jeśli kiedyś będę sprzedawał (w co wątpię) to kupiec będzie płacił według realnej wartości (czyli tyle ile będzie gotów zapłacić), a nie tego co mi algorytm wyliczył :)
Odpowiedz@yahoo111: Zakładam, że cmentarz będzie miał inne przeznaczenie. Tak samo inaczej należy liczyć podatek od zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, a może nawet z podziałem na dozwoloną wysokość zabudowy jeśli jest ograniczona. Jak teren jest przewidziany na wysoką, gęstą zabudowę, to potencjalna powierzchnia użytkowa będzie dużo większa. Tak więc zmarnowanie 40 arów działki na zabudowę wielorodzinną to kilka razy więcej lokali niż marnując taką samą działkę do zabudowy jednorodzinnej. No a w końcu plan zagospodarowania wynika z tego, do czego przystosowany jest teren. Skoro określono zabudowę wysoką to (tu powinien być wymóg) cała infrastruktura jest przewidziana do obsłużenia dużego zagęszczenia ludności. Takie trochę sprzężenie zwrotne. Nie można narzucić wyższej stawki podatkowej dla gęstszej zabudowy jak teren nie spełnia wymogów. Jak samorząd zainwestuje w rozbudowę aby spełnić takie wymogi, to wtedy płacisz więcej podatku na utrzymanie tego. Teraz piłeczka jest po drugiej stronie - im szybciej wybudujesz, tym szybciej zacznie się zwracać. Dzięki temu miasto ma gwarancję, że ta inwestycja będzie przynosić zyski. Teraz jest to nieco problem. Miasto by mogło wyłożyć kasę na budowę nowej dzielnicy (nowe drogi, połączenia transportu publicznego, media itp). Tylko co z tego będzie miało? Może kiedyś sprowadzą się tam ludzie, zaczną zarabiać i przynosić dochody z dochodowego. Może jednak właściciel działki poczeka dekadę aż wzrośnie popyt aby sprzedać drożej tak fajny teren. Miasto nie ma tu interesu. No a z takim podatkiem miasto przygotowuje infrastrukturę pod inwestycje i ma bezpośredni zwrot w podatkach. Chciałeś infrastrukturę - masz. Teraz płać i korzystaj jak najlepiej potrafisz. Teraz tego nie ma i w efekcie do nowych osiedli prowadzą drogi polne, a całe dzielnice stoją w korkach. Miasto nie ma z czego i nie ma po co budować infrastruktury. @ChiKenn: Algorytmów uczenia maszynowego się nie pisze. Na tym polega cały koncept uczenia maszynowego, program sam się uczy na podstawie danych. Człowiek jedynie musi przygotować mu dane i to jedyne miejsce, w którym można oszukiwać. Dajesz programowi pulę danych o całym terenie i wskaźniki znanych cen. Program je analizuje, porównuje z dostępnymi danymi i wyciąga wnioski. Tak powstaje algorytm, który pozwala dalej szacować ceny. Dokładnie tak samo wygląda rozpoznawanie twarzy. Mógłbyś napisać bardzo skomplikowany algorytm do określenia, czy jest to twarz. Można też wrzucić tysiące zdjęć twarzy i tysiące zdjęć innych obiektów. Program sam nauczy się specyficznych cech odróżniających twarz od klamki. Im więcej danych, tym lepiej mu to z czasem idzie i jest przy tym dużo bardziej dokładny od człowieka, który może podejmować subiektywne opinie i ma bardzo ograniczone możliwości analizy danych. Brak transakcji z całego obszaru w ciągu wielu lat to raczej rzadkość. W rejonach o bardzo małej popularności ta wartość i tak będzie tak niska, że podatek niewiele zmieni lub go w ogóle nie będzie. Znowu na ogólny poziom podatku może wpływać chociażby trend zmiany wartości w podobnych rejonach. Jak działki nad jeziorami zaczną wszędzie drożeć to nad tym jednym jeziorem też podatek może powoli wzrastać. Dużo wolniej, bo nie ma tam ruchu transakcyjnego. Albo są nieatrakcyjne z jakiegoś powodu (i ten powód powinien znaleźć się w danych, a więc odróżnić to jedno skażone jezioro od innych), albo są bardzo atrakcyjne i właściciele nie chcą sprzedawać czekając na wzrost cen. Jak wszyscy zgodnie nie sprzedają terenu to zostaje nam tylko opcja porównania z innymi rejonami tego typu. Jedyna różnica w stosunku do obecnych rozwiązań jest w tym, że algorytm to opiera na ogromnej bazie danych, którą nie jest tak łatwo manipulować jak człowiekiem.
Odpowiedz@ChiKenn: Z resztą taki algorytm bierze pod uwagę dużo więcej czynników niż człowiek potrafi i będzie w stanie odróżnić wpływ dobrej szkoły od kiepskiej szkoły nawet wtedy, gdy jakość nauczania czy renoma nie znajdą się w danych. Po prostu "zauważy", że ten obiekt ma nieco inny wpływ na ceny niż ten drugi. Informacje są jedynie wskazówkami przy uczeniu. Do kolejnego odniosłem się pośrednio. Dokładnie ten sam problem masz w podatku katastralnym, który jest wprowadzany coraz częściej i coraz więcej ludzi go popiera. LVT nie jest panaceum. Sęk w tym, że w przypadku LVT masz dużo nieruchomości w okolicy i ocena tej jednej nieruchomości ma minimalny wpływ na innych. Taki źle wykonany budynek będzie tańszy, ale w stosunku do setek działek w okolicy stanowi ułamek procenta gruntów. To znaczy, że nawet 50% błąd w oszacowaniu jego wartości to bardzo drobny ułamek procenta wpływu na ogół. Znowu jak cała dzielnica składa się z budynków o niskiej wartości ze względu na ich stan, to to jednak ma wpływ na wartość chociażby ze względu na estetykę. W praktyce nie dowiemy się jak dobrze to działa dopóki nie spróbujemy. "Rynek nieruchomości to też grunty rolne dookoła których w promieniu 20 czy 30 km nie było podobnej transakcji przez ostatnie 50 lat..." Zakładam, że LVT miałby na celu zabełtać rynkiem nieruchomości w rejonach o dużym popycie. Jakby nie patrzeć, nie ma braku mieszkań w małych miejscowościach. Wręcz przeciwnie, stoją puste, trudno wynająć, ceny są bardzo niskie, a sprzedaż odziedziczonego mieszkania w małej mieścinie może da nam wkład własny w dużym mieście. Takim podatkiem powinny być objęte obszary mocniej zurbanizowane i powinien schodzić do stawki minimalnej poza tymi obszarami. W ten sposób też by się promowało mieszkanie poza dużymi aglomeracjami. To też można łatwo zrobić, po prostu skala podatku by wpadała poniżej minimalnego progu i na tych obszarach nie będzie to miało wpływu na podatek. Teraz też płacimy podatek, ale jest liczony tylko od powierzchni nieruchomości i jest dosyć niski dla mieszkaniówki. Dla działalności już nie tak bardzo, bo jakieś 25zł za metr. W ten sposób aby podatek wzrósł powyżej tego minimum musi dojść do zakupu wielu okolicznych terenów po wysokich cenach. Chociażby mała wieś, która jest właśnie wchłaniana przez miasto. Z kilku starych chałup i gruntów rolnych o niskiej wartości nagle powstają osiedla, szkoły, sklepy i cena zaczyna wzrastać, więc podatki w wiosce rosną. Sytuacja się zmieniła i już nie jest to wioska. Możesz się z tym pogodzić i żyć w mieście lub wyjechać do innej wioski. Swoją drogą, forma podatku katastralnego istnieje i w Polsce, ale jest upośledzona. Jest to podatek od budowli - 2% wartości. Taki podatek płacisz chociażby od wiaty śmietnikowej, stacji transformatorowej, chodników, parkingów, latarni, sieci technicznych (wszelkie instalacje doprowadzające media), szamba, wiat i wielu innych. Wszystko, co jest obiektem budowlanym, a nie jest budynkiem czy małą architekturą. Zupełne przeciwieństwo LVT. Jak śmiesz stawiać coś na swoim terenie? Płać 2% wartości! Trzeba było zostawić pustą przestrzeń, a nie panoszyć się ze swoim kapitałem. Nawet w przypadku farm fotowoltaicznych jest z tym problem, bo trzeba policzyć osobno podatek od wszystkiego i teraz zaczyna się zabawa - co jest budowlą, co jest budynkiem, co jest urządzeniem i tak dalej... To sprawia, że najlepiej kupić działkę i nic na niej nie robić, inaczej będziesz miał tylko więcej roboty i możesz tracić na podatkach. A tak nie inwestujesz, nie korzystasz, stoi puste i najlepiej na tym wyjdziesz.
Odpowiedz"może zamiast zastępować po prostu zrezygnować z podatku dochodowego obniżając socjal" Niestety to nie jest takie proste. Dochód z PIT w skali podatkowej to 80 miliardów. Do tego PIT z ryczałtu i liniowego to 40 miliardów. Żeby tylko pozbyć się PIT musimy uciąć 120 miliardów wydatków. 500+ to 30 miliardów. Cała reszta pomocy socjalnej to 52 miliardy. Wsparcie rolnictwa i łowiectwa to 13 miliardów. Brakuje nam jeszcze 25 miliardów, a już wyszliśmy daleko poza socjal. Zaorać ministerstwo kultury i media publiczne, wypadnie 16 miliardów. Nadal brakuje nam 9 miliardów. I co nam to daje? Teraz pracodawca wydaje 6 tysięcy miesięcznie aby pracownik dostał 3600 do ręki. Po likwidacji PIT pracownik dostanie 3900. To daje nam jakieś 8% podwyżki. Nie jest źle, ale nadal 35% zabiera sobie państwo, a później 18% od reszty (23% VAT). To daje nam awans z 51% opodatkowania na 47% w ogólnym rozrachunku (licząc pełny cykl od przychodu do przychodu). Likwidacja PIT niewiele zmieni, całą tą gospodarkę trzeba ruszyć aby cokolwiek się zmieniło. Nie można dążyć do zachodniego standardu życia przy wschodnim podejściu do pracy. ""Kupując dom nie masz żadnego interesu w fałszowaniu ceny." dlaczego nie?" Bo to jeden z kilkuset, a nawet kilku tysięcy domów w tym rejonie. Nawet przy 100 domach w okolicy zaniżając wartość o 50% zaniżasz wartość okolicy o 0,5%. Dużo do oszczędzenia nie masz, a ryzyko wpadki całkiem sporawe. Z tym jest dokładnie tak samo, jak z komunizmem. Wszyscy by musieli się zgrać i zgodnie zaniżać wartość wszystkich nieruchomości. No a jak komuna działa dobrze wiemy. "tak jak wyżej pisałem, dużo zależy od lokalizacji..." Nie zależy od lokalizacji. No chyba, że całe miasto jest podzielone na kilka działek. Tak może być z rejonami przemysłowymi, ale tu już wchodzi wiele innych kwestii i podatków. Przemysł nie szuka wartościowej lokalizacji, więc działa to zupełnie inaczej. Przemysł nawet obniża wartość, więc wraz z uprzemysłowieniem terenu wartość gruntu będzie malała. LVT powinien być stosowany zależnie od przeznaczenia gruntów. Z doborem danych też nie ma problemów. Na początku masz mało danych i wszystko jest mało dokładne - podatki są liczone dla bardzo dużych obszarów. Z czasem liczba danych wzrasta i dokładność rośnie, więc zróżnicowanie podatkowe będzie coraz lepsze. To by też pozwoliło wprowadzić taki podatek i pozwolić mu naturalnie się wykształcać na przestrzeni lat. Na początku wszędzie niski (zbliżony do aktualnych), a wraz z przybywaniem transakcji rośnie zróżnicowanie podatków i dokładność mapy wartości gruntów. To nie tak, że sąsiad sprzeda działkę i staje się 100% wskaźnikiem wartości dla wszystkich. Uczenie maszynowe potrzebuje wiele danych, więc obszar uczenia też musi być duży. Im mniej danych, tym większy i bardziej wygładzony. " ja nie budowałem domu z myślą o sprzedaży tylko o wygodnym życiu" "ta korzyść w perspektywie następnych 30 lat jest ważniejsza niż ewentualna wartość domu" "chętnie bym obniżył wartość "na papierze" jeśli dzięki temu miałbym mniejszy podatek" Jak ma się kwestia wygodnego życia w komforcie do zaniżania wartości i brania na siebie ryzyka odpowiedzialności za fałszowanie danych? No i przede wszystkim, ile ludzi kupuje za gotówkę, a ile na kredyt? Zaniżając wartość zmniejszasz swój wkład własny (wkład własny to różnica między wartością kredytu i zakupu), a więc podnosisz odsetki. Ogrom ludzi by na tym stracił więcej.
