To było tak. Założyli spółkę, wyładowali kasę na ziemię i szukali inwestorów. Inni ludzie dołączali się do spółki, pakowali w nia oszczędności, zadłużali się, zastawiali nieruchomości. Wszystko w wierze, że nikt ich nie wykiwa i udało się, jednak budynek powstał i każdy na tym wygrał. Jak więc jesteś skłonny podjąć takie ryzyko, zadłużyć się, przeznaczyć kasę nie wiedząc, czy cokolwiek z tego wyjdzie i czy faktycznie projekt powstanie, to śmiało buduj swoje. Tylko nie narzekaj, że deweloper robiący dokładnie to samo i oferujące mieszkania dając klucze do ręki domaga się płatności za całe ryzyko i czas inwestycji, które wziął na siebie.
Równie dobrze budowa by mogła gdzieś utkwić, jakieś siedlisko żab azjatyckich, jakiś zabytkowy wychodek, ktoś mógł zdefraudować kasę i zniknąć, sytuacja na rynku mogła podnieść ceny powyżej budżetu spółki. Deweloperowi raz wychodzi, raz nie, a wszelkie koszta i zyski rozkłada na wszystkie inwestycje. Tu zagrali na loterii i mogli stracić praktycznie wszystko lub wygrać dużo.
Trzeba też pamiętać, że większość kupców mieszkań nie ma głowy do prowadzenia spółki, do prowadzenia takich inwestycji, mogą nie mieć zdolności kredytowej czy gotówki na takie coś i mogą nie mieć czasu. To jest robota na pełny etat. Chcielibyście powierzyć wszystkie oszczędności jakiemuś Józkowi, który sobie wymyślił, że zostanie deweloperem po 20 latach jeżdżenia wózkiem widłowym?
Sprawa wygląda tu bardzo prosto. Gdyby mieli większy budżet, to by zbudowali całość i zgarnęli marżę deweloperską dla siebie. Gdyby mieli mniejszy budżet lub umiejętności, to i tego by nie ogarnęli i by byli zdani na innych deweloperów. No a że byli gdzieś po środku, to jednocześnie byli w stanie założyć spółkę i zorganizować budowę, ale nie mieli zasobów aby zrobić to samodzielnie i nie mogli narzucić dużej marży.
@ZONTAR: A to nie jest tak, że duży producent powinien mieć opcję na cięcie kosztów przez optymalizację procesu produkcyjnego i kupując produkty w hurcie?
Marża 100%, to taka trochę złodziejska marża.
A co do ryzyka, to nadal jest takie samo ryzyko, że deweloper zbankrutuje albo zdefrauduje hajs.
@Marius: Te marże deweloperskie (podobnie do marży paliwowej) nie maja nic wspólnego z dochodem dewelopera. To różnica pomiędzy czystymi kosztami budowy, a całkowitą ceną. Marża deweloperska uwzględnia płace dla pracowników (jak budujesz sam, to nie masz projektantów, konsultantów, księgowych, marketingu, działu planowania), zarządzanie ryzykiem (kupujesz różne nieruchomości grunty na przyszłość, niektóre nie wypalą i wtopisz kasę), kredyty (większość deweloperów leci na kredyt aby robić więcej jednocześnie). I tak chociażby nikt tu nie uwzględnił w kosztach tego, że część inwestorów wzięła kredyt aby wpłacić go spółce. Ten kredyt nie jest darmowy, normalnie bierze go na siebie deweloper i spłaca go sprzedając mieszkania, a w tym przypadku wzięli go na siebie niektórzy inwestorzy i nie uwzględnili tych kredytów w kosztach. Jak masz pieniądze na koncie, to możesz je wydać teraz i za 3 lata mieć dom. Jak nie masz pieniędzy, to możesz wziąć kredyt i spłacać go przez 3 lata czekając na dom, a możesz za 3 lata kupić gotowy i zapłacić większą marżę deweloperowi, który przecież wydał kasę kilka lat temu. Jest masa kruczków, które tutaj ludzie pomijają. Marża deweloperska to nie dochód dewelopera. Dokładnie to samo jest z marżą paliwową. Jest różnicą pomiędzy ceną zakupu surowca i ceną rynkową paliwa, a ta marża zawiera w sobie także koszta transportu i organizacji całego procesu. Jak zmienisz źródło paliw i zamiast importować z kraju 1000km dalej będziesz ściągać towar z innego kontynentu, to nawet przy niższej cenie koszta pójdą w górę, a wraz z nimi marża paliwowa. To nie znaczy, że na tym zarobiłeś więcej. To znaczy, że zarobił na tym dostawca, który musiał to przewieźć z innego kontynentu. I tak samo marża deweloperska nie znaczy, że tyle kasy wpada im do kieszeni, spora część z tej kasy poszła na płace i usługi potrzebne do przeprowadzenia tej inwestycji, które nie wchodzą w skład samych materiałów. Nawet banalna sprawa, kupiłeś materiały budowlane za X, sprzedałeś dom dwa lata później. Będziesz liczyć marżę w stosunku do cen materiałów sprzed dwóch lat, czy obecną? Inwestycje deweloperów potrafią się ciągnąć przez wiele lat i mieć wiele etapów. Marża jest liczona w stosunku do kosztów jakie ponieśli na przestrzeni ostatnich iluś lat na materiały czy grunty, ale te pieniądze nie mają pokryć tylko dawnych kosztów, mają pokryć koszta kolejnych inwestycji. Skoro ceny gruntów czy materiałów poszły w górę, to nawet jak kupiłeś kiedyś to samo za 50% obecnej ceny, będziesz żądać za to 100% + jakiś dochód aby przeznaczyć na kolejne inwestycje. Inaczej wszyscy by poszli z torbami, bo sprzedając nieruchomości po kosztach sprzed lat nie będą mieli za co przeprowadzić kolejnych inwestycji.
Deweloperzy mają ubezpieczenia inwestycji i o ile nie korzystasz z usług jakiegoś szemranego przedsiębiorcy, to w razie bankructwa czy oszustwa odzyskasz swoje. Jak założyłeś spółkę i ta zdechła, to cała kasa w nią wpakowana idzie w piach. Nie możesz ubezpieczyć się od bankructwa, możesz tylko ubezpieczyć się od odpowiedzialności wobec klientów.
Tak tylko dodam, że przy obecnej inflacji (już przekroczyła 15%) jakby deweloper wydał pieniądze, postawił dom i sprzedał go po roku wychodząc na 0, to z automatu by miał 15% marży deweloperskiej. Tylko dlatego, że w rok ceny poszły w górę o 15%, a więc biorąc 15% więcej przy sprzedaży ma "dochód". Jak to rozłożymy na inwestycje trwające 5-10 lat, to nagle 50% narzutu niwelującego inflację od momentu rozpoczęcia inwestycji wydaje się całkiem rozsądne. I tego masa ludzi nie rozumie. To, że 5 lat temu kupiłem bloczki silikatowe i dostawę 10 gruszek betonu za jakąś cenę nie znaczy, że teraz to sprzedam z 10% marżą w stosunku do cen sprzed 5 lat. Sprzedam to po aktualnych cenach i do tego doliczę swoją marżę, ale różnica między kosztami 5 lat temu i wpływami teraz wyniesie już 50-100%, a nie 10%. Jak kupiłeś mieszkanie 10 lat temu za 250 tysięcy, to teraz prawdopodobnie możesz sprzedać je za 500 tysięcy. Gdybyś był deweloperem, to też by z tego wyszła marża 100%, skoro różnica między zakupem i sprzedażą wynosi 100%. I jak, wydaje Ci się, że sprzedanie tego samego za 275 tysięcy (z 10% zyskiem) będzie sprawiedliwą ceną, gdy takie same mieszkania kosztują teraz po 500? Te 275 tysięcy teraz jest warte mniej niż 250 tysięcy 10 lat temu. Skoro sprzedając obecne mieszkanie za 500 tysięcy będziesz mógł kupić podobne w innym miejscu, to w praktyce te 100% marży nic nie dało, bo nadal nie masz dwóch mieszkań ani funduszy na zakup drugiego takiego. Masz więcej pieniędzy, ale kupisz za nie tyle samo. Im dłuższe są inwestycje, tym większe marże się wydają, bo uwzględniają masę kosztów i zmian na rynku, które nie dotyczą krótkoterminowych transakcji.