OdpowiedzTak dla porównania, znajomy kupił przedwojenny pałacyk pod Wrocławiem. Zaniedbana, zarośnięta ruina z legowiskiem bezdomnych. Koszt zakupu był niższy niż wartość gruntu właśnie przez tą ruderę. Kredyt znowu wziął dużo większy na zakup i budowę domu. Po oglądzinach okazało się, że sama struktura budynku jest w porządku, mogą go wybebeszyć do stanu surowego i odbudować w tej kwocie. Bank wycenił im wartość tego dużo wyżej niż wysokość kredytu i dostali taką ofertę, jakby mieli większość wkładu własnego. Wszystko przez to, że hipoteka jest na wartość nieruchomości, a ta została oszacowana całkiem wysoko. Jakby jednak zaniżył wartość dla niższego podatku to automatycznie by mu odsetki wzrosły i różnica by była całkiem spora. Nie tylko skończyłby z oficjalnie mniej wartą nieruchomością, ale jeszcze by płacił więcej w odsetkach niż by oszczędzał na podatku od gruntów. Co więcej, w tych rejonach o najwyższej wartości będzie dominować budownictwo wielorodzinne, a to oznacza setki mieszkań w tym samym miejscu i standardzie. Szczególnie w nowym budownictwie. To znowu oznacza, że będzie można łatwo wychwycić różnicę w wycenach i stosując odpowiednie odchylenie standardowe można nie brać pod uwagę nierealnych wycen. I to wszystko też dzieje się automatycznie. "kupiec będzie płacił według realnej wartości" A co stanowi tą wartość? Jak w jakiś magiczny sposób udało się przekonać dziesiątki sąsiadów do zaniżenia wartości i oficjalne dane wskazują niższą wartość okolicy to dlaczego kupiec miałby płacić więcej? To by też mocno zmieniło obecny rynek. Teraz kupując coś patrzysz na oferty. Czy to samochód, czy to mieszkanie, patrzy się w internet i widzi po ile sprzedają. Jakby była obok baza pokazująca ceny i historię wartości, to ludzie by mieli dużo większe pole do negocjacji. Trudno sprzedać dom drożej niż kosztują domy w okolicy i tak samo trudno będzie sprzedać dom drożej, niż wskazują dane na temat transakcji w okolicy. Widząc taką bazę już wiesz, ile można negocjować. Coś zbliżonego jest dostępne w USA. https://www.redfin.com/city/10632/IL/Lake-Zurich/filter/viewport=42.21228:42.20781:-88.05078:-88.06066 Możesz sobie zobaczyć publiczne informacje o cenach sprzedaży i ofertach. https://i.imgur.com/fXwMYwP.png Masz też historię podatku (tutaj katastralnego) i estymat wartości (tu według lokalnych zasad) https://i.imgur.com/rGg7y29.png Teraz na podstawie wszystkich danych historycznych i danych całej okolicy możesz oszacować rzeczywistą wartość. Jakby wszyscy fałszowali i zaniżali rzeczywistą wartość gruntu to bardzo trudno by było komuś wmówić, że ten dom jest aż tyle wart. Szczególnie, gdybyś chciał sprzedać samą działkę. Tym bardziej nie wmówisz, że cena wynika z wartości zabudowy skoro jej nie ma.
Odpowiedz@ZONTAR: "Algorytmów uczenia maszynowego się nie pisze." to skąd on się bierze... tworzę na dysku komputera pusty plik "algorytm.txt" i cyk, magicznie generuje się w nim kod? potem zmieniam rozszerzenie na .exe i odpalam? ;D "program sam się uczy na podstawie danych" ale ten program trzeba napisać - musi mieć podstawy, na których opiera swoje działanie "Brak transakcji z całego obszaru w ciągu wielu lat to raczej rzadkość." brak podobnych transakcji... porównywanie wielorodzinnej kamienicy do siedliska rolniczego raczej większego sensu nie ma :) "W rejonach o bardzo małej popularności ta wartość i tak będzie tak niska, że podatek niewiele zmieni lub go w ogóle nie będzie." i teraz wyobraź sobie oburzenie ludzi którzy muszą płacić bardzo wysoki podatek według jakichś trudnych do zrozumienia dla nich wyliczeń w sytuacji gdy znajomy 30 km dalej podatku płacić nie musi wcale "Taki źle wykonany budynek będzie tańszy" ale skąd algorytm będzie wiedział, że ten budynek jest źle wykonany? "To znaczy, że nawet 50% błąd w oszacowaniu jego wartości to bardzo drobny ułamek procenta wpływu na ogół." aha... czyli fakt, że ktoś płaci 50% zbyt wysoki lub zbyt niski niż powinien podatek nie jest żadnym problemem? :D "W praktyce nie dowiemy się jak dobrze to działa dopóki nie spróbujemy." w praktyce ludzie, przez sam fakt że nie będą mogli zrozumieć tego dlaczego muszą płacić podatki inne niż sąsiedzi pogonią autora tego pomysłu widłami ;) sądy będą zapchane pozwami, urzędy pismami o wyjaśnienia itd... "Jakby nie patrzeć, nie ma braku mieszkań w małych miejscowościach." co masz a myśli pod "małe miejscowości"? "Niestety to nie jest takie proste." Niestety... wybacz, ale nie mam teraz czasu sprawdzać Twoich wyliczeń odnośnie podatków więc to jedyny komentarz, na który mogę sobie pozwolić :) "Bo to jeden z kilkuset, a nawet kilku tysięcy domów w tym rejonie." moment - czyli podatek nie będzie liczony od wartości nieruchomości tylko od średniej wartości wszystkich nieruchomości w okolicy? jakiś milioner może sobie postawić dom 10-20 więcej wart niż sąsiedzi, a podatku zapłaci tyle samo - byleby się m2 zgadzały? "Jak ma się kwestia wygodnego życia w komforcie do zaniżania wartości i brania na siebie ryzyka odpowiedzialności za fałszowanie danych?" pomijanie pewnych informacji (bo zapomniałem) to nie jest fałszowanie :) dlaczego ktoś miałby wszystko wiedzieć czy pamiętać - np. o swojej nieruchomości... już nie mówiąc o tym, że wcale nie musi się tymi informacjami dzielić nawet jeśli wie i pamięta "Zaniżając wartość zmniejszasz swój wkład własny (wkład własny to różnica między wartością kredytu i zakupu), a więc podnosisz odsetki." to co jest wkładem własnym (do momentu otrzymaniu kredytu) nie zaniżasz... zaczynasz dopiero później - gdy masz już przyznany kredyt i jego warunki są określone :) "A co stanowi tą wartość?" Realna wartość nieruchomości jest to cena, którą ktoś za nią płaci. Można ją poznać dopiero w momencie dokonywania transakcji sprzedaży - wszystko wcześniej to tylko mniej lub bardziej dokładne kalkulacje. "to dlaczego kupiec miałby płacić więcej?" bo przyjechał, obejrzał, wykonał badania geologiczne czy inne istotne dla danej nieruchomości pomiary, które pozwoliły mu dokładniej przydatność dla konkretnie jego potrzeb "Trudno sprzedać dom drożej niż kosztują domy w okolicy i tak samo trudno będzie sprzedać dom drożej" co Ty za bzdury wypisujesz? przecież każdy dom jest inny - nawet jak to będzie deweloperka, to istotne jest wykończenie, zastosowane materiały, technologie... za głupi blat do mebli w kuchni można zapłacić między 1, a 20 tyś zł (albo pewnie i więcej)... sam wygląd ogrodu (nasadzenia, zadbany trawnik itd) zwiększa wartość nieruchomości... "Szczególnie, gdybyś chciał sprzedać samą działkę." jasne - w przypadku działek sytuacja jest prostsza, to już Ci gdzieś wyżej przyznałem :)
Odpowiedz@ChiKenn: Nie tworzy się algorytmu do tego konkretnego celu. Uczenie maszynowe jest banalne w swojej prostocie. Dajesz dane wejściowe, wyjściowe i system opracowuje model matematyczny, który na podstawie tych danych da takie wyniki. Później ten model może być użyty do innych danych przewidując ich wynik. To dane kształtują algorytm, a nie programista. Dlatego ucząc rozpoznawania twarzy w Azji zrobili głupi błąd. Nie mieli zdjęć czarnych w bazie danych i system się nauczył, że czarne są małpy, a ludzie są biali. Oczywiście po wykryciu błędnego wyniku wprowadzono do systemu poprawny wynik i system sam dostosował algorytm aby więcej takiego błędu nie zrobić. Nie ma w tym programie nic, na czym byś mógł oszukiwać. Autor algorytmów uczących nie zna nawet danych, jakie będą do niego wprowadzane. Tym odróżnia się sztuczną inteligencję od algorytmiki. Sztuczna inteligencja nie jest zaprogramowana do robienia czegoś. Ona ma umieć nauczyć się z danych tak samo jak inteligentna istota. Właściwie cała reszta postępu technologicznego to tylko kwestia mocy obliczeniowej, możliwości gromadzenia danych i ich przetwarzania. Samochody autonomiczne też w dużej mierze uczy się w ten sposób. Praktycznie wszystkie systemy do odczytywania tekstu czy analizy obrazów opierają się na tym samym. Nawet OCR było czymś takim. Dostawałeś fragmenty z książek i miałeś je przepisać. System się uczył co tam jest i coraz lepiej potrafił odróżniać litery z najróżniejszych źródeł. Dużo lepiej niż jakikolwiek algorytm napisany przez człowieka. "porównywanie wielorodzinnej kamienicy do siedliska rolniczego raczej większego sensu nie ma" Przecież mówimy o podatku od gruntu, a nie od nieruchomości. Nie ma znaczenia co tam stoi. Wartość nieruchomości jest tylko drobnym wskaźnikiem i system może z niej korzystać, ale nie musi. W tym właśnie rzecz, nie musisz wynajdywać koła od nowa, uczenie maszynowe samo znajdzie relacje. Ty jedynie wprowadzasz dane i możesz weryfikować, czy rezultaty mają sens. Nadal na etapie uczenia będziemy potrzebowali rzecoznawców, którzy dokładnie określą wartości gruntów w danych rejonach na podstawie analiz rynkowych. System jedynie sprawia, że nie musisz tego robić dla każdej działki i z czasem sam się nauczy przewidywać nawet dla rejonów, w których już nie masz tych szacunków wykonanych przez człowieka. Po prostu dużo łatwiej będzie wykonać małą pulę bardzo dokładnych analiz niż robić indywidualne analizy dla każdej działki. I dzięki temu sprawdzenie wartości gruntu nie będzie wymagało za każdym razem rzeczoznawcy. I jak wspomniałem, to nie ma sensu na obszarach o skromnej liczbie transakcji, to ma służyć w miejscach o dużym zagęszczeniu i dużym popycie na nieruchomości, gdzie infrastruktura jest dużo droższa i wymaga większego finansowania, a jednocześnie miejsca jest mniej niż chętnych. Wszystko poza tymi rejonami powinno być poniżej minimalnego progu podatku i tak ten system można nauczyć. No i jak już wspomniałem, wyliczanie podatku powinno być zależne od planu zabudowy. Działki rolnicze, przemysłowe, mała, średnia i duża mieszkaniówka to inne byty. Każde wymaga innej infrastruktury i ma inne udziały w gruncie. 20 piętrowe blokowisko często ma tylko skrawek gruntu na lokal.