@ZONTAR: Odwracanie kota ogonem. Pracownicy typu: projektanci, konsultanci, księgowi, marketing itp. mają na celu minimalizowanie strat, maksymalizowanie zysku, a nie zwiększanie kosztu rynkowego. Tak jakby zachwalać wybijanie szyb w oknach, bo nakręca to rynek szklarski.
Mnie jako konsumenta nie obchodzi, skąd producent zebrał środki na inwestycję i jakie ponosi ryzyko.
Idę do tartaku, kupuję deski. Zawożę deski do stolarza, żeby mi je przyciął i oszlifował.
Potem do lakiernika, żeby je odpowiednio zabezpieczył impregnatem. Płacę okolicznemu "złotej rączce" za zbicie ze sobą desek. Jeśli w ten sposób zyskam ławkę ogrodową połowę taniej niż w IKEA, to chyba coś jest "nie halo".
@Marius: Jeśli jesteś w stanie to wszystko zrobić i wyjdzie taniej niż IKEI, to winszuję. Mi zawsze takie rzeczy wychodzą drożej, niż kupno gotowca, ewentualnie na styk opłacalności, gdy do tego muszę włożyć przynajmniej kilka dniówek roboty. Jeszcze mi się nie zdarzyło, żeby zrobienie czegoś na zlecenie było tańsze, niż kupno gotowca robionego masowo.
Nie wiem, gdzie się tu upatrzyłeś zwiększania kosztu rynkowego czy wybijania szym. W tym, że w kilka lat inflacja zżarła 30% wartości inwestycji i do wyjścia na plus trzeba walnąć ponad 30% marży?
To było tak. Założyli spółkę, wyładowali kasę na ziemię i szukali inwestorów. Inni ludzie dołączali się do spółki, pakowali w nia oszczędności, zadłużali się, zastawiali nieruchomości. Wszystko w wierze, że nikt ich nie wykiwa i udało się, jednak budynek powstał i każdy na tym wygrał. Jak więc jesteś skłonny podjąć takie ryzyko, zadłużyć się, przeznaczyć kasę nie wiedząc, czy cokolwiek z tego wyjdzie i czy faktycznie projekt powstanie, to śmiało buduj swoje. Tylko nie narzekaj, że deweloper robiący dokładnie to samo i oferujące mieszkania dając klucze do ręki domaga się płatności za całe ryzyko i czas inwestycji, które wziął na siebie. Równie dobrze budowa by mogła gdzieś utkwić, jakieś siedlisko żab azjatyckich, jakiś zabytkowy wychodek, ktoś mógł zdefraudować kasę i zniknąć, sytuacja na rynku mogła podnieść ceny powyżej budżetu spółki. Deweloperowi raz wychodzi, raz nie, a wszelkie koszta i zyski rozkłada na wszystkie inwestycje. Tu zagrali na loterii i mogli stracić praktycznie wszystko lub wygrać dużo. Trzeba też pamiętać, że większość kupców mieszkań nie ma głowy do prowadzenia spółki, do prowadzenia takich inwestycji, mogą nie mieć zdolności kredytowej czy gotówki na takie coś i mogą nie mieć czasu. To jest robota na pełny etat. Chcielibyście powierzyć wszystkie oszczędności jakiemuś Józkowi, który sobie wymyślił, że zostanie deweloperem po 20 latach jeżdżenia wózkiem widłowym? Sprawa wygląda tu bardzo prosto. Gdyby mieli większy budżet, to by zbudowali całość i zgarnęli marżę deweloperską dla siebie. Gdyby mieli mniejszy budżet lub umiejętności, to i tego by nie ogarnęli i by byli zdani na innych deweloperów. No a że byli gdzieś po środku, to jednocześnie byli w stanie założyć spółkę i zorganizować budowę, ale nie mieli zasobów aby zrobić to samodzielnie i nie mogli narzucić dużej marży.
Odpowiedz@ZONTAR: A to nie jest tak, że duży producent powinien mieć opcję na cięcie kosztów przez optymalizację procesu produkcyjnego i kupując produkty w hurcie? Marża 100%, to taka trochę złodziejska marża. A co do ryzyka, to nadal jest takie samo ryzyko, że deweloper zbankrutuje albo zdefrauduje hajs.
Odpowiedz@Marius: Te marże deweloperskie (podobnie do marży paliwowej) nie maja nic wspólnego z dochodem dewelopera. To różnica pomiędzy czystymi kosztami budowy, a całkowitą ceną. Marża deweloperska uwzględnia płace dla pracowników (jak budujesz sam, to nie masz projektantów, konsultantów, księgowych, marketingu, działu planowania), zarządzanie ryzykiem (kupujesz różne nieruchomości grunty na przyszłość, niektóre nie wypalą i wtopisz kasę), kredyty (większość deweloperów leci na kredyt aby robić więcej jednocześnie). I tak chociażby nikt tu nie uwzględnił w kosztach tego, że część inwestorów wzięła kredyt aby wpłacić go spółce. Ten kredyt nie jest darmowy, normalnie bierze go na siebie deweloper i spłaca go sprzedając mieszkania, a w tym przypadku wzięli go na siebie niektórzy inwestorzy i nie uwzględnili tych kredytów w kosztach. Jak masz pieniądze na koncie, to możesz je wydać teraz i za 3 lata mieć dom. Jak nie masz pieniędzy, to możesz wziąć kredyt i spłacać go przez 3 lata czekając na dom, a możesz za 3 lata kupić gotowy i zapłacić większą marżę deweloperowi, który przecież wydał kasę kilka lat temu. Jest masa kruczków, które tutaj ludzie pomijają. Marża deweloperska to nie dochód dewelopera. Dokładnie to samo jest z marżą paliwową. Jest różnicą pomiędzy ceną zakupu surowca i ceną rynkową paliwa, a ta marża zawiera w sobie także koszta transportu i organizacji całego procesu. Jak zmienisz źródło paliw i zamiast importować z kraju 1000km dalej będziesz ściągać towar z innego kontynentu, to nawet przy niższej cenie koszta pójdą w górę, a wraz z nimi marża paliwowa. To nie znaczy, że na tym zarobiłeś więcej. To znaczy, że zarobił na tym dostawca, który musiał to przewieźć z innego kontynentu. I tak samo marża deweloperska nie znaczy, że tyle kasy wpada im do kieszeni, spora część z tej kasy poszła na płace i usługi potrzebne do przeprowadzenia tej inwestycji, które nie wchodzą w skład samych materiałów. Nawet banalna sprawa, kupiłeś materiały budowlane za X, sprzedałeś dom dwa lata później. Będziesz liczyć marżę w stosunku do cen materiałów sprzed dwóch lat, czy obecną? Inwestycje deweloperów potrafią się ciągnąć przez wiele lat i mieć wiele etapów. Marża jest liczona w stosunku do kosztów jakie ponieśli na przestrzeni ostatnich iluś lat na materiały czy grunty, ale te pieniądze nie mają pokryć tylko dawnych kosztów, mają pokryć koszta kolejnych inwestycji. Skoro ceny gruntów czy materiałów poszły w górę, to nawet jak kupiłeś kiedyś to samo za 50% obecnej ceny, będziesz żądać za to 100% + jakiś dochód aby przeznaczyć na kolejne inwestycje. Inaczej wszyscy by poszli z torbami, bo sprzedając nieruchomości po kosztach sprzed lat nie będą mieli za co przeprowadzić kolejnych inwestycji. Deweloperzy mają ubezpieczenia inwestycji i o ile nie korzystasz z usług jakiegoś szemranego przedsiębiorcy, to w razie bankructwa czy oszustwa odzyskasz swoje. Jak założyłeś spółkę i ta zdechła, to cała kasa w nią wpakowana idzie w piach. Nie możesz ubezpieczyć się od bankructwa, możesz tylko ubezpieczyć się od odpowiedzialności wobec klientów.