Odpowiedz"w sytuacji gdy znajomy 30 km dalej podatku płacić nie musi wcale" Ależ o to chodzi. Jeśli nie widzą różnicy między miejscem A i B to dlaczego się nie przeniosą tam, gdzie podatek jest minimalny? Najwyraźniej żyją w miejscu, które zapewnia mieszkańcom coś generującego dużo większy popyt, a sami nie widzą w tym żadnej korzyści. Poza tym uczenie maszynowe pozwala nam odczytać jaki jest algorytm, a więc możesz dla danej lokalizacji pokazać co wpływa na jej wartość. Po prostu to nie człowiek to ustalił, a zautomatyzowany system. I na tym też polega weryfikacja. Jeśli podatek wydaje się niesprawiedliwy, możesz zawsze sprawdzić co system wziął pod uwagę. Może faktycznie przeoczyłeś coś, co ma znaczenie. Człowiek robi wiele błedów. No a może aktualne dane nie uwzględniały czegoś, wtedy trzeba wprowadzić kolejne wskaźniki i go douczyć. Można określić proste prawo pozwalające na wykonanie ręcznego oszacowania wartości gruntów jeśli w tym miejscu jeszcze takiego nie wykonano. Jak podatek wydaje się w porządku to lecimy na automacie. Jak ktoś ma obiekcje to można przeprowadzić szczegółową analizę. Przy czym to by była analiza dla rejonu, a nie dla poszczególnych działek. Poza tym 30km to spora różnica. To różnica między rynkiem we Wrocławiu i podmiejskimi osiedlami. Tu różnica w kosztach jest jak najbardziej wskazana. Sądzę, że ten próg minimalnej ceny w przypadku tak dużych miast powinien się znaleźć gdzieś w okolicach granic miast. Oczywiście z wyjątkiem zlepków, gdzie miasto ciągnie się daleko poza jego granicą. Przy czym podatki tam będą szły nie do miasta, a chociażby do gminy czy drugiego miasta. "co masz a myśli pod "małe miejscowości"" Z pewnością poniżej 100k mieszkańców, a może nawet większe. Problem z mieszkaniówką dotyczy przede wszystkim dużych miast. Taki mamy trend, ludzie uciekają z małych mieścin do dużych miast za pracą i lepszymi zarobkami. Małe się często wyludniają, duże bardzo szybko rosną. Większość moich znajomych wywiała z rodzinnej miejscowości zaraz po szkole i prawie wszyscy moi znajomi we Wrocławiu byli przyjezdni. Właściwie rodzimych wrocławiaków poznałem ledwie kilku i ci często wywiali do Krakowa czy Warszawy. "ale skąd algorytm będzie wiedział, że ten budynek jest źle wykonany?" A po co ma wiedzieć? "że ktoś płaci 50% zbyt wysoki lub zbyt niski niż powinien podatek nie jest żadnym problemem? :D" Koleś. Jak masz 100 domów i jeden został przeszacowany o 50% to wartość rejonu wzrasta o 50% z 1%. Podniesie to podatek o 0,5%. Warto się tym martwić? Analityka nie jest głupia, przy braku danych nie będzie to za bardzo brane pod uwagę, a przy większej historii transakcji te błędy będą bardzo skromne. "laczego muszą płacić podatki inne niż sąsiedzi " Sąsiedzi 30 kilometrów dalej? Już o tym wspominałem. Jak nie widzisz różnicy między rejonem A i B, a jest duża różnica w podatku to jest coś nie tak. Albo różnica faktycznie jest i chcesz oszukać system (ale panie, co mi te 20 minut różnicy dojazdu do Warszawy robi, ja nie jeżdżę), albo to jest błąd i słusznie powinno to zostać zgłoszone i poprawione. Natomiast różnice w małych odległościach powinny być małe. Nie powinno być sytuacji, gdzie w obrębie kilku działek różnica jest kilkukrotna (no chyba, że już zmienia się przeznaczenie, np domki jednorodzinne, a dalej wielkie blokowisko). Co do wyjaśnień - to by było zautomatyzowane i może być dostępne na czymś takim jak geoportal. Widzisz wszystkie punkty zainteresowań wpływające na wartość, widzisz ich udział w wartości gruntu i możesz dla każdego punktu na mapie sprawdzić jak jest wyliczana wartość.
OdpowiedzTak w kwestiach uczenia maszynowego i analityki, dawno temu robiłem analizy dla sieci komórkowych. Mieliśmy ogrom danych zebranych ze stacji bazowych i mieliśmy zrobić system do szacowania rodzaju obciążenia. Mieli prosty problem, różne stacje miały bardzo różne obciążenie i niektóre były przez to źle skonfigurowane. Trzeba było to przewidzieć. Nie mieliśmy pojęcia czym są dane (ochrona danych klienta) i robiliśmy takie analizy. Z tysięcy danych korelacje były widoczne w małej części i wyszedł nam jakiś algorytm, który działał dla tych danych. Później dostaliśmy informację czym te dane są i po nałożeniu wszystkiego na siebie okazało się, że system wykrył dużą relację między rodzajem zabudowań w okolicy, a rodzajem ruchu sieciowego. Nie wiedząc czym są dane odkryliśmy, że te źle skonfigurowane stacje miały w zasięgu autostrady między największymi miastami w Chinach. Po prostu tak duży ruch oznacza wiele przełączania między stacjami. Ktoś przejeżdża, jego telefon się pojawia w jednej celce i po chwili przełącza się na kolejną. To generowało tak duże obciążenie, na które te stacje nie były przygotowane. "czyli podatek nie będzie liczony od wartości nieruchomości tylko od średniej wartości wszystkich nieruchomości w okolicy?" Mówimy o LVT - land value tax. Nie jest liczony od wartości nieruchomości. Jest liczony od wartości gruntu. Postawienie willi w okolicy może co najwyżej podnieść nieco wartość ze względów estetycznych/prestiżowych. Właśnie w tym rzecz abyś mógł sobie postawić co tylko chcesz bez wpływu na podatek. Im lepiej korzystasz z gruntu, tym lepiej dla Ciebie. Kataster jest przeciwieństwem - im mniej warta nieruchomość, tym więcej oszczędzasz. Dlatego jest zły. "milioner może sobie postawić dom 10-20 więcej wart niż sąsiedzi, a podatku zapłaci tyle samo - byleby się m2 zgadzały?" A dlaczego chcesz go opodatkować? Jego nieruchomość, jego sprawa. Sam to postawił, sam na to zapracował. Jakby działka stała pusta to coś by się zmieniło dla otoczenia? Jakby tam stała jakaś rudera to by to jakkolwiek wpłynęło na rynek nieruchomości? No raczej nie. Natomiast jakby postawił willę na połowie działki i drugą połowę sprzedał, to zapłaci mniej podatku. Jego to zachęci do minimalizacji używanej przestrzeni, a podaż na rynku wzrośnie i przez to będzie więcej miejsca. "dlaczego ktoś miałby wszystko wiedzieć czy pamiętać" Wyjaśnij to w skarbówce :) "zaczynasz dopiero później - gdy masz już przyznany kredyt" W jaki sposób chciałbyś zmienić wartość gruntów i jeszcze udowodnić, że w czynie społecznym zapłaciłeś więcej niż jest wart? Takie manipulacje nie powinny nawet być możliwe. Poza tym nic nie stoi na przeszkodzie aby bank mógł zmienić warunki kredytu w takiej sytuacji. Wprowadziłeś bank w błąd przedstawiając im zawyżoną wartość i teraz skorygowałeś to w urzędzie. Umowa więc opierała się na błędnych danych i należy ponownie przekalkulować warunki kredytu. Nie ma tak łatwo :) W żadną stronę się nie wykręcisz i raczej obstawiam, że raz wykonana i zaakceptowana ewaluacja wartości nie powinna podlegać zmianie. "co Ty za bzdury wypisujesz? przecież każdy dom jest inny" Co nie zmienia faktu, że mamy oczka i możemy porównać ceny z takimi samymi domami. Szukając domu będę całkiem świadomie oglądał te, które są w zbliżonym standardzie i z pewnością nie zaoferuję więcej za dom w niższym standardzie. Skoro miesiąc temu lepszy dom obok poszedł za pół miliona to już wiem, że za ten gorszy powinienem zapłacić mniej.
OdpowiedzMożna też wprowadzić rozróżnienie w podatku od sprzedaży nieruchomości i gruntu. Jak grunt będzie niżej opodatkowany to automatycznie zaniżając jego wartość (udział w kwocie sprzedaży) będziesz podnosić sobie podatek. Wiele nieruchomości jest kupowane i sprzedawane przez inwestorów i są objęte podatkami, a taka zmiana by zniechęcała od zaniżania wartości gruntu. Jak wspomniałem, Twój udział w gruntach w całej okolicy jest stosunkowo mały, więc wpływ na podatek też masz bardzo mały, a sam poniesiesz sporawe koszta. Znowu skrajnie zawyżając wartość działki aby zmniejszyć podatek od sprzedaży szybko zainteresujesz odpowiednie organy. Takie anomalie też będzie łatwo wychwycić skoro jakaś działka znacznie się wyróżnia wartością od sąsiednich. Jak mówiłem, to by nie zadziałało tak samo jak komunizm. Poniesiesz większe koszta od razu, a oszczędność będzie niewielka. Wszyscy by musieli się umówić, że zaniżają wartości działek i płacą większy podatek przy zakupie aby oszczędzić na podatku od wartości gruntu. Zaraz jednak kolejne osoby sobie pomyślą "to niech łosie płacą, a ja i tak skorzystam nie płacąc" i cały plan pójdzie w piach. No i jeszcze taka drobna kwestia - jeśli wpływy z LVT by finansowały lokalną infrastrukturę, to automatycznie spadki wpływów przez zaniżanie wartości doprowadzi do spadku finansowania i jakości infrastruktury. Drogi będą rzadziej remontowane, przystanki nie będą tak utrzymywane i ostatecznie to się odbije na wartości. Wszystko to naczynia połączone. Ogólnie moja wizja finansowania państwa mocno odbiega od tego, co przyjęło się w krajach zachodnich. Uważam sales tax i land value tax za dwa podstawowe podatki, które powinny pokrywać koszta funkcjonowania państwa. Konsumpcja, a więc i popyt na rynku wynikają z dobrobytu i poziomu życia, a te zwykle wynikają ze sprawnie funkcjonującej gospodarki. Tak więc sprzedając coś na rynku krajowym korzystasz z tego, jak funkcjonuje ten kraj i za to płacisz sales tax. Jak eksportujesz produkty to nie korzystasz z lokalnego popytu i nie płacisz. Jak importujesz nie produkując w kraju, to zarabiasz głównie na lokalnym popycie i płacisz. Bardzo prosty podatek i wymaga małych nakładów do kontrolowania go. Jest dziurawy jak durszlak, ale ze względu na prostotę i zwykle niski próg (ledwie kilka procent) nie ma dużych korzyści z przechodzenia do szarej strefy. Podatek dotyczy tylko wprowadzania nowego produktu na rynek. Za wszelkie usługi i dobra dostepne w kraju już płacisz i nie należy się od tego żaden podatek. Nie powinno być żadnych podatków od pracy. To chyba dobrze, że wykonujesz pracę w kraju i zwiększasz PKB. Jeszcze lepiej jak wykonujesz w kraju pracę, dajesz stanowiska pracy i sprzedajesz to na innym rynku ściągając kapitał. Wtedy nie zapłacisz żadnego podatku. Państwo i tak na tym skorzysta, bo właśnie sprowadziłeś kasę, która w dużej mierze zostanie wydana na lokalnym rynku generując popyt z którego mamy sales tax. Zostaje tylko kwestia usług publicznych. Nie płacisz za drogi, wszelaką infrastrukturę, wiele placówek publicznych jest dostępne bez abonamentu. Nawet korzystając z autobusu raz na rok korzystasz z tego, że jest on dostępny gdy będziesz potrzebował. Nawet nie korzystając z komunikacji miejskiej korzystasz z tego, że masz mniejszy ruch na drogach, bo inni z niej korzystają. Trudno tu wprowadzić opłaty celowe. Wybudujesz wspaniałą szkołę i będzie się utrzymywać z opłat rodziców? Dzieci dorosną, połowa się wyprowadzi, zamieszkają tam emeryci i nagle publiczna szkoła straci finansowanie. Emeryci przecież z niej nie będą korzystać i na nią płacić. To samo dotyczy wszystkiego innego. Wydatki publiczne są warte tylko tyle, na ile się innym przydają. Jak ludzie przestają z czegoś korzystać to zaczyna to być obciążeniem i utrzymanie tej samej szkoły dla garstki uczniów jest problemem. Dlatego LVT ma temu zaradzić. Ściągać kasę od mieszkańców danych rejonów w zależności od tego, do czego mają dostęp.