OdpowiedzTak tylko dodam, że przy obecnej inflacji (już przekroczyła 15%) jakby deweloper wydał pieniądze, postawił dom i sprzedał go po roku wychodząc na 0, to z automatu by miał 15% marży deweloperskiej. Tylko dlatego, że w rok ceny poszły w górę o 15%, a więc biorąc 15% więcej przy sprzedaży ma "dochód". Jak to rozłożymy na inwestycje trwające 5-10 lat, to nagle 50% narzutu niwelującego inflację od momentu rozpoczęcia inwestycji wydaje się całkiem rozsądne. I tego masa ludzi nie rozumie. To, że 5 lat temu kupiłem bloczki silikatowe i dostawę 10 gruszek betonu za jakąś cenę nie znaczy, że teraz to sprzedam z 10% marżą w stosunku do cen sprzed 5 lat. Sprzedam to po aktualnych cenach i do tego doliczę swoją marżę, ale różnica między kosztami 5 lat temu i wpływami teraz wyniesie już 50-100%, a nie 10%. Jak kupiłeś mieszkanie 10 lat temu za 250 tysięcy, to teraz prawdopodobnie możesz sprzedać je za 500 tysięcy. Gdybyś był deweloperem, to też by z tego wyszła marża 100%, skoro różnica między zakupem i sprzedażą wynosi 100%. I jak, wydaje Ci się, że sprzedanie tego samego za 275 tysięcy (z 10% zyskiem) będzie sprawiedliwą ceną, gdy takie same mieszkania kosztują teraz po 500? Te 275 tysięcy teraz jest warte mniej niż 250 tysięcy 10 lat temu. Skoro sprzedając obecne mieszkanie za 500 tysięcy będziesz mógł kupić podobne w innym miejscu, to w praktyce te 100% marży nic nie dało, bo nadal nie masz dwóch mieszkań ani funduszy na zakup drugiego takiego. Masz więcej pieniędzy, ale kupisz za nie tyle samo. Im dłuższe są inwestycje, tym większe marże się wydają, bo uwzględniają masę kosztów i zmian na rynku, które nie dotyczą krótkoterminowych transakcji.
Odpowiedz@ZONTAR: Odwracanie kota ogonem. Pracownicy typu: projektanci, konsultanci, księgowi, marketing itp. mają na celu minimalizowanie strat, maksymalizowanie zysku, a nie zwiększanie kosztu rynkowego. Tak jakby zachwalać wybijanie szyb w oknach, bo nakręca to rynek szklarski. Mnie jako konsumenta nie obchodzi, skąd producent zebrał środki na inwestycję i jakie ponosi ryzyko. Idę do tartaku, kupuję deski. Zawożę deski do stolarza, żeby mi je przyciął i oszlifował. Potem do lakiernika, żeby je odpowiednio zabezpieczył impregnatem. Płacę okolicznemu "złotej rączce" za zbicie ze sobą desek. Jeśli w ten sposób zyskam ławkę ogrodową połowę taniej niż w IKEA, to chyba coś jest "nie halo".
Odpowiedz@Marius: Jeśli jesteś w stanie to wszystko zrobić i wyjdzie taniej niż IKEI, to winszuję. Mi zawsze takie rzeczy wychodzą drożej, niż kupno gotowca, ewentualnie na styk opłacalności, gdy do tego muszę włożyć przynajmniej kilka dniówek roboty. Jeszcze mi się nie zdarzyło, żeby zrobienie czegoś na zlecenie było tańsze, niż kupno gotowca robionego masowo. Nie wiem, gdzie się tu upatrzyłeś zwiększania kosztu rynkowego czy wybijania szym. W tym, że w kilka lat inflacja zżarła 30% wartości inwestycji i do wyjścia na plus trzeba walnąć ponad 30% marży?
Odpowiedz