OdpowiedzNo a dostęp do wszystkiego przekłada się bezpośrednio na wartość gruntu. Czym różni się działka na rynku od działki w wiosce obok? Dostępem do wszystkiego. Tylko dlatego ludzie sprowadzają się do miast zamiast żyć sobie gdzieś na wsi. Wartość użytkowa działki zależy od tego, jak możesz ją wykorzystać. I nie ma znaczenia jak z niej korzystasz. Ważne jest to, do czego może służyć. Dokładnie z tego samego powodu wysokiej klasy grunty są chronione na cele rolnicze. Możesz zbudować dom, ale takiej klasy ziemia ma większą wartość dla rolnictwa. Sklep możesz sobie zbudować na tej kiepskiej ziemi obok. Będzie działał tak samo, a nie zmarnuje dobrej ziemi. Zasadnicza większość (jeśli nie wszystkie) publiczne usługi i infrastruktura ma wpływ na możliwości wykorzystania terenu i służy mieszkańcom, więc naturalnie powinny być przez nich utrzymywane. Im ich więcej i im lepsze są, tym większe będą koszta utrzymania i większy będzie przyrost wartości gruntów. Prosta relacja. Dlatego LVT powinien być głównym źródłem finansowania władz lokalnych. Może też być jak w USA, poza stałą stawką sales tax dla kraju (władz federalnych) można nałożyć lokalny podatek. W końcu władze lokalne też mogą poprawić popyt na swoim rynku i też powinny mieć z tego jakiś zwrot. To by też dało autonomię, zarówno ustalanie wysokości LVT (wartość gruntu to jedno, wysokość podatku od niego to drugie) jak i lokalnego podatku od sprzedaży może być kwestią władz lokalnych, co da nam wybór. Ludzie będą przeprowadzać się tam, gdzie prawo jest fajniejsze. Jedno i drugie zagranie ma prosty cel - powiązanie wydatków z dochodami. Im więcej bierzesz od państwa, tym więcej zapłacisz. Teraz jest to zachwiane. Płacisz PIT w jakiejś wiosce, pracujesz w mieście, żyjesz w jeszcze innej wiosce. Nagle płacisz komuś zupełnie innemu, korzystasz z innego rynku i jeszcze z innej infrastruktury. Z resztą nawet żyjąc w dużym mieście płacisz podatki, a kasa jest wydawana w zupełnie innej części miasta na coś, z czego w ogóle nie skorzystasz. To samo mamy na poziomie państwowym. Rząd decyduje któremu samorządowi podrzucą sakiewkę, a który się obejdzie smakiem. Redystrybucja mienia w najprostszym wykonaniu. Teraz płacisz podatki, które idą na finansowanie mopsu na drugim końcu kraju. Żeby było śmieszniej, wyjedziesz za granicę i musisz dalej płacić podatki w kraju. Za co? No i jeszcze do tego bym dodał prywatyzację szkolnictwa wyższego i zmianę formy ubezpieczeń społecznych. Jedno i drugie w tym samym celu. Zachęcić ludzi do rozsądnego dysponowania mieniem. Jedno i drugie funkcjonuje całkiem dobrze w USA (pomijając przeregulowany rynek uprawnień, który zaorał konkurencje i wybił ceny w kosmos). Masz szkołę wyższą, która oferuje dane kierunki za daną kwotę, ta jest wysoka i spokojnie pozwoli uczelni zarobić. No i masz najróżniejsze ulgi. Idąc na uczelnię w swoim regionie masz ulgę. Tu płaciłeś podatki, tu żyłeś, stąd masz taniej niż ktoś, kto sobie przyjechał z drugiego końca kraju. Nie masz jeszcze edukacji wyższej i wcześniej się nie uczyłeś? No to też masz ulgę (a raczej chętni na więcej niż jeden kierunek płacą więcej). Jesteś w ciężkiej sytuacji materialnej, też masz jakieś tam dopłaty. No i możesz to finansować ze swojej kieszeni, z dorywczej pracy, z kasy rodziców, sponsora lub kredytu studenckiego. Sponsoring to umowa między pracodawcą i studentem. Firma X płaci za studia, a student zobowiązuje się do utrzymania odpowiednich wyników i pracy dla tej firmy przez kilka lat. Kredyt studencki to niedochodowy kredyt (zwykle państwowy). Dostajesz od państwa kasę. Po zakończeniu edukacji masz rok czy dwa na ogarnięcie się, po czym zaczynają naliczać odsetki. Te nie są nastawione na zysk, tylko zwrot kosztów dla państwa (inflacja itp) aby państwo wyszło na zero. To sprawia, że faktycznie dysponujesz swoimi pieniędzmi. Wybierasz kierunki tak, aby faktycznie spłacanie tego kredytu przez kilka lat się opłaciło.
OdpowiedzI opłaca się, większość kierunków studiów w USA pozwala na spłatę kredytu w ciągu kilku lat od zakończenia edukacji. Z kredytami na dekadę i więcej zostają ci, którzy sobie wybrali jakieś Gender Studies i inne nowotwory. I dokładnie to samo jest ze służbą zdrowia. Masz ubezpieczenie, które gwarantuje 100% pokrycie wydatków powyżej danego progu i w określonej sieci placówek. Oczywiście im niższy próg, tym droższe. Wydatki na katarek czy bolący łokieć możesz przewidzieć i tą drobną kwotę mieć w zapasie. Co więcej, to jest Twój pieniądz i dużo mniej chętnie go wydasz. Będziesz więc dbał o swoje zdrowie i będziesz unikał niepotrzebnych wizyt u lekarza skoro za to zapłacisz. Ubezpieczenia dają zwykle ceny gwarantowane i jakiś zwrot procentowy (np. antybiotyki refundowane w 70%, maksymalna cena dla ubezpieczonego to X). Wiesz więc ile najwyżej zapłacisz, ale nadal płacisz i nadal odpowiadasz swoją kasą. No a jak coś się faktycznie stanie, poważna choroba czy wypadek, to masz też gwarancję - powyżej kwoty Y już wszystko pokrywa ubezpieczyciel i nie musisz się martwić bankructwem. W USA jest jeszcze Medicare i Medicaid. Medicare to publiczne ubezpieczenia dla emerytów i rencistów fundowane z podatku dochodowego. Takie coś faktycznie może być, chociaż ja bym już to przerzucił na ten sales tax. W końcu różnica między dochodami i wydatkami jest nieduża. No i jest to stosunkowo mały podatek. Medicaid to praktycznie to samo, ale jest tańszym ubezpieczeniem państwowym tylko dla osób w trudnej i usprawiedliwionej sytuacji materialnej. To mniej więcej tak, jakbyś płacił 1% dochodu na NFZ, przy czym obejmowałby on tylko emerytów, rencistów i osoby potrzebujące podstawową opieką zdrowotną. Natomiast jak nie należysz do tej grupy to bierzesz sobie prywatne ubezpieczenie takie, jak chcesz. I zawsze masz wybór. Możesz odłożyć kilka tysięcy aby opłacić koszty położnictwa gdy żona będzie rodzić. Możesz wziąć droższe ubezpieczenie, które pokrywa te koszta. Oczywiście ciąża to nie wypadek, więc w praktyce ponosisz te same koszta rozłożone w ratach za ubezpieczenie. Wbrew temu, co wiele ludzi powiela, opieka zdrowotna w USA działa całkiem dobrze i jedynym problemem jest przeregulowany rynek. Wystarczy to poprawić i będzie pięknie. Przeregulowany, bo uzyskanie uprawnień do sprzedaży leków jest kosztowne i trudne. Są leki sprzedawane na całym świecie, które nie zostały wpuszczone do USA. Ich odpowiedniki dopuszczone w USA mają monopol i ogromną przebitkę cenową (nawet insulina). Podobnie jest z uprawnieniami do wykonywania zawodu. Wymaga się zbyt wielu uprawnień do pracy w służbie zdrowia przez co proste rzeczy są często wykonywane przez osoby o zbyt wysokich kwalifikacjach, a to podnosi koszta. Jest cała masa rzeczy, które nie wymagają tak dużej wiedzy i doświadczenia. Tak to jest, jak chce się zapewnić opiekę zdrowotną na najwyższym poziomie. W efekcie zamiast dać biednym lepszą opiekę, to odcinasz ich od tej tańszej opieki zmuszając do korzystania z drogich usług. Z resztą to samo będzie z samochodami elektrycznymi. Ban na spalinówki wcale nie sprawi, że biednym będzie się żyło lepiej. Po prostu nie będą mogli kupić taniego wozidła i będą musieli sobie jakoś radzić. sales tax - wynika z jakości zarządzania gospodarką generującego konsumpcję i popyt, pokrywa jego koszta land value tax - wynika z dostępu do publicznej infrastruktury i zarządzania lokalnego pokrywające jego koszta podatek socjalny albo wliczony w salex tax dla prostoty, albo jako jedyny podatek dochodowy, chociaż to by generowało niepotrzebne koszta.
Odpowiedz@ZONTAR: "Ona ma umieć nauczyć się z danych tak samo jak inteligentna istota." inteligentna istota podejmuje subiektywne decyzje uwzględniając swoje preferencje "Przecież mówimy o podatku od gruntu, a nie od nieruchomości." OK, to albo w którymś momencie coś źle zrozumiałem, Ty się źle wyraziłeś albo po prostu zapomniałem o tym (w którymś momencie zrobiłeś tydzień przerwy w naszej dyskusji :)) Takie podejście rzeczywiście mocno uprości cały system i mogłoby to mieć większy sens. "Wszystko poza tymi rejonami powinno być poniżej minimalnego progu podatku i tak ten system można nauczyć." tylko w tym momencie wchodzimy w kwestie subiektywne, o których wspominałem - ktoś (ustawodawca, urzędnik, autor oprogramowania) będzie musiał podjąć decyzję gdzie jest jaki rejon i jak sam to ująłeś: tak ten system nauczyć "Działki rolnicze, przemysłowe, mała, średnia i duża mieszkaniówka to inne byty. Każde wymaga innej infrastruktury i ma inne udziały w gruncie. 20 piętrowe blokowisko często ma tylko skrawek gruntu na lokal." ale to przecież przeczy temu co wcześniej pisałeś... miało być tak, że dzięki temu podatkowi rynek sam "wyreguluje" gdzie co się opłaca budować - jeśli działki rolne będą miały inną skalę podatku narzuconą odgórnie (zakładam, że dużo niższą) to przecież sytuacja będzie nadal taka jak jest - czyli rolnik będzie mógł sobie utrzymywać pole w środku osiedla :) "Ależ o to chodzi. Jeśli nie widzą różnicy między miejscem A i B to dlaczego się nie przeniosą tam, gdzie podatek jest minimalny?" chociażby z takiego banalnego powodu, że technologie budowy domów w Polsce nie dają możliwości ich dowolnego przenoszenia w inne miejsca... "No a może aktualne dane nie uwzględniały czegoś, wtedy trzeba wprowadzić kolejne wskaźniki i go douczyć." sam zobacz - jak pięknie odpowiednimi danymi będzie można systemem manipulować... ten kto będzie podejmował decyzje jakie dane są istotne, a jakie nie i jakie należy wprowadzić a jakie nie będzie mógł kreować ceny podatku w zależności od własnych interesów "Poza tym 30km to spora różnica. To różnica między rynkiem we Wrocławiu i podmiejskimi osiedlami." pisałem już o tym - Twój plan zakłada, że ten system ma obejmować tylko Warszawę, Wrocław i przedmieścia... na 90% obszaru kraju 30 km nic nie zmienia :) "Jakby nie patrzeć, nie ma braku mieszkań w małych miejscowościach." "Z pewnością poniżej 100k mieszkańców, a może nawet większe. Problem z mieszkaniówką dotyczy przede wszystkim dużych miast." kolejny przykład tego, że nie wiesz o czym piszesz niestety... mieszkam w 45 tys. mieście i z racji tego czym się zajmuje dosyć dobrze orientuje się w cenach oraz popycie / podaży na nieruchomości i wiem, że ten problem z mieszkaniówką u nas jest również duży. "A po co ma wiedzieć?" zakładałem uwzględnianie wartości całej nieruchomości do ustalenia podatku, a nie tylko samego gruntu Resztę postaram się przeczytać i odpisać później jeśli znajdę chwilę czasu - strasznie dużo tego :)
Odpowiedz@ZONTAR: "Właśnie w tym rzecz abyś mógł sobie postawić co tylko chcesz bez wpływu na podatek." przecież wyżej pisałeś, że będzie różna skala dla różnego rodzaju zabudowy "A dlaczego chcesz go opodatkować? Jego nieruchomość, jego sprawa." już jasne, gdzieś musiałem coś źle zrozumieć "Wyjaśnij to w skarbówce" no właśnie jakoś póki co nie musiałem nigdy nic takiego wyjaśniać :) "W jaki sposób chciałbyś zmienić wartość gruntów" obniżyć: np. wykazując jakieś wady, np. wysoki poziom wód gruntowych... podnieść: czyszcząc z niepotrzebnych krzewów czy chwastów, utwardzając drogę dojazdową "że w czynie społecznym zapłaciłeś więcej niż jest wart" bo w momencie transakcji kupna nie wiedziałem, że działka ma wadę "Wprowadziłeś bank w błąd przedstawiając im zawyżoną wartość i teraz skorygowałeś to w urzędzie." serio? chciałbyś, aby banki (czy jakiekolwiek inne strony) mogły sobie zmieniać warunki podpisanych już umów w ich trakcie bez zgody drugiej strony? umowa to umowa "Co nie zmienia faktu, że mamy oczka i możemy porównać ceny z takimi samymi domami." chodziło mi o to, że nie da się wycenić konkretnego domu patrząc tylko na średnie ceny rynkowe z okolicy - nie znając szczegółów - ale skoro liczy się tylko grunt to w naszej dyskusji wartość samego domu jest i tak nieistotna "Można też wprowadzić rozróżnienie w podatku od sprzedaży nieruchomości i gruntu." no widzisz... to można, tamto można :) tylko ktoś musi zdecydować jak to ma dokładnie działać - temat jest bardzo subiektywny i na tych decyzjach (czy zmianach) jedni będą zyskiwać inni tracić "Jak grunt będzie niżej opodatkowany to automatycznie zaniżając jego wartość (udział w kwocie sprzedaży) będziesz podnosić sobie podatek." a tego to ja nie rozumiem :) "Znowu skrajnie zawyżając wartość działki aby zmniejszyć podatek od sprzedaży" dlaczego zawyżanie wartości działki miałoby zmniejszyć podatek od sprzedaży? "Uważam sales tax i land value tax za dwa podstawowe podatki, które powinny pokrywać koszta funkcjonowania państwa." zgadzam się... do tego jeszcze (niski) podatek pogłówny... no i każdy z tych podatków jest podatkiem celowym na konkretne wydatki, rosną przychody z danego podatku, rosną możliwości budżetowe na dany cel "Nie powinno być żadnych podatków od pracy. To chyba dobrze, że wykonujesz pracę w kraju i zwiększasz PKB." 100% racji :) "Dzieci dorosną, połowa się wyprowadzi, zamieszkają tam emeryci i nagle publiczna szkoła straci finansowanie." trudno, budynek zmieni swoje przeznaczenie - stanie się np. domem opieki dla seniorów "Wartość użytkowa działki zależy od tego, jak możesz ją wykorzystać." tylko, że wartością działki jest jej wartość transakcyjna (za ile została sprzedana), a nie użytkowa... wartości użytkowej nie da się tak naprawdę oszacować, bo nie posiadamy nigdy 100% informacji, które są do tego potrzebne (chociażby dlatego, że nie potrafimy przewidywać przyszłości i np. tego co przyniesie postęp technologiczny za kolejne 10 lat). "Żeby było śmieszniej, wyjedziesz za granicę i musisz dalej płacić podatki w kraju. Za co?" edukację, którą otrzymałeś za darmo w kraju... oczywiście najprostszym rozwiązaniem tego problemu jest brak państwowej edukacji :D Generalnie strasznie odpłynąłeś dalej od tematu naszej dyskusji i jak chętnie bym te tematy poruszył (choć w większości się z Tobą zgadzam) to niestety nie mam w najbliższych dniach czasu za bardzo...
Odpowiedz@ZONTAR: Wartość domu ma znaczenie, bo wpływa na ceny działek. Dopóki sprzedajesz tylko ziemię, można sobie szacować wartość gruntów na tej podstawie. W momencie, gdy wchodzi sprzedaż domów, cały misterny plan bierze w łeb. Sprzeda się dom w niskim standardzie na dużej działce, potem dom w wysokim standardzie na małej działce i wyjdzie, że coś podrożało w krótkim czasie. Dalej, są osoby, które nie mają pojęcia, ile ich ziemia jest warta. Przykład z okolicy. Działka 18 a sprzedana w 2020 za 576000 zł. W tym roku jest oferowana za 1200000 zł. Nic się nie zmieniło, tylko właściciel. Nie wiesz, czy sprzedał się gorszy dom, czy lepszy. Musiałbyś sprawdzić obydwa, a tego algorytm nie zrobi. W ogłoszeniu tego „lepszego” mogły być zdjęcia sprzed 10 lat zrobione zaraz po remoncie. I wiesz tylko tyle, ile widzisz na zdjęciach.
Odpowiedz@ChiKenn: Stronniczość nie jest wyznacznikiem inteligencji. Wręcz przeciwnie, inteligencja pozwala nam zauważyć własną stronniczość i zmienić perspektywę. Akurat sztuczna inteligencja ma taką przewagę, że nie będzie miała żadnych preferencji dopóki jej do tego nie zaprogramujemy. "będzie musiał podjąć decyzję gdzie jest jaki rejon i jak sam to ująłeś: tak ten system nauczyć" No to jest najtrudniejsza część. Aby nauczyć system musisz najpierw sam zrobić pierwsze szacunki. Jak na tym etapie zrobisz błąd, to będzie powielany dokładnie tak samo, jak z myleniem czarnych z małpami. Jak jednak wspomniałem, lepiej jest skupić się na oszacowaniu punktów szczególnych (tak się to zwykle robi) i pozwolić algorytmowi liczyć to dla reszty niż szacować ręcznie wszystko. Łatwiej się upewnić, że szacunkowa wartość gruntu w 10 miejscach jest wykonana prawidłowo niż zrobić to samo dla kilku tysięcy działek. Teraz LVT podobnie do podatku katastralnego liczy się w podobny sposób, ale ręcznie i jest to podatne na wiele manipulacji. Automatyczny system gwarantuje nam, że nie będzie niesprawiedliwych progów, gdzie 100 metrów dalej wartość jest dużo większa. "ale to przecież przeczy temu co wcześniej pisałeś... miało być tak, że dzięki temu podatkowi rynek sam "wyreguluje" gdzie co się opłaca budować" Problemem jest tutaj prawo budowlane. Nie możesz postawić wieżowca pomiędzy domkami jednorodzinnymi. Różne rodzaje infrastruktury mają różne ograniczenia i bez modyfikatorów to by prowadziło do szkodliwych sytuacji. Gdyby stawka była jednolita, to w 10 piętrowym bloku podatek by wynosił 10% tego, co w domku jednorodzinnym. Niby fajnie, zachęca do wysokiej zabudowy tam, gdzie jest drogo. Co jednak, jeśli akurat w tym miejscu nie można wybudować takiej zabudowy? Może grunt nie nadaje się do takiej zabudowy i dlatego został sklasyfikowany jako rejon niskiej zabudowy. Może są tam inne obiekty historyczne czy cokolwiek innego, co nie pozwala na wysoką zabudowę. No i w drugą stronę - jeśli miasto by miało tyle samo z wysokiej i niskiej zabudowy, a nawet od rolnika, to po co by miało się starać rozwijać infrastrukturę? Tutaj zakładam prosty związek przyczynowo-skutkowy. Aby sklasyfikować coś jako rejon wysokiej zabudowy należy zapewnić infrastrukturę do obsługi większego zagęszczenia. Czyli w przypadku tego rolnika najpierw pojawi się tam infrastruktura pozwalająca na obsługę całego osiedla, a później zmieni się plan zabudowy pozwalając mu też sprzedać to jako działki budowlane. No i w tym momencie zmieni się stawka podatku. Oczywiście ma pełne prawo sprzeciwić się zmianie przeznaczenia. Jak większość mieszkańców będzie przeciw to miasto nie może tego zrobić. Dojdzie do tego tylko wtedy, gdy większość chce bloków i został on sam. Tak samo w przypadku rolnictwa. Jeśli prawo nie pozwala przeznaczyć najwyższej klasy gruntów na zabudowę, to nie można karać rolnika za to, że nie buduje tam osiedla. No ale jeśli klasa jest niższa, większość chciała rozwoju dzielnicy, powstała cała infrastruktura i nowe osiedla, to rolnika zostaje w D. Nie ma powodu aby jego działka została ograniczona do rolnictwa. No i też daje nam to inny, dobry argument. Obecnie trzeba się starać o zmiany planu zagospodarowania terenu. W tym systemie to w interesie miasta będzie podbijać przeznaczenie. Czyli w skrócie mówiąc, w danym rejonie algorytm wyliczył wartość 10. Jest jednak fragment działki ze strumieniem, którego nie można zabudować. Ten będzie miał jakiś modyfikator, chociażby podatek przycięty do 20% za część, której nie można zabudować. Obok stoi zabytkowa willa, która podlega konserwatorowi zabytków. Przez to ona jak i sąsiadujące działki są ograniczone do niskiej zabudowy - 100% podatku. Dalej jednak już można stawiać średnią zabudowę. Drogi są za małe aby ją podbić, więc przypisuje się tej zabudowie jakąś klasę i podatek wynosi chociażby 200%. Dalej już jest dostęp do pełnej infrastruktury, więc ma najwyższą klasę zabudowy i 300% podatku.
OdpowiedzNadal 300% od gruntu w 10 piętrowym budynku to dużo mniej niż 100% w domku jednorodzinnym, więc i tak zachęca ludzi do poszukiwania mieszkań. Różnica jednak na tyle duża, że miasto ma interes w rozbudowie infrastruktury i podnoszeniu klasyfikacji w miarę możliwości. Jak więc w danej dzielnicy są same domki i mieszkańcy nie chcą podnosić tego do wyższej zabudowy, to tak będzie. I tak zapłacą podatek adekwatny do wartości gruntu, a więc wraz z rozbudową dalszego otoczenia wartość wzrośnie. Po prostu w ich najbliższej okolicy nie powstanie infrastruktura dla obsługi dużej gęstości zabudowy i przez to oni nie zapłacą jeszcze wyższego podatku. Tak samo jeśli miasto sięga już do jakiejś wsi, to wartość gruntów wzrośnie. Jak jednak mieszkańcy się nie zgodzą, nie będą sprzedawać działek i będą chcieli sobie tam żyć, to miasto nie ma nic do gadania. Wartość im wzrośnie ze względu na bliskość miasta, ale tylko tyle. Różnica natomiast będzie w takiej sytuacji, jak w obrazku. Kiedy praktycznie wszyscy sprzedali grunt i powstało osiedle, to ten jeden oporny stanowi mniejszość i nie może zablokować rozbudowy dzielnicy. No i podobnie to wygląda w przypadku niezbędnej infrastruktury. Jak miasto potrzebuje chociażby zajezdni autobusowej czy oczyszczalni ścieków, to może przeznaczyć jakiś rejon do tego celu i obniżyć tam podatek. Ot, rejony specjalnego przeznaczenia. Co najważniejsze - podatek nie zależy od tego, co jest na działce. Zależy od jej przeznaczenia. Dom i wieżowiec będą miały ten sam podatek jeśli są na działkach do wysokiej zabudowy. Natomiast dom na działce do niskiej zabudowy będzie tańszy przez to, że nie można tam tego wieżowca zbudować. I tak cena na lokal będzie dużo większa w jednorodzinnym. " chociażby z takiego banalnego powodu, że technologie budowy domów w Polsce nie dają możliwości ich dowolnego przenoszenia w inne miejsca" No ale jak tam jest tak niski podatek, to musi być niska wartość gruntu, a więc większa podaż od popytu. Spokojnie znajdziesz sobie miejsce. Z drugiej strony, skoro płacisz tak duży podatek u siebie to popyt jest duży i sporo zyskasz na sprzedaży obecnego. Z założenia przeprowadzka z drogiego do taniego miejsca powinna dawać sporą korzyść finansową. "ten kto będzie podejmował decyzje jakie dane są istotne" O tym już decyduje system. Jedyna możliwa decyzja to dodanie jakiejś danej. System znając ją już oceni, czy jest istotna. I analogicznie, jeśli według systemu dany wskaźnik nie ma znaczenia, to można przestać go wprowadzać. Tu chodzi tylko o to, aby ludzie mieli prawo zażądać wprowadzenia wskaźnika, który według nich jest ważny. Jak mają rację, to system znajdzie korelacje i zacznie go uwzględniać. Jak nie jest, to system go zignoruje. W moich analizach z tysięcy danych wychodziły najwyżej setki z korelacjami i najczęściej zostawałem z garstką takich, które miały największy wpływ na wynik. Ktoś sobie wymyśli, że w tamtym parku rosną akacje i są ładniejsze niż sosny u nas, więc powinniśmy mieć niższą wartość. No to wprowadzimy rozróżnienie rodzaju udrzewienia terenów zielonych i zobaczymy, czy faktycznie istnieje jakaś korelacja między nimi. Tak ogólnie rzecz biorąc, mieszasz tu trochę data mining z machine learningiem. Różnica między nimi nie jest duża i sprowadza się do ludzkiego błędu i możliwości analizy. Przy data miningu to człowiek zadaje pytania i wyszukuje korelacji między danymi. No a jak wiadomo, odpowiedź będzie jedynie tak trafna jak zadane pytanie. Machine learning w najprostszej postaci zadaje ogrom najróżniejszych pytań i porównuje ze sobą wyniki. Człowiek ma tendencję do szukania potwierdzenia swojej teorii, maszyny są dużo dokładniejsze i nie odrzucą kontrargumentów.
OdpowiedzCiekawym przypadkiem był głupi błąd zrobiony przez analityków firm ubezpieczeniowych w USA. Doszli do tego, że czerwone samochody częściej biorą udział w wypadkach. Oczywiście uczenie maszynowe by zauważyło dużo więcej relacji - młodzi kierowcy powodują więcej wypadków, samochody sportowe mają więcej wypadków i tak się składa, że samochody sportowe częściej są czerwone i młodzi kierowcy częściej wybierają agresywne kolory samochodów. Tak więc relacja między kolorem i wypadkowością może być łatwo obalona. Czerwone samochody nie będące samochodem sportowym i posiadane przez bardziej doświadczonych kierowców przeczą tej relacji - nie mają więcej wypadków od innych kolorów. Teza jest błędna i maszyna to zauważy. Człowiek musiałby szukać dowodu na to, że się myli i to jest problem. Przez ileś lat czerwone samochody miały przez to wyższą składkę ubezpieczeniową. Dopiero z czasem przestali to brać pod uwagę. Ja niby mam czerwony samochód z dużym silnikiem, a mam dosyć niską składkę. Czysta historia, prawko od nastu lat, samochód czterodrzwiowy i dołączany napęd na przód obniżyły mi mocno składkę. Charger z RWD ma wyższą składkę, Challenger jeszcze wyższą (bo dwudrzwiowy), a dla młodego kierowcy to już w ogóle idzie w kosmos. "na 90% obszaru kraju 30 km nic nie zmienia :)" No i na 90% obszaru kraju tego podwyższonego podatku by nie było, tylko stała składka państwowa/samorządowa jak jest teraz :) To ma nam głównie regulować drogie i mocno zabudowane rynki. "ten problem z mieszkaniówką u nas jest również duży." A nie wynika to czasem z dostępu do czegoś wartościowego? Małe wioski w okolicach popularnych miast będą miały duży popyt i nie liczę ich jako osobnych bytów. Mówię raczej o całych rejonach metropolii. I w moim rodzinnym mieście (koło 100k mieszkańców), i w rodzinnych miastach znajomych problem był odwrotny. Mały popyt na wynajem, niskie ceny. Mieszkanie 70 metrów w centrum miasta za mniej niż 100 tysięcy poszło. Małe miasteczka nie są popularne bez powodów. Tak chociażby każda wiocha przy autostradach wylatujących z Wrocławia jest już częścią metropolii. Większość ludzi z tych wioch pracuje we Wrocławiu i korzystają z szybkiego dojazdu. Ceny działek są wysokie i zazwyczaj od razu schodzą, ciężko znaleźć nową działkę. Nie pomaga w tym bardzo wolny rozwój infrastruktury. Co mi po działce budowlanej, jak najbliższa droga jest kilometr od działki razem z mediami? Niby wysoki popyt, a władze lokalne nie starają się i nie mają funduszy na rozbudowę. Jest natomiast sporo takich małych miast, które nie leżą blisko większych miast i mają małą popularność. Nic nie stoi też na przeszkodzie, aby samorządy same decydowały o modyfikatorach. Jedne nie będą doliczać żadnego podatku, inne będą wliczać go w 50% i tak dalej. System nadal by funkcjonował, ale jego zadaniem jest oszacowanie wskaźnika wartości w dowolnym miejscu. Władze już same będą określały, czy chcą się na nim opierać. To by był ich główny dochód i sami by musieli określić, czy lepiej obniżyć do minimum, czy podnieść aby rozbudować miasto i kontrolować jego rozwój. Z pewnością miasta z takim podatkiem inaczej by się budowały. Zabudowa by była dużo bardziej zrównoważona od początku. Wzrost wartości by był chociażby w okolicach uniwersytetów, gdzie jest duży popyt przez studentów. Natomiast nikt by nie stawiał biurowca zaraz obok aby być w prestiżowej dzielnicy. Przecież studenci i pracownicy biur to dwie różne grupy, to nie ma sensu. Będą się bić o miejsce mimo, że zależy im na dostępie do czegoś zupełnie innego. Dokładnie z takiego samego założenia wychodzę w pozostałych kwestiach. Różni ludzie mają różne potrzeby i lepiej mieć więcej terenów mniej uniwersalnych niż mniej terenu ze wszystkim. Tak chociażby zrobić podmiejską, spokojniejszą dzielnicę z niedużymi sklepami, kościółkiem, kliniką, dostępem do komunikacji miejskiej, ale daleko od fabryk, biurowców czy szkół. Dla kogo? Dla emerytów.
OdpowiedzOni już nie muszą dojeżdżać do pracy, nie mają małych dzieci, można im zrobić fajny rejon, który nie będzie atrakcyjny dla młodych rodziców czy ludzi aktywnych zawodowo. Dzięki temu wartość będzie niższa, podatek niższy i zachęci to ich do zwolnienia lokali tam, gdzie są wszelakie szkoły i biura. "przecież wyżej pisałeś, że będzie różna skala dla różnego rodzaju zabudowy" Nie rodzaju zabudowy, a przeznaczenia działki. "chciałbyś, aby banki (czy jakiekolwiek inne strony) mogły sobie zmieniać warunki podpisanych już umów w ich trakcie bez zgody drugiej strony? umowa to umowa" Przecież podpisałeś umowę wykazując wartość działki, a później sam wykazałeś inną wartość. To tak, jak zatajenie wad ukrytych sprzedawanego samochodu. Skoro wiedziałeś o wadzie i mimo to oszukałeś bank, to umowa jest nieważna. Wszystko tu się sprowadzi do udowodnienia, że o wadzie wiedziałeś już wcześniej, a banki mogą mieć całkiem dobry sztab prawników. ""Jak grunt będzie niżej opodatkowany to automatycznie zaniżając jego wartość (udział w kwocie sprzedaży) będziesz podnosić sobie podatek." a tego to ja nie rozumiem :)" "dlaczego zawyżanie wartości działki miałoby zmniejszyć podatek od sprzedaży?" Aktualnie podatek od sprzedaży nieruchomości to 19%. Niech będzie, że podatek od sprzedaży gruntu to 5%. Teraz sprzedając działkę z domem za pół miliona zapłacisz 19% podatku - 95 tysięcy. Jakby zrobić taki podział to już będzie różnie. Jak działka będzie wyceniona na 100 tysięcy i dom na 400 tysięcy to mamy 5+76=81 tysięcy podatku. Jak wycenisz działkę na 300 tysięcy i dom na 200, to mamy 15+38=53. Całkiem spora różnica w podatku. W ten sposób zaniżając wartość samej działki sprawiasz, że dom jest wart więcej i płacisz wyższy podatek. No ale wolałbym unikać takich cudaków prawnych, to niepotrzebnie komplikuje system podatkowy. Ja bym całkiem wyorał podatek od sprzedaży nieruchomości. Mamy już podatek od zysków kapitałowych, osoby prowadzące działalność powinny po prostu wykazać koszta inwestycji i wyliczyć zysk z odsprzedaży nieruchomości. Z resztą jak zaoramy dochodowy to nie będzie i tutaj problemu. Jedyny podatek przy sprzedaży płaciłbyś wtedy, gdy jesteś firmą, wszystkie materiały kupowałeś na firmę (bez podatku) i sprzedając doliczasz podatek od sprzedaży. No a jak jesteś osobą prywatną, to ten podatek płaciłeś przy zakupie materiałów. "trudno, budynek zmieni swoje przeznaczenie - stanie się np. domem opieki dla seniorów" Problem w tym, że koszta takiej zmiany przeznaczenia budynków publicznych poniesie inwestor. Jeśli szkoła była publiczna, to część kasy z podatków poszła w błoto, część pójdzie chociażby na przewiezienie sprzętu do nowej szkoły w innej dzielnicy. Znowu jeśli to jest prywatny inwestor, to niezbyt chętnie będzie podejmował ryzyko. Przy dużej niestabilności rynku takie inwestycje mogą wydawać się zbyt ryzykowne. Dokładnie to samo, co z tym rolnikiem. Nie będzie chętnie inwestować w gospodarstwo, jeśli rynek jest niestabilny i nie wie, czy za 10-20 lat nie będzie musiał wszystkiego porzucić. Wybierze sobie miejsce, w którym ryzyko jest mniejsze (daleko od dużego miasta). Poza tym może dojść do gorszego zjawiska. Jeśli wyprowadziło się 80% dzieci i zwinęła się szkoła, to reszta będzie musiała jeździć gdzieś dalej. Jeśli szkoła się zmniejszyła, to zazwyczaj będzie droższa dla całej dzielnicy. W każdym przypadku mamy do czynienia ze wzrostem kosztów utrzymania usług publicznych. Taniej jest zachęcać ludzi do mieszkania tam, gdzie mają wszystkie potrzebne usługi niż ciągle je przenosić lub utrzymywać wszystko wszędzie, jak to się teraz robi. No a przecież dążymy do optymalizacji wydatków publicznych.
Odpowiedz"wartości użytkowej nie da się tak naprawdę oszacować, bo nie posiadamy nigdy 100% informacji, które są do tego potrzebne " I to jest największy problem. W praktyce podatek powinien zależeć od wartości użytkowej, a wartość użytkowa to tylko lokalizacja, wielkość i ograniczenia sposobu użytkowania działki. Wielkość łatwo ocenić, lokalizacją miałby się zajmować algorytm, a ograniczenia są tu najsłabszym punktem. Dogadam się z kimś i sprawimy, że 80% mojej działki będzie miało kategorię leśną. Na pozostałych 20% sobie postawię dom, no a w lesie nie można budować, więc nie jest użytkowy i podatek będzie minimalny. Określanie przeznaczenia musiałoby być dobrze kontrolowane i wszelkie zmiany musiałyby być porządnie weryfikowane. Przede wszystkim zmiany w dół powinny być mocno kontrolowane. Działka pod wysoką zabudowę zmienia się na niską? No to trzeba sprawdzić dlaczego już nie możemy tam postawić wieżowca. Jeśli faktycznie jest ku temu powód (jak kwestie geologiczne) to tak może być. Ceny transakcyjne by były wskaźnikiem, ale jednak daleko im do wartości użytkowej. Tak chociażby kupno trzech bardzo nieustawnych działek będzie tańsze niż sprzedaż ich wszystkich deweloperowi. Wartość gruntu się nie zmieniła, ale sposób podziału wpływa na wartość rynkową. To nie jest prosty temat, ale z pewnością nie jest też bardziej skomplikowany od obecnie stosowanych form opodatkowania. @yahoo111: Patrzysz na to w skali mikro. W makro można powiedzieć, że przeciętne ceny transakcyjne powinny być takie same w takich samych miejscach. Jeśli dana dzielnica ma przeciętnie wyższe ceny nieruchomości to z dużym prawdopodobieństwem wartość gruntów też jest przeciętnie wyższa. Wykrywaniem takich relacji już ma się zająć uczenie maszynowe, człowiek nie powinien ustalać co i dlaczego. Człowiek ma tylko oszacować punkty charakterystyczne i wprowadzać jak najdokładniejsze dane o całym rynku nieruchomości i gospodarki przestrzennej. Algorytm już sam będzie wykrywał relacje i chociażby może zauważyć, że nieustawne działki mają niższą wartość rynkową niż duże i ustawne działki. Po to nam cała baza transakcji - aby wykrywać różnice w trendach i szukać różnych korelacji. Sztuczna inteligencja potrafi tworzyć dużo lepsze algorytmy, na które człowiek by nigdy nie wpadł. Tak chociażby sztuczna inteligencja nauczyła się symulować dynamikę płynów z całkiem niezłą dokładnością wyłącznie na podstawie obserwacji. Zużywa przy tym jakiś skromny procent mocy obliczeniowej, której potrzebuje algorytm stworzony przez człowieka do tego celu.
Odpowiedz@ZONTAR: wybacz, ale nie mam już czasu na dalszą dyskusję :) zwłaszcza, że odnoszę wrażenie że od kilku dni i tak "kręcimy się w kółko" omawiając te same sprawy: Ty swoje, ja swoje. Zakładam, że te różnice wynikają głównie z tego, że Ty bardzo ufasz technologii o której piszesz (być może masz rację), a ja uważam że świat jest zbyt skomplikowany, aby dało się go w 100% zdefiniować przez jakikolwiek (nawet samouczący się) algorytm (być może nie mam racji). Ignorujesz też zupełnie ludzką naturę (egoizm) osób, które będą miały dostęp do serwerów i oprogramowania - co według mnie jest poważnym błędem. Pozwoliłem sobie za to odpisać na kwestie już niezawiązane z głównym tematem - ale w najbliższych dniach już raczej nie będę w stanie pociągnąć tej dyskusji dalej. "To tak, jak zatajenie wad ukrytych sprzedawanego samochodu." zatajenie ma miejsce tylko wtedy gdy o tym wiemy... "Wszystko tu się sprowadzi do udowodnienia, że o wadzie wiedziałeś już wcześniej" co w większości przypadków jest niemożliwe do udowodnienia - dlatego nikt nie ufa opiniom sprzedawcy tylko sam sprawdza samochód u zaufanego mechanika przed zakupem "banki mogą mieć całkiem dobry sztab prawników" w interesie banku jest żebyś spłacał kredyt, bo to jest ich zarobek - póki to robisz nie będą Ci robić pod górkę - ich nie obchodzi jaki będziesz płacił podatek, bo oni na tym nie zarobią "W ten sposób zaniżając wartość samej działki sprawiasz, że dom jest wart więcej i płacisz wyższy podatek." zaniżając wartość działki nie zwiększam wartości domu, bo niby dlaczego? budynek jest wart ciągle tyle samo, po prostu wartość całej nieruchomości (dom + działka) spada "No a przecież dążymy do optymalizacji wydatków publicznych." przyznam, że myślałem że dążymy do optymalnego wykorzystania gruntów, a nie wydatków publicznych
Odpowiedz@ChiKenn: @ZONTAR: Żeby taki system w ogóle móc uruchomić, potrzeba byłoby zacząć od gmin, które mają komplet danych i ciągłość dostępu. Patrząc na geoportal, w mojej gminie Ewidencja gruntów i budynków raz działa, raz nie. W ościennych gminach ewidencja jest w różnych formatach, pokrycie warstwami infrastruktury też się różni. Nie ma np. wyszczególnionej sieci gazowej. Gazociągi niskiego ciśnienia doprowadzone z sąsiedniej gminy znikają na granicy, albo są gazociągi wysokiego ciśnienia, ale od reduktorów nie ma żadnych odnóg niskiego ciśnienia. To powoduje, że działanie systemu byłoby na poziomie gmin i bazowałoby wyłącznie na danych, które są dostępne dla gmin. A to otwiera pole do ogromnych nadużyć, bo dostęp do danych pozostałby, jak obecnie, na poziomie gmin. > To nie jest prosty temat, ale z pewnością nie jest też bardziej skomplikowany od obecnie stosowanych form opodatkowania. No tak, grunty nie otworzą sobie konta i nie czmychną za granicę. Ale to jedyne uproszczenie względem systemu podatkowego. Mówiąc natomiast o wycenach, mam z tym bardzo poważny problem. Mówisz bowiem o wartości podatku od gruntu, co jest zrozumiałe, ale jego wysokość chcesz opierać na wartości sprzedaży nieruchomości ogółem. Jest to poważny problem i wymienię listę przykładów, w skali mikro, których system miałby poważny problem uwzględnić bez ręcznego masażu danych: 1. Sprzedaż zabudowanej działki o dużej powierzchni w bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Zabudowania mają dużą powierzchnię użytkową (wartość+), ale nadają się wyłącznie do rozbiórki (wart–––). Droga do posesji jest, ale ma niską nośność (wart–), co wyklucza użycie ciężkiego sprzętu bez jej utwardzenia (wart––). Z powodu gęstej zabudowy (wart+) rozbiórka wymaga prac ręcznych (wart–––) i ostrożnego usuwania materiału po rozbiórce. Kolejna inwestycja będzie również wymagać prac ręcznych. Grunt jest realnie warty bardzo dużo, ale cena sprzedaży nieruchomości po uwzględnieniu wszystkich kosztów będzie koniec końców niska. Po uwzględnieniu ceny sprzedaży tej konkretnej nieruchomości wartość ziemi *w okolicy* spadnie. Ma to sens dla *tej* konkretnej działki, ale nie dla wszystkich. 2. Sprzedaż dużej zabudowanej działki w mało atrakcyjnej lokalizacji. Brak jest podstawowych mediów (wart–––), dojazd jest drogą utwardzoną, ale nie asfaltową (wart–). Poprzedni właściciel zainstalował na działce na własny użytek odwiert geotermalny i studnię głębinową. Ponadto jest tam duża instalacja fotowoltaiczna i baterie o pojemności 8 MWh, co pozwala na korzystanie ze zmagazynowanej energii elektrycznej przez co najmniej trzy dni przy pełnym obciążeniu oraz zainstalowany generator spalinowy. Dom wyposażony luksusowo. Właściciel prowadził w tym miejscu stadninę, sprzedaż nieruchomości obejmuje też sprzedaż całego zwierzyńca. Wartość odsprzedaży takiej działki jest niebotyczna. Jej sprzedaż spowoduje gigantyczny wzrost wartości gruntów w okolicy, co spowoduje, że okoliczni rolnicy będą zmuszeni płacić bardzo wysokie podatki od swoich gruntów. 3. Stosunkowo duża działka, jest dom o dużej powierzchni nadający się do zamieszkania, ale w stanie wymagającym remontu. Wartość odsprzedaży jest w zasadzie równa wartości gruntu, dom jest dodatkiem. 4. Stosunkowo mała działka, jest na niej dom o średniej powierzchni, zbudowany według bardzo przemyślanego projektu, krótko po generalnym remoncie, wyposażony luksusowo. Wartość odpsrzedaży jest przede wszystkim wypadkową wartości domu, cena działki jest niewielką częścią całości. 5. Sąsiedzi nie chcą płacić wysokich podatków, dlatego umawiają się u notariusza, odsprzedając sobie udział 10% w nieruchomościach za złotówkę za ar. Pół roku później znów idą do notariusza, odsprzedając te udziały dalej za złotówkę. Po powtórzeniu takiego zabiegu kilka razy wartość gruntu zostaje dla celów LVT ustalona na 10 zł za ar. 6. Wartość terenów rolniczych byłaby zależna od wartości ziemi i zabudowań mieszkalnych w okolicy. 7. Po sprzedaży bardzo cennych terenów przemysłowych, drast
Odpowiedz@yahoo111: "jego wysokość chcesz opierać na wartości sprzedaży nieruchomości ogółem." Nic takiego nie mówiłem. Wartość użytkowa to coś innego. Po prostu ceny transakcyjne są jedną z informacji, które mogą nam pomóc w szacunkach, a uczenie maszynowe już samo znajdzie relacje jeśli takie istnieją. Czysto statystycznie rozrzut cen nieruchomości w dwóch identycznych miejscach powinien mieścić się w pewnym marginesie błędu dążąc do zerowej różnicy przy nieskończonej liczbie danych. Dokładnie tak samo, jak rzucając w nieskończoność monetą stosunek obu stron powinien dążyć do 1:1. A to znaczy, że jakiekolwiek odchyły wskazują nam różnicę. Tu już nie ważne, z czego ona wynika. Ona jest i ona nam mówi, że jeden teren jednak przyciąga większe inwestycje, a więc musi być nieco bardziej wartościowy. Też trochę zamieszaliśmy tam podatkami w dyskusji. Mówiłem oddzielnie o podatku od sprzedaży nieruchomości i podatku od wartości gruntu, a propozycja zróżnicowania podatku dotyczyła tego pierwszego. Deweloper sprzedając mieszkanie może w cenie uwzględnić wartość użytkową gruntu i wartość nieruchomości. Jeśli wartość użytkowa gruntu jest niżej opodatkowana (a idealnie nie powinno być podatku, w końcu chcemy zachęcać do dynamiki rynku gruntów), to deweloper najchętniej by zawyżył wartość użytkową. Znowu użytkownicy wolą ją zaniżać jeśli ona ma wpływ na płacone przez nich podatki. I tak w obu przypadkach ta wartość deklarowana powinna być tylko informacją i nie powinna bezpośrednio wpływać na podatek. Tak samo, jak faktura na 1 ojro importując samochód. Nie zapłacisz akcyzy od 1 ojro, zapłacisz od rynkowej wartości aby czasem nie dochodziło do oszustw. To i tak jest kombinatorstwo, ale da się to zrobić. Z pewnością jest lepsze od obecnego systemu podatkowego. Tu masz wybór - możesz przeprowadzić się tam, gdzie będzie taniej. W obecnym systemie nie masz wyboru. Ktoś ustalił ile masz płacić i nie ma wymówek. A jak dobrze i dokładnie to wszystko jest wyliczone, to widać po ciągłych zmianach w projekcie nowego wała. Nigdy nawet nie powinno być sytuacji, gdzie ktoś się przepycha o to, czy dać 9% podatek na NFZ, czy zmniejszyć go do 4% na dają umowę, czy dać komuś ulgi, a komuś nie dać. Nie tak działa matematyka. U nas ustalanie podatków przypomina walenie rzutkami na oślep. Zamiast policzyć wydatki i tak określić formy opodatkowania, aby były sprawiedliwe, to trorzy się masę furtek i dziur, a ostatecznie decyduje to, kto głośniej krzyczał. Forma oparta o wartość gruntu przynajmniej pozwoli nam wybrać, gdzie i jakie podatki chcemy płacić. Chcesz mniej, wynieś się z centrum. I jakby nie patrzeć, dowalenie tego samego podatku firmie zajmującej biurowiec w centrum dużego miasta i firmie z siedzibą po środku niczego na Podlasiu to czysta głupota. Pierwsza zajmuje cenne miejsce i mocno korzysta na lokalizacji. Daje pracownikom "benefity" zapewniane przez miasto. Druga jest po środku niczego, nie ma za bardzo infrastruktury i mimo to przynosi taki sam dochód. W praktyce tworzy dużo więcej wartości w takim miejscu i nie powinna być za to karana. Wręcz przeciwnie, to się powinno opłacać. Jak podawałem często przykłady w USA - biurowce i firmy potrafią być rozsiane po różnych wioskach. To się opłaca, podatek od nieruchomości jest dużo niższy, a to jest niższy koszt i dla pracodawcy, i dla wszystkich pracowników, którzy żyją sobie na prowincji. To właśnie pozwala nam rozluźniać zabudowę i powiększać obszar funkcjonowania na tereny, na których teraz nie ma zupełnie nic. No bo kto postawi teraz biurowiec w małym miasteczku? Jakie z tego będzie miał korzyści? Zapłaci tyle samo w podatkach, pracowników będzie dużo mniej i dużo trudniej będzie się do firmy dostać. To już lepiej wpakować się w samo centrum miasta pomiędzy inne firmy.
Odpowiedz@ZONTAR: O, ucięło mój komentarz. Tu jest dalszy ciąg: 7. Po sprzedaży bardzo cennych terenów przemysłowych, drastycznie wzrosłaby wartość gruntów pod zabudowę mieszkalną w okolicy (z racji bardzo dużej powierzchni działek przemysłowych wpływ byłby niewspółmierny). 8. Wartość terenów przeznaczonych pod usługi wpływałaby niewspółmiernie na działki mieszkalne w okolicy. 9. Duże tereny poprzemysłowe wymagające prac rekultywacyjnych są z kolei warte bardzo niewiele i wprawdzie negatywny wpływ na sąsiadujące działki jest niewątpliwy, to jednak działki poprzemysłowe o powierzchni kilku km² będą wpływać na grunty w całej gminie. 10. Działka stosunkowo nieduża, ale zabudowana gęsto z bardzo wysokim PUM i dużą liczbą lokali (wieżowiec). 11. Działka duża, ale zabudowana rzadko z bardzo niskim PUM i małą liczbą lokali. To tylko jedenaście przykładów, gdzie dane są wątpliwej jakości*. Można bazować wyłącznie na cenach działek niezabudowanych, ale to by oznaczało, że wartości niektórych miejsc nigdy nie dałoby się oznaczyć. Większość wartości sprzedaży nieruchomości stanowią lokale i działki zabudowane. Xasadniczo nie podoba mi się w Twoim pomyśle próba wyłuskania wartości gruntu na podstawie cen sprzedaży wszystkich nieruchomości. Chesz realnego systemu? Proszę bardzo, przykładowe formułki do Excela w celu policzenia wartości działki mieszkalnej: ŚWBg: średnie wynagrodzenie brutto w gminie (lub dzielnicy miasta) ŚWBp: średnie wynagrodzenie brutto w powiecie ŚWBm: średnie wynagrodzenie brutto w najbliższym mieście wojewódzkim Odlm: odległość w km do najbliższego miasta wojewódzkiego ŚWBw: średnie wynagrodzenie brutto w województwie A1: =SUMPRODUCT(ŚWBg;ŚWBp;ŚWBm;ŚWBw,200;75;100/Odlm;75)/SUM(200;75;100/Odlm;75) Ele: czy działka posiada dostęp do sieci energetycznej (0: nie, 1: tak) Gaz: czy działka posiada dostęp do sieci gazowej Wod: czy działka posiada dostęp do wodociągu Kan: czy działka posiada dostęp do kanalizacji Cie: czy działka posiada dostęp do sieci ciepłowniczej Tel: czy działka posiada dostęp do sieci teletechnicznej Drg: czy działka posiada dostęp do drogi A2: =SUMPRODUCT(Ele;Gaz;Wod;Kan;Cie;Tel;Drg,100;70;80;50;40;25;100)/SUM(100;70;80;50;40;25;100) Odlc: Odległość do centrum najbliższego miasta Śred: Największa odległość między granicami miasta/gminy A3: =1-((Odl*2/Śred)^2)/3 Szer: średnia szerokość działki Dł: średnia długość działki A4: =1-ABS(Szer-Dł)/(Szer+Dł) LV/1 a=A1*A2*A3*A4*10 1 ar kwadratowej działki z dostępem do wszystkich mediów, w ścisłym centrum miasta będzie wart tyle, ile wynosi potencjalne średnie wynagrodzenie dla osoby tam mieszkającej. Odpowiednio manipulując współczynnikami można zmniejszyć/zwiększyć ich wpływ na cenę końcową. Zaletą takiego liczenia wartości gruntu jest to, że jest niezależna od wartości niematerialnych. Dla jednych działka na zboczu będzie więcej warta, niż działka płaska, dla jednych działka z drogą na południu będzie więcej warta, niż z drogą na północy. Potencjał zarobkowy dla mieszkania w danym obszarze ma dużo większe znaczenie, niż jakikolwiek inny wskaźnik.
Odpowiedz@ZONTAR: Potencjał zarobkowy jest kluczowy do oceny, czy w danym miejscu ziemia powinna być droga, czy tania. Korzystając z bardzo rozbudowanej infrastruktury i płacąc przez to wysoki podatek od wartości gruntu, oczekuje się równie wysokiego zwrotu z inwestycji. To z kolei napędza zabudowę wysokiej gęstości w centrum i jego lepsze wykorzystanie, a także przyspiesza rozwój miasta w kierunku terenów obecnie nieużytkowanych (np. w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego inwestor może nabyć działkę za niską cenę, a następnie płacić za nią zerowy podatek, w zamian za zbudowanie tam infrastruktury). Potencjał zarobkowy w danym obszarze może być bardzo niski, co z kolei powoduje, że podatek od wartości ziemi jest niski. To z kolei może być dodatkową zachętą dla inwestora do zlokalizowania tam siedziby (przykład z Podlasiem), zwłaszcza jeśli potrzebuje na nią dużej powierzchni. Jeszcze jedna możliwość jest taka, że wysokość podatku od gruntu zależy od stopnia jego wykorzystania i inwestor, który zabudował działkę zgodnie z maksymalnymi wytycznymi w MPZP nie płaci podatku od gruntu wcale (płaci tylko od powierzchni użytkowej), a za ziemię przeznaczoną pod zabudowę względnie gęstą (np. 60%), jeśli na działce stoi tylko jedna rezydencja zajmująca 6% działki, płaci się podatek w wysokości 90% (100%–60%÷6%). Oczywiście pozostaje problem ze wzrostem wynagrodzeń i wypędzaniem biednych z drogich miast, zwłaszcza emerytów, którzy mogli zamieszkać w danym miejscu, gdy jeszcze było tanie, i wspólnie budować jego dobrobyt (a także znosić niedogodności, gdy była budowana infrastruktura). Jest to zjawisko niepożądane, gdy nie dotyczy ścisłego centrum i blokowania terenów inwestycyjnych. Jest kilka mechanizmów, które mogą temu zapobiec: 1. W momencie nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela obliczamy podatek w relacji do najniższego podatku w skali kraju. Relacja ta nie może wzrosnąć powyżej (tu podaję arbitralnie) 200%, 250%, czy 300% względem relacji w momencie nabycia. Właściciel kiedyś się zmieni, czy to w wyniku śmierci, czy w wyniku przepisania nieruchomości. Zamrożona wartość ziemi dla celów podatkowych jest wtedy liczona ponownie i ponownie ustalana jest relacja. 2. Jeśli mamy do czynienia z zabudową zagrodową i bardzo dużą działką, która kiedyś była rolna, a obecnie jest budowlana i dość dobrze zaopatrzona w infrastrukturę, liczymy na to, że właściciel podzieli działkę na mniejsze i sprzeda je lub sam zainwestuje. 3. Nic nie robimy, liczymy na to, że właściciel ma dzieci, którym zależy, żeby babcia i dziadek byli pod ręką. 4. Nic nie robimy, bo jeśli właściciel nie ma dzieci, może skorzystać z odwróconej hipoteki. 5. Żeby uwolnić zasoby gruntowe, żeby nie niszczały i nie zarastały, wywłaszczamy właściciela nieruchomości. 6. Burmistrzowi zamarzyła się rezydencja w tym miejscu, więc zamiast przeprowadzać wywłaszczenie, nasyłamy na właściciela smutnych panów, którzy zrobią z nim porządek. Ewentualnie upijamy go i u notariusza przeprowadzamy przepisanie gruntów.
Odpowiedz@ZONTAR: Ogólnie jestem zwolennikiem podatku od wartości ziemi w tym kształcie, bo usuwa to patologię w rodzaju: „Właściciel działki X nie da sąsiadowi z działki Y służebności wodociągu, bo on od siebie puści wodociąg do działki Z innego sąsiada i przez to zasłoni mi widok”. W tej sytuacji właściciele działek Y i Z idą do sądu i mówią, że nie mogą otworzyć inwestycji na działce, bo właściciel działki X to blokuje, w związku z czym chcą, żeby on płacił ich podatek, bo oni nie mogą z niego skorzystać. I dobrze byłoby, żeby istniał taki podatek, pod warunkiem jednak, że MPZP w wielu miastach zostaną sporządzone na nowo. Są miasta, w których nie przewidziano zawczasu stref MW, MWU ani U, ale władze się zorientowały, że z gęsto zabudowanych osiedli można ściągać wysokie podatki i nagle wokół osiedla domów jednorodzinnych powstają strefy MW, ale bez odpowiedniej infrastruktury, przez co stara droga lokalna, która była przeznaczona dla 150 domostw (i ruchu 200 samochodów/godzinę) nagle musi obsłużyć 1500 lokali, a ruch zwiększa się do 1500 samochodów/godzinę, a gmina jest zainteresowana tylko liczeniem pieniędzy, bo poszerzyć drogi nie zamierza. Inwestor występuje o poszerzenie drogi własnym sumptem, gmina się zgadza i wywłaszcza mieszkańców z części ich działek z rekompensatą liczoną według cen sprzed 20 lat, likwidując podjazdy lub wystawiając taras bezpośrednio przed chodnik. Mieszkam pod Krakowem. W mojej gminie MPZP zostało sporządzone pięć lat temu i jest bardzo racjonalne. Tereny inwestycyjne pod MW są zabezpieczone razem z dogodnym dojazdem i kompletną infrastrukturą. Z kolei inna gmina w sąsiednim powiecie ma to rozwiązane fatalnie i koledzy z pracy bardzo skarżą się na to, jak zostało rozwiązane to u nich.
Odpowiedz@yahoo111: Proponujesz to samo, co ja napisałem. Nigdzie nie pisałem, że wartość ma być tylko i wyłącznie opierana o cenach transakcyjnych. I wyobraź sobie, że dokładnie o takich obliczeniach mówię, ale nie zaprzęgając człowieka do liczenia i wymyślania współczynników. Bierzesz dane, wrzucasz do wora i zaprzęgasz uczenie maszynowe do rozpoznania relacji między wszelkimi czynnikami i wartością działki. No i przez to trzeba dobrze wyliczyć wartość kilku działek opierając się o poważne badania rynkowe. Cała reszta uczenia będzie polegać tylko na korygowaniu stawek w czasie. Stosowanie sztywnych ram nie ma sensu. Opodatkujesz dostęp do sieci ciepłowniczej? To więcej ludzi zacznie grzać się gazem. Opodatkujesz gaz? To pójdzie w stronę prądu. Uczenie maszynowe będzie takie zmiany w trendach wyłapywać i zmieniać współczynniki. Twoja propozycja by sprawiła, że będziemy mieli bardzo skomplikowany system podatny na nadużycia, a do tego cały sztab ludzi, którzy będą się zajmować wykrywaniem tych nadużyć i wyszukiwaniem poprawek. Dokładnie to, co uczenie maszynowe ma robić za nas. Każda akcja prowadzi do reakcji i przy odpowiednio dużej puli danych system będzie spójny i jednolity. Możesz sobie sprawdzić jakie dane i współczynniki są brane pod uwagę, ale to nie człowiek je ustala, a zmiany popytu i podaży. Zakładam od początku, że nie można nałożyć podatku adekwatnego do możliwej zabudowy jeśli nie jest ona możliwa. Tereny przeznaczone pod większe zagęszczenie zaludnienia muszą być najpierw do tego dostosowane, a dopiero później można przekwalifikować działki. No i od początku określiłem, że musi być jakiś mnożnik zależny od przeznaczenia działki. Jak działka nie nadaje się do budowy wieżowca, to nie można tak liczyć podatku. Jak ma wszystko potrzebne do takiej budowy i obszar jest gotowy na kolejne 10 tysięcy mieszkańców, to jak najbardziej podatek może wzrosnąć. W podziale na mieszkańców nie będzie tak duży, ale jak ktoś będzie chciał przetrzymać działkę i zarobić na wzroście wartości to się może zdziwić.
Odpowiedz